Un encadrement plus strict des tarifs
Les nouveaux contrats de syndics conclus et signés à compter du 1er juillet 2010 doivent distinguer les prestations qui relèvent de la gestion courante, et qui sont donc incluses dans le forfait des honoraires annuels, des tâches particulières pouvant faire l’objet d’une facturation distincte.
Les charges de gestion courante correspondent à des prestations prévisibles et récurrentes fournies par le syndic alors que les charges particulières correspondent à des tâches ponctuelles, non prévisibles.
Une liste minimale des activités de gestion courante est désormais établie. Ces prestations sont invariables.
Les contrats doivent désormais préciser clairement certains éléments tels que les jours et plages horaires de présence du gestionnaire de syndic lors de l’assemblée générale, la durée de conservation de certaines archives (plans, règlement de copropriété, état de répartition des charges…) utiles au bon fonctionnement de la copropriété.
L’objectif est d’améliorer l’information des copropriétaires sur les pratiques tarifaires des syndics et de leur donner les moyens d’exercer un contrôle effectif sur la gestion et le fonctionnement de leur copropriété.
Auparavant, les syndics faisaient eux-mêmes la distinction entre charges de gestion courante et charges particulières dans le contrat.
Des prestations qui ne peuvent plus être facturées hors forfait
Les prestations particulières doivent figurer explicitement dans le contrat de syndic et elles englobent tout ce qui n’entre pas dans la gestion courante, tels que le suivi des gros travaux qui ne relèvent pas de la maintenance, les assemblées générales extraordinaires…
Depuis le 1er juillet 2010, les syndics ne peuvent plus facturer hors forfait la transmission des archives au syndic successeur.
De même facturer la tenue de l’assemblée générale si la durée, les jours et les plages horaires prévus dans le contrat sont respectés n’est plus possible.
Les prestations du syndic ne sont qu’une partie des charges à payer par le propriétaire
Outre les prestations du syndic, les propriétaires de leur résidence principale doivent régler un ensemble d’autres charges de copropriété. Ces dernières peuvent être réparties en deux catégories, selon la loi du 10 juillet 1965.
La première catégorie concerne les charges de conservation, d’entretien et d’administration (ou « charges générales »), qui comprennent notamment les frais de ravalement de l’immeuble, de gros œuvre, d’entretien (produits nécessaires aussi bien que la rémunération du personnel d’entretien) des parties communes et des espaces verts, d’administration (les honoraires du syndic en font partie).
Elles sont payées par chaque copropriétaire en fonction de la quote-part des parties communes inhérente à son lot (logement + parking et cave éventuels). La quote-part dépend de la valeur de son lot par rapport à la valeur totale de l’immeuble et est exprimée en millièmes.
La seconde catégorie inclut les charges relatives aux services collectifs et aux équipements communs (ou « charges spéciales »). Elles varient selon les immeubles et comprennent entre autres les dépenses liées aux raccordements collectifs audiovisuels, aux ascenseurs, au chauffage central, aux interphones et digicodes, aux vide-ordures.
Ces dernières charges sont réparties entre les propriétaires selon l’utilité du service ou de l’équipement concernés. Ainsi dans le cas des dépenses d’ascenseur, les étages élevés paieront une somme supérieure aux étages inférieurs. Les propriétaires logés au rez-de-chaussée n’auront rien à payer, sauf s’ils possèdent un parking ou une cave desservis par l’ascenseur.
