Les vendeurs de biens immobiliers doivent finaliser les ventes avant le 31 août 2014 minuit pour bénéficier de l'abattement exceptionnel de 25 % sur la plus-value, qui prend fin à cette date. Un abattement exceptionnel de 25 %, à titre transitoire, a été instauré par la loi de finances pour 2014.
La plus-value immobilière réalisée lors de la vente d’un bien, autre que la résidence principale, pour un prix supérieur à celui réglé pour l’achat, est soumise à l’impôt. Après abattement pour durée de détention, la plus-value immobilière nette (voir ci-dessous) est soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %. Soit un taux global de prélèvement de 34,50 %. Une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros.
L’abattement exceptionnel de 25 % s’est appliqué sur l’ensemble de ces impôts, pour les cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014. Cet abattement s’applique sur les plus-values nettes imposables, c’est-à-dire après prise en compte des abattements pour durée de détention.
Sont exclues de cette mesure exceptionnelle : les cessions de terrains à bâtir, celles de titres de sociétés ou d’organismes à prépondérance immobilière (parts de fonds de placement immobilier) et les cessions réalisées par le cédant au profit de son conjoint, son partenaire de Pacs ou son concubin, d’un ascendant ou d’un descendant.
L’abattement de 25 % est prolongé jusqu’au 2016 dans un cas bien particulier : lorsque le bien vendu se situe dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants (zones urbaines tendues) et à condition que le bien vendu soit démoli en vue de la construction de nouveaux logements. En outre, ,la promesse de vente doit avoir été signée au plus tard le 31 décembre 2014.
Suite à la cession d’un bien immobilier, après 15 ans de détention, une plus-value de 40 250 € est constatée. Sans l’abattement exceptionnel, l’impôt à régler est de 8 268 €. Après abattement supplémentaire de 25 %, le montant de l’impôt à régler est de 6 201 €, soit une économie de 2 067 €, réalisable jusqu’au 31 août 2014 seulement.
Quelques notions à retenir sur les plus-values
La base d’imposition des plus-values est calculée en faisant la différence entre le prix de vente (duquel on déduit certains frais) et le prix d’achat (auquel on rajoute certains frais). C’est sur ce montant que s’appliquent les abattements pour année de détention puis le taux d’imposition sur la plus-value de 19 % et les contributions sociales de 15,5 %.
-
Le prix de vente retenu est celui enregistré dans l’acte de vente ; on peut le minorer des frais liés à la cession, comme par exemple les diagnostics obligatoires, la commission de l’agence immobilière, ainsi que du montant de la TVA acquittée.
-
Le prix d’acquisition retenu est celui enregistré dans l’acte d’origine augmenté de certains frais comme la commission d’agence, les frais de notaire, les droits de donation … A défaut de pouvoir justifier ces frais réels sur présentation de factures, il est admis une majoration forfaitaire du prix d’achat de 7,5 %. Les travaux réalisés (reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent également être ajoutés au prix d’achat. C’est le montant des factures qui sera retenu si le bien a été détenu moins de 5 ans. Si le bien a été détenu plus de 5 ans, il faut retenir soit le montant des factures soit un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat.
