Le réseau Century 21 a publié le 6 janvier 2020 une étude sur « Le marché immobilier de l’ancien en 2019 » qui a enregistré un nouveau record : plus d’1 million de transactions auront été réalisées cette année et les projets d’achat restent élevés (+25 % en 2019).
Au niveau national, l’investissement locatif explose. Dans les territoires, partout on observe une progression plus ou moins forte des prix et du nombre de transactions. Les hausses sont surtout fortes pour les appartements.
Le marché immobilier dans l’ancien au niveau national
Plus d’un achat sur 4 (27,2 %) est dédié à l’investissement locatif (+25,3 % sur un an), du jamais vu selon le réseau immobilier. Le prix moyen au m² s’établit à 3 639 € pour les appartements (+3,1 %) et 2 106 € pour les maisons (+1 %).
Un appartement se vend en moyenne 207 744 € en 2019 (+1,5 % par rapport à 2018), une maison 234 593 € (+2,2 %).
Les moins de 40 ans sont à l’initiative de 48,4 % des transactions immobilières
La part de l’emprunt consacrée à l’achat a encore progressé de +2,1 % pour représenter 80,1 % du montant global de l’acquisition.
Cet achat finance pour 65,2 % l’acquisition de la résidence principale, la part des transactions consacrées à la résidence secondaire continuant de reculer de 4,7% (soit 6,1 % des achats).
Le marché immobilier dans l’ancien dans les territoires
Le nombre de transactions (appartements et maisons) progresse dans toutes les régions, excepté en Normandie.
Marché immobilier dans les régions
Les hausses sont particulièrement marquées dans les Hauts-de-France (+7,4 % sur le marché des appartements), et dans les Pays‐de‐la‐Loire (+5,9 % tant sur les maisons que sur les appartements). En revanche, la Bourgogne‐Franche‐Comté (‐3,5 % pour les maisons) et Le Centre‐Val‐de‐Loire (‐0,6 % pour les maisons) connaissent une diminution de leurs prix moyens au m².
Marché immobilier en Ile-de-France
Le prix moyen au m² d’une maison progresse de +1,5 % pour atteindre 3 059 € et celui d’un appartement monte de +8,6 % (4 033 € le m² en moyenne, soit un record). Les montants moyens d’acquisition en Ile‐de‐France enregistrent des niveaux record : 340 989 € pour une maison, 233 853 € pour un appartement.
La progression des prix est particulièrement forte dans les trois départements limitrophes de Paris : +10,3 % pour les maisons et +9,4 % pour les appartements dans les Hauts‐de‐Seine, +9,8 % pour les appartements dans le Val‐de‐Marne et +9,2 % pour les appartements dans la Seine‐Saint‐Denis.
L’importance des ventes d’appartements tient aux investissements locatifs (+69 % en 2 ans) qui se portent essentiellement sur les petites surfaces en collectif.
En 15 ans, les départements de la première couronne ont monté plus vite que ceux situés dans la seconde : +54,4 % pour les Hauts‐de‐Seine, +41,9 % pour le Val‐de‐Marne, +37,4 % pour la Seine‐Saint‐Denis quand le Val‐d’Oise a progressé de +14,6 %, la Seine‐et‐Marne de +14 %, les Yvelines de +12,9 % et l’Essonne de +7,9 %.
Mais à titre de comparaison, sur la même période, Paris a vu son prix moyen au m² augmenter de 107 %.
Marché immobilier à Paris
Le prix au m² parisien a ainsi plus que doublé en 15 ans (de 4 865 € le m² en 2005, il est passé à 10 062 € en 2019). Le montant moyen d’une transaction atteint aujourd’hui 487 749 € en moyenne. C’est 250 000 € plus cher qu’il y a 15 ans (pour des surfaces quasiment équivalentes…).
Dans ce contexte d’envolée des prix, les volumes de ventes, qui avaient déjà baissé en 2018, baissent de ‐7,5% en 2019.
Les transactions immobilières sont majoritairement portées par les cadres supérieurs (47,9 %) et les cadres moyens (37,2 %), les employés/ouvriers sont à l’origine de 4,9 % seulement des achats à Paris, contre 12,2 % il y a 10 ans.
Les emprunteurs parisiens rallongent leur durée d’emprunt.
21,2 ans ! (un record)
La tranche des 40-50 ans est sans doute à l’origine de la montée fulgurante des investissements locatifs. Ceux‐ci représentent désormais 31 % des transactions. En 2 ans à peine, la part des acquisitions destinées à l’investissement locatif a progressé de +45 %.
Selon Century 21, les prix de l’immobilier devraient continuer de monter au 1er semestre 2020 mais « légèrement », et conduire les ménages à accroître leur part d’apport personnel : on sait que depuis fin décembre 2019 les banques ont été appelées par le Haut conseil de stabilité financière a davantage de vigilance sur l’octroi des prêts (durée et quotité d’endettement). « L’activité devrait en être affectée et amener à un ajustement des prix dans le courant de l’année ».
