Au terme de plusieurs mois de débats animés, le Conseil Constitutionnel a finalement validé le 20 mars dernier la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (Alur) et ce malgré plusieurs contestations exprimées par des sénateurs et députés UMP. La plupart des dispositions du texte ont été jugées conformes à la Constitution. Quelques modifications mineures ont toutefois été apportées. La ministre de l’Egalité des territoires et du Logement, Cécile Duflot, s’est félicitée de cette décision qui, selon elle, »va apporter des réponses rapides, concrètes et durables aux difficultés que connaissent les Français pour se loger, en particulier la forte augmentation des prix et la pénurie de logements« . Rappel des principales dispositions revues par le Conseil. Il faudra encore attendre les décrets d’application pour que l’ensemble de la loi soit applicable
La détermination des loyers de référence légèrement revue
La mesure vise à encadrer les loyers dans des zones dites tendues. 28 agglomérations au total de plus de 50 000 habitants (Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier ou encore Paris) ont été définies. Mais le texte a en partie été amendé.
Dans le projet de loi initial, les préfets des départements fixaient par décret une fourchette de loyers sur la base de trois indicateurs : un loyer au m² de référence fixé à partir de la médiane des loyers observés; un loyer au m² de référence majoré, augmenté de 20 % du loyer de référence; un loyer au m² de référence minoré, diminué de 30 % du loyer de référence.
Ce processus permettait ainsi d’encadrer les loyers en fonction de leurs niveaux pratiqués. Une mesure jugée contraire au principe d’égalité selon le Conseil Constitutionnel. En effet, selon ces anciennes dispositions, certaines zones auraient ainsi pu disposer d’un loyer majoré de 10 % seulement, ce dernier pouvant être augmenté au maximum de 20 %. Même principe pour le loyer de référence minoré. Désormais, seuls les loyers de référence médians seront déterminés par les préfets. Les loyers de référence majorés et minorés seront quant à eux directement fixés par la loi, dans les mêmes limites (+ 20 % et – 30 %). Pour certains observateurs, la décision du Conseil Constitutionnel de figer légalement le loyer de référence majoré à 20 % donne nécessairement gain de cause aux bailleurs et écarte toute possibilité de baisse des loyers pour les locataires dans les zones tendues.
Un complément de loyer non « exceptionnel »
Les anciennes dispositions de la loi Alur laissaient également la possibilité aux bailleurs de fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré, uniquement si leurs biens disposaient de caractéristiques exceptionnelles (une grande terrasse par exemple). Sur ce point, le Conseil Constitutionnel a censuré le terme « exceptionnel ». Selon certains, les bailleurs seront dans ce contexte davantage enclin à justifier de prestations de qualité auprès de leurs locataires pour déroger au principe d’encadrement des loyers.
Les caractéristiques du logement justifiant le complément de loyer seront prochainement définies par décret.
Les conditions de location touristique inchangées
Les propriétaires souhaitant louer leurs logements « pour de courtes périodes, à une clientèle de passage » ne devront finalement pas demander l’autorisation à l’assemblée générale des copropriétaires tel que le prévoyait initialement la loi Alur.
Enfin, le Conseil Constitutionnel a également rejeté la mesure visant à étendre la protection contre les expulsions aux locataires de plus de 70 ans à faibles ressources ainsi qu’aux locataires ayant à leur charge une personne vivant dans le logement correspondant à ces critères.
Les autres mesures adoptées de la loi Alur
Garantie des loyers, trêve hivernale, lutte contre l’habitat indigne… L’ensemble des autres dispositions du texte n’ont pas été modifiée par le Conseil et sont donc validées.
