Les Notaires de France ont présenté le 10 décembre un premier bilan de l’année immobilière 2020 (les chiffres présentés sont arrêtés à fin septembre), année marquée par la crise sanitaire et le confinement (102 jours de confinement).
Dans quelle mesure ce confinement a -t-il impacté le marché immobilier de l’ancien, en termes de transactions et de prix ?
Selon les notaires, l’année immobilière 2020 dans l’ancien se caractérise par :
- une baisse des transactions sur les maisons et les appartements par rapport à 2019,
- une hausse des prix des logements anciens, maisons comme appartements, en dépit du confinement.
En 2020 légère baisse des transactions immobilières par rapport à 2019
A fin septembre 2020, le nombre de transactions réalisés dans l’ancien au cours des douze derniers mois est en recul de 5 %, soit 990 000 transactions contre 1,06 million en 2019, qui représentait cependant un nombre record de transactions.
Pour les projections en volumes à fin décembre (données 2020), les notaires formulent deux hypothèses :
- Un maintien des transactions dans les mêmes proportions que 2019, ce qui conduirait à 980/990 000 ventes fin 2020, soit une baisse de 8 % comparée à l’an dernier,
- Une année 2020 qui se termine avec 960/970 000 ventes, dans l’hypothèse d’une baisse de 20 % des volumes sur les dernières semaines de l’année.
Poursuite de la hausse des prix malgré le confinement
Deuxième phénomène constaté par les notaires durant cette année singulière : les prix des logements anciens que ce soient des appartements comme des maisons n’ont pas baissé, mais ont continué leur progression.
Évolution des prix pour les appartements anciens
Sur 18 villes étudiées, aucune baisse de prix n’est constatée. A l’échelle nationale, en moyenne, les prix des appartements anciens ont grimpé de 6,5 % avec des évolutions annuelles comprises entre + 2 % (Bordeaux, Toulouse, Grenoble, Nice) et + 14 % (grandes villes de l’ouest).
En 2020, le prix de vente médian (autant de ventes en dessous qu’au-dessus de ce prix) d’un appartement ancien en province est de 131 000 euros, quand le prix de vente moyen (moyenne des prix de toutes les ventes) d’un appartement ancien en province est lui de 149 900 euros.
Les notaires ont calculé que le « pouvoir d’achat immobilier » est à l’échelle nationale en 2020 de : 55 M2
Il s’agit de la surface finançable par un ménage avec une mensualité de 800 euros pendant une durée d’emprunt de 20 ans (taux de 1,3 %). Soit une réduction de 1 M2 par rapport à 2019.
Les projections des notaires sur le 4ème trimestre 2020 présagent de la poursuite de la hausse, légèrement plus prononcée en province qu’en Ile de France. A fin janvier 2021, les projections présentent sur un an des hausses de 5,8 % pour la France métropolitaine, 6,8 % pour la province et 4,6 % pour l’Ile-de-France.
Évolution des prix pour les maisons anciennes
Comme pour les appartements anciens, il n’est constaté aucune baisse de prix sur un an sur le marché des maisons anciennes. A l’échelle nationale, les prix des maisons anciennes ont grimpé de 4,2 %. Les villes du Havre, de Dijon, de Lyon enregistrent les plus fortes hausses tandis que la conurbation Aix-Marseille enregistre des prix quasi-stables (+0,7 %).
6 agglomérations affichent un prix de vente médian à 250 000 euros au moins : Le Havre, Lille, Saint-Etienne, Orléans, Reims et Dijon.
6 agglomérations affichent un prix de vente médian à 350 000 euros au moins : rennes, Bordeaux, Lyon, Toulon, Paris et Nice.
Comme pour les appartements, les notaires ont calculé un pouvoir d’achat immobilier pour les maisons anciennes : A l’échelle nationale, il est de 148 M2 (soit – 6 M2 par rapport à 2019), qui est la surface finançable pour une mensualité de 1 300 euros pendant 20 ans (sans apport, taux de crédit de 1,30 % et taux d’assurance de 0,36 %).
Les projections des notaires pour le 4eme trimestre 2020 prévoient une hausse sur un an supérieure à celle constatée au troisième trimestre qui était très modérée : + 0,3 %. Si sur un an la hausse atteint + 4,6 %, elle est plus prononcée en Ile-de-France (+ 4,8 %) qu’en province (+ 4 %).
Le confinement n’a donc pas provoqué un effondrement des transactions immobilières mais une légère réduction après une année qui était une année de tous les records. En revanche, on observe la poursuite de la hausse des prix dans l’ancien, en province comme en Ile-de-France, mais avec un ralentissement de la hausse nettement plus marquée en Ile-de-France depuis le mois de juillet 2020, les prix des appartements et des maisons en province présentant de plus fortes progressions.
