Croissance des taux d’intérêt et taux de l’usure
Alors que le taux moyen des prêts immobiliers accordés sur 20 ans en septembre 2021 s’élevait, selon les courtiers, à 1 %, il atteint désormais 1,9 %, soit près d’une multiplication par deux.
Or, à ces taux de base, pour obtenir le TAEG, il faut rajouter tous les frais annexes, dont les frais de dossier, l’assurance emprunteur, etc. ce qui amène bon nombre de dossiers de crédit (jusqu’à 50 % environ), à être refusés par les établissements prêteurs car aboutissant à taux supérieur au taux de l’usure (2,57 % en septembre 2022 pour ces prêts immobiliers de 20 ans et plus).
L’accès aux prêts immobiliers est enfin encore plus difficile du fait que les autorités surveillent de très près le respect du taux d’endettement des emprunteurs (35 % des revenus) par les établissements prêteurs, qui limitent ainsi les dérogations.
Les emprunteurs aux revenus modestes et, notamment, les primo-accédants sont les plus touchés par ces difficultés.
Évolution du prix des loyers
Les agglomérations (par exemple en région parisienne ou dans les grandes villes ou sur la frontière suisse) où la situation locative est tendue ont mis en place des dispositifs d’encadrement des loyers. Ceux-ci font l’objet d’une multiplication des contrôles.
Par ailleurs, dans le cadre de la loi de juillet 2022 sur le pouvoir d’achat, la possibilité d’augmentation des loyers a été limitée temporairement à 3,5 % par an.
Enfin, dans une perspective de réduction de la consommation d’énergie, les logements classés F et G en matière de performance énergétique ne peuvent plus voir leur loyer augmenter, mesure qui va se décliner ensuite sur les classes E et D au moins.
Toutes ces mesures sont donc favorables aux locataires, en place d’abord mais aussi aux nouveaux locataires.
Évolution des prix des biens immobiliers
Même si la tendance la plus récente est au ralentissement de la hausse des prix de l’immobilier, ceux-ci ont fortement progressé ces derniers mois, avec, par exemple, une croissance moyenne pour l’ancien de 7,4 % pour les appartements et de 10,2 % pour les maisons, entre le 1er semestre 2021 et le 1er semestre 2022.
Chaque marché local a sa propre dynamique mais toutes les régions sont concernées et, hors Paris et quelques grandes villes où on constate une stagnation des prix, cette hausse inclut les centres urbains, notamment les villes de taille moyenne ou celles situées sur les côtes et celles dotées d’une gare TGV (et notamment avec le développement du télétravail pendant et après la crise COVID). C’est le cas notamment de Rennes ou d’Orléans.
Ce phénomène pénalise les acheteurs, dont le pouvoir d’achat ne croît pas à la même vitesse, limitant leur capacité d’endettement.
Nouvelle donne entre achat et location
Compte tenu de ces différents paramètres, une étude réalisée par le courtier « Meilleurs taux » en septembre 2022 sur 32 agglomérations, montre que l’acquisition d’un logement de 70 m² est désormais rentabilisée en moyenne en treize ans et huit mois alors qu’elle l’était au bout de cinq ans et huit mois en 2021. Mais selon les régions et les villes, de fortes disparités apparaissent.
Par exemple, une personne qui choisit de rester locataire commencera à perdre de l’argent au bout de 28 ans à Paris, Nantes ou Angers, entre 20 et 24 ans à Marseille, Nice, Rennes ou Strasbourg mais dès un délai compris entre 2 et 4 ans à Reims, Nîmes, Limoges, Mulhouse ou Perpignan.
Bien sûr, d’autres éléments entrent en ligne de compte pour savoir s’il vaut mieux acheter ou rester locataire et, en particulier, la constitution d’un patrimoine.
