Encadrement des loyers et nouveau contrat type de location au 1er août 2015

Le dispositif d’encadrement de la hausse des loyers existe depuis le 1er août 2012 dans les agglomérations où « des tensions anormales du marché locatif » sont constatées. S’y ajoute un nouveau dispositif d’encadrement du montant des loyers reposant sur l’instauration de loyers de référence, créé par la loi Alur, pour l’accès au logement, du 24 mars 2014. Sa première mise en œuvre concerne Paris.

Un nouveau dispositif d’encadrement du montant des loyers à Paris

Un nouveau dispositif d’encadrement des loyers a été instauré par la loi Alur, concernant les logements situés dans des zones où le marché locatif est particulièrement tendu. Paris est la première commune concernée par cette mesure. Les loyers des logements parisiens mis en location ou dont le bail est renouvelé à compter du 1er août 2015 ne doivent pas dépasser le loyer de référence, majoré de 20 %, correspondant à la zone géographique et aux caractéristiques du logement.

Il est également institué un loyer de référence minoré (le loyer de référence -30 %). Ce qui permet au bailleur, lors de la signature d’un nouveau bail ou du renouvellement du bail, de revoir à la hausse le loyer si celui-ci est très inférieur à ceux pratiqués sur le marché, dans la limite du loyer de référence minoré.

Les loyers de référence, exprimés en euros par mètre carré, sont déterminés à partir du montant des loyers pratiqués dans un secteur géographique et pour une catégorie de logements donnés, intégrés dans un observatoire local des loyers (OLAP – Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne), agréé par le ministère du logement.

Paris est découpé en quatorze secteurs géographiques regroupant 80 quartiers. Les loyers de référence sont fonction du type de location (vide ou meublée), du nombre de pièces et de l’époque de construction. Le prix au m2 baisse avec le nombre de pièces (un deux-pièces est moins cher au m2 qu’un studio). Et, logiquement, les meublés sont légèrement plus chers que les logements vides. Pour connaître les loyers de référence de votre quartier, vous trouverez sur internet une carte interactive, mise en ligne par la Drihl (Direction régionale interdépartementale pour l’hébergement et le logement), pour calculer le loyer maximum d’un logement.

Pour les nouveaux contrats de location conclus ou ceux renouvelés à compter du 1er août 2015, le locataire peut contester le montant du loyer proposé qui ne respecterait pas cette procédure d’encadrement des loyers. Dans un premier temps, vous devez chercher à trouver un accord à l’amiable avec votre propriétaire. En cas de désaccord, vous pouvez introduire une procédure de conciliation devant la commission départementale de conciliation. Si cette conciliation échoue, vous pourrez saisir le juge. Pendant cette période, vous devez continuer de régler votre loyer. En cas de décision du juge en votre faveur, le trop-perçu de loyer sera remboursé par votre propriétaire à compter de la signature ou du renouvellement du contrat de bail.

L’encadrement de la hausse des loyers dans 28 agglomérations

Depuis 2012, dans certaines agglomérations de plus de 50 000 habitants, la hausse des loyers est encadrée lors d’une nouvelle mise en location (avec un changement de locataire) ou d’un renouvellement de bail (reconduction de la location avec le même locataire). Cette mesure, renouvelable annuellement, est reconduite pour une nouvelle année à partir du 1er août 2015.

Le loyer demandé au locataire ne peut être supérieur au montant du loyer précédemment appliqué. Il peut seulement être révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). Il existe toutefois des dérogations : en cas de travaux d’amélioration du logement ou de loyer manifestement sous-évalué, le montant du loyer demandé peut être d’un montant supérieur à celui correspondant à l’évolution de l’IRL, sous conditions.

Des nouveaux contrat-type de location

La loi Alur du 24 mars 2014 avait également modifié les règles relatives à la location d’un logement d’habitation en tant que résidence principale, notamment en instituant un contrat type de location. Un décret et un arrêté du 29 mai 2015 ont précisé le contenu de deux contrats types, l’un pour les locations vides et l’autre pour les locations de logements meublés, et des notices d’information annexées à ces contrats.

Ces deux contrats types s’appliquent également aux colocations de logements, vides ou meublés, formalisés par un contrat unique. Ce qui exclut les colocations donnant lieu à la signature de plusieurs contrats entre les colocataires et le propriétaire.

Les contrats de location signés ou renouvelés à partir du 1er août 2015 doivent comporter une série de clauses obligatoires :

• Désignation des parties (bailleur et locataire) ;

• Date de prise d’effet du contrat et sa durée ;

• La destination des locaux et la surface habitable du logement loué ;

• La description des locaux et équipements à usage privatif, l’énumération des parties et équipements communs ;

• Le montant du loyer, des charges et ses modalités de paiement ;

• Le cas échéant : les règles de révision du loyer, le montant du loyer de l’ancien locataire, les montants du loyer de référence et du loyer de référence majoré (pour les logements loués dans certaines zones tendues) ;

• Le cas échéant, le montant et la description des travaux effectués après le départ du locataire précédent.

En annexe du contrat de location, doivent figurer :

• un dossier de diagnostic technique ;

• un état des lieux ;

• une notice d’information relative aux droits et aux obligations des locataires et des bailleurs, avec indication des voies de conciliation et de recours ouvertes en cas de litige ;

• Le cas échéant, les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage ;

• Le cas échéant, un extrait du règlement concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes