2019 : une année exceptionnelle pour le crédit immobilier
Selon l’Observatoire Crédit Logement, les taux immobiliers ont atteint au quatrième trimestre 2019 un niveau jamais atteint depuis 75 ans en France. Cette configuration des taux explique en grande partie l’accès facilité des ménages au crédit immobilier en 2019.
L’assouplissement des conditions d’accès au crédit immobilier a caractérisé 2019
Les banques ont allongé la durée des prêts : elle s’est en effet allongée en 2019 pour culminer à plus de 19 années 232 mois en décembre 2019). C’est un niveau jamais égalé par le passé, selon Crédit Logement.
Les taux ont été exceptionnellement bas : depuis 19 mois consécutifs, les taux de crédit immobilier sont inférieurs à l’inflation. En décembre 2019, les taux se sont établis à 1,13 %, soit un de ses plus bas niveaux. En un an, les taux ont baissé de 30 points de base.
La part de l’apport personnel a sensiblement baissé. Les banques ont aussi assoupli les taux d’apport exigés pour accéder au prêt immobilier : en 2019, le taux demandé moyen était de 14 % (au lieu de 25,8 % en 2012). Près de 12 % des prêts ont été octroyés à des acquéreurs n’ayant pas d’apport personnel.
Cet accès facilité au crédit immobilier a favorisé la production de prêts, mais aussi quelques excès
La production de prêts immobiliers a explosé : elle a bondi de + 9,8 % par rapport à 2018, portée ,selon l’Observatoire Crédit Logement, « par le dynamisme de l’offre bancaire et le redressement du moral des ménages ».
Le nombre de transactions enregistrées en 2019 a atteint des records : dans l’ancien, on a enregistré plus d’un million de transactions, du jamais vu.
Cet emballement a créé des excès : les banques n’auraient notamment pas suffisamment respecté le ratio de 33 % d’endettement (de nombreux dossiers auraient été octroyés avec des taux supérieurs à 35 %, la théorie voulant que la mensualité ne dépasse pas le tiers du revenu), et d’autre part, les banques auraient trop allongé la durée des prêts, notamment au-delà de 25 ans.
Le Haut Conseil de stabilité financière et la Banque de France militent depuis fin 2019 en faveur du strict respect de la règle des 33 %, de l’augmentation des apports pour l’accès au prêt, et d’une réduction de la durée des prêts en de ça des 25 ans.
2020 : vers une année de correction
Les régulateurs bancaires ont en effet préconisé une nouvelle régulation ce qui devrait conduire les banques à un durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers.
Les conditions d’emprunt immobilier auprès des banques durcies depuis le début de l’année
Les taux des crédits immobiliers ont légèrement remonté depuis début janvier : la remontée est très légère, de 0,10 à 0,20 % selon les banques. Les taux moyens se stabilisent ainsi autour de 1,10 % sur 15 ans, de 1,30 % sur 20 ans et de 1,50 % sur 25 ans.
La négociation des emprunteurs avec les banques devrait être plus difficile : les banques ne tardant pas à répondre aux souhaits des autorités bancaires, la négociation devrait être plus difficile sur les points suivants :
- le montant de l’apport personnel : il va devenir de plus en plus difficile d’obtenir un prêt à 100 % voire à 110 % (incluant les frais de notaire et autres).
- la durée du prêt : même si dans les faits seulement 1,7 % des prêts accordés en 2019 dépassent la durée de 25 ans, la durée des prêts devrait se contracter et représenter en moyenne 15 ans. Il reste que pour l’emprunteur, il doit composer avec l’impératif de limiter sa mensualité d’emprunt à 33 % de son revenu, ce qui peut le conduire à solliciter un allongement de la durée de son prêt pour réduire sa mensualité.
- les frais de dossier : ils représentent une part non négligeable des ressources des banques sur un dossier de crédit immobilier alors que les taux sont par ailleurs très bas. C’est pourquoi, il est de plus en plus ardu de négocier les frais de dossier, qui peuvent représenter jusqu’à 1 % du montant emprunté.
Baisse des taux d’usure : des conséquences négatives pour certains emprunteurs
La baisse des taux des prêts a un effet direct sur les taux de l’usure.
Mais ce recul a une incidence négative pour certaines catégories d’emprunteurs – solvables mais pénalisés par les assurances (retraités, seniors, personnes malades, personnes exerçant une profession pénible ou à risque) – qui paient souvent cher leur assurance décès invalidité, laquelle est intégrée dans le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) De fait, ce taux global dépasserait le taux d’usure, ce qui peut conduire à un refus de prêt.
