Le dispositif d’encadrement des loyers, mis en place en juillet 2012, est reconduit pour un an à partir du 1er août 2013 dans 39 agglomérations. Le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers existe depuis le 1er août 2012 dans les agglomérations où « des tensions anormales du marché locatif » sont constatées. Il vient d’être reconduit par décret pour une durée d’un an, à compter du 1er août 2013.
Mesure applicable dans 39 agglomérations
Sont concernées par le dispositif 28 agglomérations en métropole et 11 agglomérations d’outre-mer, soit 39 au total contre 38 agglomérations en 2012. La liste de l’ensemble des communes concernées figure en annexe du décret du 30 juillet 2013.
Par rapport à 2012, trois nouvelles agglomérations apparaissent dans la liste : Arras, Compiègne et Rouen. Alors que deux autres en sortent : Douai-Lens et Forbach.
Ces agglomérations, d’au moins 50 000 habitants, présentent les critères suivants : une évolution moyenne des loyers supérieure à 3,2 % par an entre 2002 et 2011 et un loyer moyen supérieur à 11 euros le mètre carré en 2012.
Les loyers concernés par le dispositif d’encadrement
L’encadrement de l’évolution des loyers s’applique aux relocations (avec un nouveau locataire) et aux renouvellements de bail (avec le même locataire) signés à compter du 1er août. Dans ces situations, le loyer demandé par le bailleur ne peut pas dépasser le montant du dernier loyer précédemment appliqué, revalorisé sur la base de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). Cet indice est calculé chaque trimestre par l’Insee. Pour le deuxième trimestre 2013, l’IRL a progressé de 1,2 % sur un an. C’est-à-dire que les loyers augmentent de 1,2 % sur une année pour les locataires dont le loyer est indexé sur l’indice du 2ème trimestre.
Une dérogation en cas de travaux ou de loyer sous-évalué
En cas de travaux d’amélioration ou de loyer manifestement sous-évalué, le montant du loyer demandé au nouveau locataire ou lors du renouvellement du bail peut être d’un montant supérieur à celui correspondant à l’évolution de l’IRL.
Toutefois, dans ces deux cas, la hausse du loyer est encadrée. Elle ne peut excéder : – soit 15 % du coût total des travaux toutes taxes comprises. Les travaux d’amélioration peuvent porter sur les parties privatives ou communes. Leur montant doit être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer ; – soit la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué au précédent locataire (en cas de relocation) ou appliqué avant le renouvellement et révisé dans la limite de la variation de l’IRL (en cas de renouvellement de bail).
L’encadrement des loyers concerne uniquement les locations de logements loués vides soumises à la loi du 6 juillet 1989. Ne sont donc pas concernées par ce dispositif les locations meublées et les locations saisonnières.
Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) prévoit la création d’un nouveau dispositif d’encadrement des loyers reposant sur l’instauration de loyers de référence fondés sur l’observation du montant des loyers sur un territoire donné.
Il prendra effet dans 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants où il existe un « déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements et soumises à ce titre à la taxe sur les logements vacants », précise le projet de loi. Les villes de Bordeaux, Lille, Paris, Lyon, Marseille, Nantes, Toulouse ou encore Strasbourg seront notamment concernées.
Chacune de ces agglomérations disposera d’un observatoire des loyers supervisée par un comité scientifique indépendant au niveau national. À partir des données collectées par ces observatoires, les préfets fixeront chaque année par arrêté une fourchette de prix à respecter par quartier et pour chaque catégorie de logement. Pour un nouveau bail, le loyer ne pourra pas excéder 20 % d’un loyer médian de référence, calculé à partir des loyers pratiqués dans la zone.
