Assurance de prêt immobilier : la fiche standardisée d’information

L’établissement de crédit doit remettre au candidat emprunteur cette fiche standardisée d’information dès la première simulation du crédit. La loi Hamon relative à la consommation, du 17 mars 2014, a renforcé cette obligation d’information en enrichissant le contenu de cette fiche. Des textes d’application (décret du 22 avril et arrêté du 29 avril 2015) ont précisé les conditions de remise et le contenu de cette fiche.

Depuis le 1er octobre 2015, la fiche standardisée d’information détaille les garanties minimales de l’assurance emprunteur, afin de faciliter la comparaison des contrats de différents assureurs.

Les caractéristiques des garanties minimales exigées par le prêteur

La banque fixe les garanties qu’elle impose pour assurer le prêt sollicité parmi les garanties suivantes : garantie décès, garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), garantie incapacité temporaire totale (ITT), garantie invalidité permanente totale (IPT) ou partielle (IPP) ou encore garantie perte d’emploi.

Pour chacune des garanties exigées, la banque détaille les critères qui serviront à apprécier l’équivalence du niveau de garantie et, lorsqu’il y a plusieurs co-emprunteurs, la part du capital emprunté couvert par l’assurance pour chacun d’eux (on parle également de « quotité assurée »).

Les critères d’équivalence des garanties

Une liste globale des critères exigibles par les prêteurs a été établie par le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), qui réunit banquiers, assureurs et associations de consommateurs, dans un avis rendu le 13 janvier 2015.

Depuis le 1er mai 2015, les banques doivent se référer à cette liste de critères pour motiver leur refus d’assurance déléguée pour défaut d’équivalence.

Depuis le 1er septembre 2010, les emprunteurs peuvent souscrire l’assurance de leur crédit immobilier auprès de l’assureur de leur choix. La loi Lagarde a interdit aux banques d’imposer leur « contrat groupe » d’assurance emprunteur (contrat proposé par une société d’assurance partenaire). Le banquier peut refuser une assurance en délégation seulement si celle-ci ne présente pas des garanties équivalentes au contrat d’assurance qu’il propose.Cette possibilité de souscription d’un contrat auprès de l’assureur de son choix, et les conditions et délais dans lesquels elle peut s’exercer, doivent obligatoirement figurer dans la fiche standardisée d’information.

Et depuis le 1er octobre 2015, chaque banque doit choisir, au sein de cette liste de 18 critères, 11 critères correspondant à ses exigences minimales pour les garanties décès, incapacité et invalidité (et quatre critères en plus pour la garantie perte d’emploi). Ces critères figurent sur la fiche standardisée d’information remise à l’emprunteur.

Quels sont ces critères ? A titre d’exemple, il s’agit de la durée de la couverture de la garantie (décès, PTI, incapacité ou invalidité) pendant toute la durée du prêt (oui/non), de l’indication de la durée en nombre de jours de la franchise pour la garantie incapacité, de la couverture des affections dorsales (avec ou sans condition d’hospitalisation), etc.

La répartition de la couverture d’assurance entre co-emprunteurs

Lorsque le prêt immobilier est souscrit à deux, il est nécessaire de déterminer quelle est la part de capital emprunté couvert par les garanties de l’assurance. Soit les deux co-emprunteurs s’assurent à 50 % chacun, soit selon une répartition pouvant correspondre au niveau de revenus de chacun (par exemple 70/30). Soit encore, les co-emprunteurs souscrivent une assurance à 100 % sur chaque tête. Cette solution, plus coûteuse, permet, en cas de décès de libérer le conjoint survivant de tout paiement.

Pour choisir, il faut donc envisager la charge restante pour chaque conjoint dans le cas où il reste seul pour rembourser le crédit en cours, au regard du niveau de ressources de chacun.

L’estimation personnalisée du coût de l’assurance emprunteur

La fiche standardisée d’information doit indiquer, pour les garanties que l’emprunteur envisage de choisir, le coût de l’assurance emprunteur, avec trois indicateurs :

le coût en euros de chaque cotisation mensuelle,
le coût total de l’assurance en euros sur la durée envisagée du prêt,
et le taux annuel effectif de l’assurance (TAEA), calculé sur la totalité du prêt.

Le TAEA, exprimé en pourcentage, permet de comparer les offres d’assurance emprunteur entre elles, au même titre que le TEG ou le TAEG des crédits. Le TAEA est calculé à partir du TEG qui inclut toutes les assurances auquel est retranché le TEG calculé sans aucune assurance.

L’estimation du coût de l’assurance emprunteur est calculée sur la base des éléments connus lors de la remise de la fiche, avant d’avoir répondu au questionnaire médical. En fonction de l’état de santé déclaré par le futur emprunteur, le coût de l’assurance peut devenir beaucoup plus onéreux, en raison de l’application de surprimes notamment.

Le droit de substitution de l’assurance emprunteur

La loi relative à la consommation, dite « loi Hamon », a autorisé les emprunteurs, pour les offres de crédit immobilier émises depuis le 26 juillet 2014, à changer de contrat d’assurance de prêt au cours de la première année de souscription du crédit immobilier ainsi garanti. Le contrat d’assurance proposé en remplacement doit offrir un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance de groupe.