Les taux des prêts immobiliers ont retrouvé en avril 2019 leur plus bas historique, comme à fin 2016. Avec un taux moyen à 1,33 % en avril 2019, après 1,44 % en février, la question de la renégociation du taux de son prêt immobilier se pose à nouveau pour de nombreux emprunteurs.
Vous avez emprunté 200 000 €, au taux de 2,45 %, remboursable sur 25 ans, en mai 2014. En mai 2019, vous renégociez le taux du prêt à 1,33 %. La durée de remboursement du prêt est réduite d’un peu plus de 2 ans, avec des mensualités constantes. Et vous économisez plus de 24 000 € sur le coût total du prêt (hors éventuels frais de garantie, d’assurance et d’indemnité de remboursement anticipé).
Renégocier le taux de son prêt immobilier à la baisse permet de réduire la durée de remboursement et/ou le montant des mensualités. Avec un impact sur le coût global du crédit, révisé à la baisse à la suite de la renégociation.
Renégocier son prêt immobilier auprès de l’établissement prêteur
C’est la première démarche à envisager. Mais l’établissement de crédit n’est pas obligé d’accepter cette renégociation.
Cette solution est la plus aisée et la moins coûteuse car la renégociation porte sur les conditions du prêt sans avoir besoin de souscrire un nouveau crédit. Vous évitez les pénalités de remboursement anticipé, les frais liés à la souscription d’une nouvelle garantie (cautionnement ou hypothèque) et d’une nouvelle assurance emprunteur.
Après accord entre vous et le prêteur sur les nouvelles conditions du prêt, la banque rédige un avenant au contrat de prêt initial, qui fixe le nouveau taux effectif global, le nouvel échéancier de remboursement et le coût total du crédit calculé sur les échéances et frais à venir.
Vous disposerez d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la date de réception de l’avenant envoyé par le prêteur pour l’accepter ou le refuser.
Négocier un nouveau crédit pour rembourser par anticipation le prêt initial
Si la négociation avec l’établissement prêteur n’a pas pu aboutir, vous devez vous adresser à la concurrence pour trouver un nouveau prêt immobilier à des conditions de taux plus favorables.
Le nouveau prêt doit permettre de rembourser par anticipation le prêt initial. Celui-ci est remboursé le jour où le nouveau crédit entre en vigueur et les mouvements de fonds sont effectués directement d’une banque à l’autre.
Attention, tenez compte des coûts induits par cette opération de rachat de prêt :
- l’indemnité de remboursement anticipé (IRA), si celle-ci est prévue dans le contrat du premier prêt. Si c’est le cas, elle est plafonnée par la loi à 6 mois d’intérêt au taux du prêt, sans pouvoir excéder 3 % du capital restant dû ;
- les frais de garantie du prêt : société de cautionnement ou hypothèque (frais de mainlevée de l’hypothèque puis frais d’inscription d’une nouvelle hypothèque).
- les frais d’assurance emprunteur (avec une éventuelle aggravation du risque depuis la souscription du 1er prêt : âge, état de santé, nouvelle pratique d’un sport à risques…).
Dans le cas où il vous reste moins de 10 ans de remboursement de prêt, vous avez moins d’avantage à renégocier le prêt. Car vous avez déjà réglé majoritairement les intérêts. Alors que vous remboursez essentiellement du capital, une renégociation du prêt ferait courir de nouveaux intérêts.
