En juillet dernier, le gouvernement a annoncé la mise en place d’une réforme portant sur la fiscalité des plus-values immobilières. Son objectif : alléger le coût de la taxation. Elle serait applicable à compter du 1er septembre 2013, mais la loi n’est pas encore votée. Un point sur ces mesures. La réforme de la taxation des plus-values immobilières sera discutée et votée dans le cadre de la prochaine loi de finances pour 2014, adoptée traditionnellement en fin d’année. L’entrée en vigueur de ce dispositif sera rétroactive au 1er septembre 2013. Ses modalités de mise en œuvre viennent d’être précisées par une instruction fiscale en date du 2 août et publiée au Bulletin officiel des impôts (Bofip).
Les biens concernés par la réforme
La résidence principale est toujours entièrement exonérée. Sont concernés par les nouvelles durées de détention les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI.
Exonération de l’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention au lieu de 30 ans…
A compter du 1er septembre, pour bénéficier de l’exonération totale du prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 % sur les plus-values immobilières, il sera nécessaire de détenir le bien pendant 22 ans au lieu de 30 ans. L’abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention est de 6 % par année à compter de la 6ème année jusqu’à la 21ème année et de 4 % la 22ème année. Soit 100 % au terme de 22 ans.
Le régime d’imposition des plus-values immobilières jusqu’au 31 août 2013
Depuis le 1er février 2012, l’exonération totale de la taxation des plus-values immobilières s’applique aux biens vendus après 30 ans de détention, contre 15 ans auparavant.Le taux d’imposition global est de 34,5 % avec un prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu au taux de 19 % et des prélèvements sociaux de 15,5 %. Ce taux forfaitaire global est maintenu sans changement.
… mais exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention
Les plus-values immobilières seront exonérées totalement des prélèvements sociaux de 15,5 % après un délai de détention de 30 ans. Il reste donc inchangé. L’abattement est de 1,65 % à compter de la 6ème année de détention, de 1,60 % la 22ème année et de 9 % à partir de la 23ème année. Soit 100% au terme de 30 ans de détention.
Le tableau ci-dessous reprend en détail les abattements accordés sur les plus-values immobilières avant et après le 1er septembre 2013
Les taux d’abattement selon la durée de détention du bien
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Durée de détention |
Abattement à compter du 1er septembre 2013… |
Abattement jusqu’au 31 août 2013 (1) |
|
|
… sur l’impôt de plus-value de 19 % |
… sur les prélèvements sociaux de 15,5 % |
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|
Jusqu’à 5 ans |
0 |
0 |
0 |
|
6 ans |
6 % |
1,65 % |
2% |
|
7 ans |
12 % |
3,30 % |
4% |
|
8 ans |
18 % |
4,95 % |
6 % |
|
9 ans |
24 % |
6,60 % |
8 % |
|
10 ans |
30 % |
8,25 % |
10 % |
|
11 ans |
36 % |
9,90 % |
12 % |
|
12 ans |
42 % |
11,55 % |
14 % |
|
13 ans |
48 % |
13,20 % |
16 % |
|
14 ans |
54 % |
14,85 % |
18 % |
|
15 ans |
60 % |
16,50 % |
20 % |
|
16 ans |
66 % |
18,15 % |
22 % |
|
17 ans |
72 % |
19,80 % |
24 % |
|
18 ans |
78 % |
21,45 % |
28 % |
|
19 ans |
84 % |
23,10 % |
32 % |
|
20 ans |
90 % |
24,75 % |
36 % |
|
21 ans |
96 % |
26,40 % |
40 % |
|
22 ans |
100 % |
28 % |
44 % |
|
23 ans |
100 % |
37 % |
48 % |
|
24 ans |
100 % |
46 % |
52 % |
|
25 ans |
100 % |
55 % |
60 % |
|
26 ans |
100 % |
64 % |
68 % |
|
27 ans |
100 % |
73 % |
76 % |
|
28 ans |
100 % |
82 % |
84 % |
|
29 ans |
100 % |
91 % |
92 % |
|
30 ans |
100 % |
100 % |
100 % |
(1) Cet abattement s’applique globalement à l’impôt de plus-value et aux prélèvements sociaux.
Un abattement exceptionnel supplémentaire de 25 %
Pour les cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % sera appliqué sur les plus-values nettes imposables, c’est-à-dire après prise en compte des abattements pour durée de détention calculés dans les nouvelles conditions détaillées ci-dessus.
Sont exclues de cette mesure exceptionnelle : les cessions de terrains à bâtir, celles de titres de sociétés ou d’organismes à prépondérance immobilière (parts de fonds de placement immobilier) et les cessions réalisées par le cédant au profit de son conjoint, son partenaire de Pacs ou son concubin, d’un ascendant ou d’un descendant.
Un bien acquis 147 000 € est vendu 195 500 € au bout de 15 ans. La plus-value réalisée est de 48 500 €. L’impôt à régler après la réforme sera de 7 473 €, contre 13 386 € précédemment.
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Impôt de plus-value(taux de 19 %) |
Prélèvements sociaux(taux de 15,5 %) |
Imposition jusqu’au 31 août 2013(taux de 34,50 %) |
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Base d’imposition après abattement pour durée de détention |
19 400 €(48 500 € – 60 %) |
40 498 €(48 500 € – 16,50 %) |
38 800 €(48 500 € – 20 %) |
|
Base d’imposition après abattement exceptionnel |
14 550 €(19 400 € – 25 %) |
30 373 €(40 498 € – 25 %) |
– |
|
Montant de l’impôt sur la plus-value |
2 765 € |
4 708 € |
– |
|
7 473 € |
13 386 € |
Terrains à bâtir : l’ancien barème subsiste
Les cessions de terrains à bâtir ne sont pas concernées par ce nouveau barème. La plus-value réalisée est soumise à l’ancien barème sur 30 années, d’après l’instruction fiscale du 2 août 2013.
Toutes les mesures annoncées en ce début août seront ultérieurement discutées dans le cadre du vote du projet de loi de finances pour 2014. Et des textes d’application seront ensuite publiés. Il n’existe donc aucune certitude juridique sur ce dispositif de taxation des plus-values applicable aux cessions immobilières réalisées dans les quatre prochains mois.
