Début avril 2021, la Ville de Paris vient de lancer l’accession sociale à la propriété de logements commercialisés à 5 000 €/m2, soit près de la moitié du prix moyen du mètre carré à Paris, à destination de ménages modestes, grâce au dispositif du bail réel solidaire (BRS).
Acheter un logement en bail réel solidaire, quèsaco ?
Le dispositif du Bail réel solidaire (BRS), institué par la loi Alur de 2014 et lancé en 2017, permet à l’acquéreur d’être propriétaire de sa maison ou de son appartement, à titre de résidence principale, sans acquérir le terrain, qui est loué à un organisme de foncier solidaire (OFS), propriétaire du foncier. Le BRS permet de réduire le coût de l’acquisition, de l’ordre de 25 à 40 % par rapport aux prix du marché, en économisant le prix d’achat du terrain.
L’organisme foncier solidaire (OFS) achète le terrain et le conserve à vie. Il choisit un intermédiaire (une coopérative HLM par exemple) pour réaliser la construction et la commercialisation de logements. L’OFS gère la vente de ces biens immobiliers.
Conditions d’éligibilité au bail réel solidaire
Le BRS s’adresse aux ménages sous conditions de ressources, définies par décret. Le plafond de revenus à ne pas dépasser dépend de la région dans laquelle se situe le bien acheté et du nombre de personnes qui occupent le logement.
L’organisme foncier solidaire (OFS) vend les murs de la maison ou de l’appartement pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Les logements proposés doivent être occupés à titre de résidence principale du preneur pendant toute la durée du bail. En cas de vente, de donation ou de succession, le prix de vente du bien immobilier est actualisé selon des modalités prédéfinies dans le bail réel solidaire.
A ces critères légaux, la commune concernée par le projet immobilier en bail réel solidaire peut ajouter des critères de sélection, tel que le lieu et la situation résidentielle des demandeurs, leur lieu d’activité professionnelle…
L’acquéreur du logement doit régler une redevance foncière à l’organisme foncier solidaire, correspondant à un loyer au titre de la location du terrain. Le niveau de cette redevance est librement fixé, de l’ordre de 0,15 € à 3 €/m2/mois selon la localisation du terrain.
Cette redevance est due en plus du prêt immobilier souscrit pour l’achat du logement. L’acquisition d’un logement en BRS peut être financé par un Prêt à Taux Zéro (PTZ).
Où trouver des logements en bail réel solidaire ?
Le dispositif du bail réel solidaire trouve tout son intérêt dans les agglomérations où les prix des terrains à bâtir et des biens immobiliers sont élevés.
En mai 2020, plus de 65 offices fonciers solidaires (OFS) étaient agréés ou en cours d’agrément sur l’ensemble de la France.
Voir la carte avec l’ensemble des organismes de foncier solidaire agréés et en projet.
De nombreux logements, sur toutes les régions, sont programmés, commercialisés ou même déjà livrés : dans les métropoles de Rennes, Lille et Lyon (Villeurbanne).
En Ile de France, des acquisitions de logement en bail réel solidaire sont également proposées par différents offices fonciers solidaires à : Bagneux, Malakoff et Gennevilliers, Nanterre (dans les Hauts-de-Seine – 92), Pantin ou Romainville, Bagnolet, Montreuil, Saint-Denis (en Seine-Saint-Denis – 93), Ivry, le Kremlin-Bicêtre, Vitry-sur-Seine, Champigny-sur-Marne, Maisons-Alfort (dans le Val-de-Marne – 94), Serris en Seine-et-Marne (77)…
A Paris, c’est la Foncière de la Ville de Paris qui lance sa première opération d’accession à la propriété grâce au dispositif du bail réel solidaire. La première livraison de 23 logements dans le futur quartier Saint-Vincent-de-Paul, Paris 14ème, est prévue en 2025.
Formation « Rester en bonne situation financière » pour les acheteurs en bail réel solidaire
Les associations et autres organismes qui développent des projets en bail réel solidaire ont l’obligation de prévoir un dispositif de formation des accédants à la propriété.
La Foncière Solucia a conclu un partenariat avec notre association, l’Institut pour l’Education Financière du Public (IEFP), pour proposer une formation adaptée, sur une journée, autour de quatre thèmes : la définition et la construction de son budget, le suivi de son budget, le crédit immobilier et le surendettement.
