Crédit immobilier : le pire est-il derrière nous ?

Une chute historique de la production de crédit immobilier

En juillet, la production de crédit immobilier était encore en recul selon l’Observatoire Crédit Logement. Après un premier semestre dégradé, le nombre de nouveaux crédits immobiliers accordés fin juillet 2023 a chuté de 50,5 % par rapport à fin juillet 2022, et le montant de la production est en baisse de 51,5 % sur la même période.

En cause, le resserrement drastique des conditions de crédit par les autorités monétaires

Plusieurs causes expliquent cette chute de la production de crédit :

• La lutte contre l’inflation: depuis le début 2023, le taux moyen des crédits a augmenté de 126 points de base, sous l’effet principal du relèvement du principal taux de refinancement de la BCE, dans le but de contenir l’inflation.

• Le resserrement des conditions de crédit décidées fin 2019 par le Haut Conseil de stabilité financière : avec deux mesures recommandations phares : le plafonnement à 35 % des taux d’effort des nouveaux emprunteurs et la limitation à 25 ans de la durée des crédits octroyés.
• La dégradation de la solvabilité de la demande: alors que les prix des logements augmentent, le pouvoir d’achat des ménages ne leur permet pas d’accroitre leur apport personnel. Ce qui explique le ralentissement de la demande de crédit, notamment auprès chez les primo-accédants.

Un marché immobilier en récession

Sur le marché immobilier (tous marchés confondus), la tendance est à la baisse des prix en juillet 2023. Mais par marché, la situation est plus nuancée.

Depuis le printemps, le prix des logements anciens a augmenté de +0,7 %. Plus en détail, le prix des maisons anciennes progresse de +1,5 %, mais sur le marché des appartements, la hausse est plus faible (+0,1 % sur les trois derniers mois), l’apport personnel faisant souvent défaut.

Dans la plupart des régions, on assiste à une chute des ventes, notamment durant le 2^e trimestre et à un recul des achats de logements anciens (-10,6 % par rapport à 2022).

Dans le neuf, les tensions sur les prix des logements s’allègent, et reculent en juin pour le 4^e mois consécutif, notamment pour les appartements (-2,1 % sur trois mois). En ce qui concerne les maisons neuves, si la progression de leurs prix reste soutenue avec +9,3 % sur un an, depuis fin juin, les prix ont tendance à ralentir voire diminuer.

Une éclaircie pour fin 2023 ?

Plusieurs facteurs conduisent certains experts à croire à une éclaircie fin 2023 :

• La mensualisation des taux d’usure (qui ont encore augmenté le 1^er août) décidée par la Banque de France en février pourrait permettre de débloquer certains dossiers de prêts pour une catégorie de ménages. Mais la progression des taux d’usure a pour effet la hausse des taux des crédits immobiliers) ;
• La reconstitution depuis plusieurs mois de la profitabilité des banques avec les hausses continues des taux d’intérêts perçus sur les nouveaux crédits pourrait permettre aux banques d’assouplir leurs conditions d’octroi, leurs marges ayant été reconstituées ;
• Une stabilisation des taux début 2024 autour de 4,4 % / 5 %, après une période de hausse interrompue ;
• Une poursuite de la baisse des prix des biens immobiliers, notamment dans l’ancien.

Dans ces conditions, il est envisageable d’assister à une reprise immobilière tant du côté du crédit que du marché fin 2023 / début 2024.