Suite au vote de la loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19, plusieurs ordonnances, et notamment l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, ont prorogé les délais de certains actes juridiques et reporté des dates d’échéances pendant une « période juridiquement protégée », à compter du 12 mars 2020 jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire, soit le 24 juin 2020.
Mais afin de ne pas paralyser le marché immobilier, certains délais viennent d’être à nouveau ajustés par l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020.
La levée de l’état d’urgence sanitaire est à ce jour fixée au 24 mai 2020, ce terme pouvant être modifié si la situation le nécessite.
Promesse ou compromis de vente : le délai de rétractation de 10 jours n’est pas suspendu
Le futur acquéreur qui vient de signer un avant-contrat de vente (promesse ou compromis) bénéficie d’un délai de 10 jours pour se rétracter. Ce délai commence à courir le lendemain de la remise en main propre ou de la date de première présentation de l’envoi en recommandé du compromis et de ses annexes (article L271-1 code de la construction et de l’habitation).
Le délai n’est pas suspendu ou reporté à la date de cessation de l’état d’urgence. Il s’applique normalement, contrairement à l’interprétation faite de la première ordonnance du 25 mars qui envisageait son report au 24 juin 2020.
La date d’échéance de la promesse de vente n’est pas prorogée
L’ordonnance d’avril 2020 ne proroge pas ce délai fixé par le vendeur et l’acheteur dans l’avant-contrat de vente. C’est la date de signature initialement prévue qui devrait s’appliquer, même si ce terme arrive pendant la période de confinement. Si tous les documents nécessaires à la réalisation de l’acte ont pu être réunis avant le confinement, l’acte authentique peut être conclu devant notaire : soit par voie de procuration, selon les modalités déterminées par le notaire, soit par signature électronique à distance, autorisée par le décret n°2020-395 du 3 avril 2020. Il s’applique jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.
Lorsque l’acte notarié ne peut pas être signé à la date initialement convenue par les parties, un avenant de prorogation au compromis de vente peut permettre de suspendre le délai de réalisation des conditions suspensives (par exemple la clause suspensive d’obtention du crédit) pendant la durée de la période de confinement. L’accord de toutes les parties au contrat est nécessaire. A défaut, le compromis de vente devient caduc.
Si vous envisagez prochainement de signer un compromis ou une promesse de vente, il est prudent de prévoir dans l’acte un allongement des délais de réalisation de l’acte d’acquisition.
Droit de préemption urbain : délai d’instruction suspendu jusqu’à la levée de l’état d’urgence
Lorsque le bien mis en vente se situe dans une zone de préemption, la commune concernée doit instruire le droit de préemption urbain (DPU) dans un délai de deux mois à réception de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Ce délai est suspendu jusqu’à la date de la levée de l’état d’urgence sanitaire, actuellement fixée au 24 mai 2020.
A la cessation de l’état d’urgence, le délai d’instruction de deux mois reprendra là où il en était, pour la durée restant à courir.
Les délais liés à l’obtention d’un crédit immobilier ne sont pas prorogés
Les délais d’obtention d’un crédit immobilier ne sont ni suspendus ni reportés à la date de la levée de l’état d’urgence sanitaire.
L’ordonnance du 15 avril 2020 ne modifie pas les délais suivants :
- la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier, au minimum 1 mois,
- le délai de réflexion avant acceptation de l’offre de prêt, de 10 jours minimum
- le délai d’annulation du prêt pour non conclusion de la vente, le plus souvent de 4 mois.
La condition suspensive d’obtention du prêt immobilier
Lorsque l’achat du bien immobilier est financé par un crédit, le compromis ou la promesse de vente contient une clause suspensive d’obtention du prêt. Un prêt immobilier doit être obtenu dans un délai d’un ou deux mois suivant la signature de l’avant-contrat. En raison de la situation actuelle, il peut être difficile de respecter ces délais, l’instruction des dossiers de crédit par les banques nécessitant également plus de temps qu’à l’accoutumée.
Faites régulièrement le point avec votre conseiller bancaire, par téléphone ou par mail, pour suivre l’état d’avancement de votre dossier de crédit immobilier. Il pourra vous préciser les délais pratiqués par votre établissement bancaire.
Si le compromis était signé avant de début de la crise sanitaire, avec l’accord de l’ensemble des parties, il est possible de rédiger un avenant pour allonger le délai d’obtention du prêt immobilier. Et pour les compromis qui sont en cours de signature, il est conseillé de prévoir un délai plus long, de 90 jours par exemple, par accord entre vendeur et acheteur.
Le délai d’acceptation de l’offre de prêt
Le délai obligatoire minimum de 10 jours de réflexion pour l’acceptation d’une offre de crédit immobilier doit être respecté même pendant la période d’état d’urgence sanitaire.
Le délai de réflexion débute le lendemain du jour de la réception de l’offre, qui ne peut être retournée signée au prêteur qu’à partir du 11ème jour.
Délai d’annulation du prêt pour non conclusion de la vente
Après acceptation de l’offre de prêt, l’acte de vente doit en principe être conclu dans un délai de 4 mois, ou un délai plus long prévu par les parties et mentionné dans les conditions générales de l’offre. A défaut de signature de l’acte notarié dans ce délai, le prêt immobilier est annulé. Dans le contexte actuel, vendeur et acheteur peuvent se mettre d’accord pour convenir d’une prorogation volontaire de ce délai.
