La loi du 23 novembre 2018 portant Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (dite loi Elan) a été publiée au Journal Officiel du 24 novembre.
Après l’adoption définitive de la loi par le Parlement le 16 octobre dernier, un recours avait été déposé par plus de 60 députés devant le Conseil constitutionnel. Par décision du 15 novembre 2018, le Conseil a validé la majorité des dispositions de la loi Elan. Vingt articles ont été censurés en tant que « cavaliers législatifs » (dispositions ajoutées au cours des débats qui n’ont pas de lien avec le contenu du projet de loi initial).
Nouvelle expérimentation d’encadrement des loyers
La loi Elan renouvelle l’expérimentation de l’encadrement des loyers, instauré par la loi Alur du 24 mars 2014.
Les communes où il existe des tensions anormales du marché locatif, dites zones tendues, pourront à nouveau mettre en place des mesures d’encadrement des loyers, à titre expérimental et pour une durée de 5 ans. Ces communes ont jusqu’au 23 novembre 2020 pour demander la mise en place de ce dispositif.
Un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, sont fixés par arrêté préfectoral. Le loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers.
Par ailleurs, des observatoires locaux des loyers seront généralisés dans les zones tendues, afin de mieux connaître les prix de location des logements.
L’encadrement des loyers avait été annulé par les tribunaux administratifs de Lille et de Paris en 2017, les cours administratives d’appel de Douai et de Paris ayant confirmé ces annulations, respectivement le 03 juillet 2018 et le 26 juin 2018.
La mise en œuvre de ces dispositifs d’observation et d’encadrement des loyers nécessitent, au préalable, la publication de décrets d’application de la loi Elan.
Création du bail mobilité
C’est un nouveau type de contrat de location, pour accompagner les locataires en formation professionnelle ou en mutation.
C’est un bail de courte durée, d’un à 10 mois non renouvelable, d’un logement meublé dans le parc privé, sans dépôt de garantie. Le bailleur peut toutefois demander un cautionnement, qui peut être apporté par le dispositif, gratuit, de la garantie Visale.
A la date de signature du bail, le locataire doit être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, effectuant un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.
Si bail initial est signé pour une durée inférieure à 10 mois, il peut être modifié une fois, sans que sa durée totale ne dépasse 10 mois. Au-delà de cette durée, pour louer ce même logement meublé, bailleur et locataire doivent conclure un bail meublé classique.
Le loyer est librement fixé entre le bailleur et le locataire, sauf si le logement est situé en zone tendue. Aucune révision de son montant ne peut être effectuée en cours de bail. Le locataire peut résilier le bail à tout moment, sans motif, en respectant un délai de préavis d’un mois.
Le bail mobilité est entré en vigueur dès le 25 novembre 2018.
Renforcement du contrôle des locations meublées de tourisme
Dans les communes qui mettent en œuvre une procédure d’enregistrement d’une déclaration préalable, le propriétaire a l’obligation de déclarer son meublé touristique de courte durée avant de le proposer à la location et de mentionner le numéro de déclaration dans l’annonce de location, sous peine d’amende de 5 000 euros. Et il est interdit au propriétaire de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an. Le non-respect de cette durée de location est sanctionné d’une amende de 10 000 euros.
Les plateformes de location touristique, de type Airbnb ou Abritel HomeAway, ont également l’obligation de rappeler au bailleur son devoir de déclaration et sont tenues de bloquer les annonces de location dès lors que la limite de 120 jours est atteinte, lorsque le meublé de tourisme constitue la résidence principale du bailleur. Les plateformes risquent une amende de 50 000 euros par annonce si elles ne respectent pas ce dernier point.
Il s’agit d’amendes civiles, versées à la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme.
Simplification des rapports entre bailleur et locataire
Suppression de la mention manuscrite de l’engagement de caution
La personne physique qui se porte caution pour un locataire n’a plus l’obligation de recopier à la main une mention d’engagement. Il suffit qu’elle signe un document, annexé au contrat de location, dans lequel figure le montant du loyer et son mode de révision ainsi que la mention relative à l’étendue de son engagement en tant que caution.
Dématérialisation des annexes au contrat de location
Le dossier de diagnostic technique, et, le cas échéant, les extraits du règlement de copropriété, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, peuvent être communiqués au locataire par voie dématérialisée, par exemple sous format PDF, Sauf si l’une des parties au contrat de location si oppose explicitement.
