Combien coûte votre emprunt ?

Comment calculer le coût de mon emprunt ?

Le taux d’intérêt nominal proposé par l’établissement bancaire n’est suffisant ni pour comparer les offres de crédits, ni pour déterminer le prix de revient réel d’un crédit. Il faut ajouter les frais de dossiers, les assurances, les frais liés aux garanties.

Les frais d’assurance

En France, l’assurance crédit décès – invalidité, autrement appelée « assurance emprunteur » est exigée pour tout crédit immobilier mais pas pour les crédits à la consommation. Plus la somme empruntée et la durée sont importantes plus cette assurance a du sens, car elle dégage vos héritiers de toute obligation de remboursement.
Le coût oscille entre 0,3 et 0,5 % du montant du prêt pour les emprunteurs de moins de 65 ans au moment de l’emprunt. Au-delà, le coût augmente vite. 
Les banques qui vous font le crédit de base proposent en même temps les assurances crédit nécessaires. Mais elles ne peuvent plus vous imposer la souscription de leur assurance crédit « maison », depuis le 1^er septembre 2010. Vous pouvez souscrire l’assurance de prêt auprès de l’assureur de votre choix.
D’autres assurances comme l’assurance perte d’emploi sont facultatives. Utile notamment pour un crédit immobilier à long terme, elle sera néanmoins difficile à obtenir si vous êtes en situation de travail précaire et si vous n’avez pas un contrat de travail à durée indéterminée.

Les frais de dossier

Ils sont prélevés par l’établissement de crédit, lors de la mise en place du crédit. Ils peuvent l’être également si votre dossier « ne passe pas » et que votre crédit est refusé. Ces frais correspondent au coût de l’analyse du dossier de demande de crédit. Selon les types de prêts et les banques, ils peuvent être fixes ou proportionnels au montant du prêt. Ils représentent jusqu’à 1 % du montant financé.

Les frais annexes

Ils comprennent les coûts que la banque a engagés pour votre compte : timbres fiscaux, frais d’enregistrement, etc. En règle générale, ils ne dépassent pas quelques dizaines d’euros.
En cas d’achat d’un bien immobilier, un notaire devra superviser et ratifier la transaction immobilière. Ces frais, obligatoires et substantiels (ils représentent 6 à 7 % du prix d’acquisition d’un logement ancien) ne sont pas des frais liés au crédit et une bonne partie est de nature fiscale (droits d’enregistrement)

Voir le site des Notaires de France

Le taux annuel effectif global de l’emprunt (TAEG) 

Il ajoute tous les éléments du coût de l’emprunt au taux d’intérêt, lui même calculé sur une base actuarielle. Même s’ils sont payés en une fois au début du crédit, les coûts fixes sont divisés par la durée du crédit pour pouvoir être calculés en pourcentage. Le TAEG vous permet de calculer le prix de revient « tout compris » de votre crédit et de comparer les offres dans leurs globalités, et pas seulement en comparant les taux nominaux. 

Le taux effectif du crédit est un élément important du coût et de petites différences aboutissent au bout du compte à de variations non négligeables de coût : 2 % de taux d’intérêt au lieu de 1,5 % sur un crédit de 50 000 € empruntés pour 10 ans représente une mensualité supplémentaire de 11,11 € et un coût supplémentaire global du crédit de plus de 1 330 €.

Le TAEG ne suffit pas à apprécier le coût réel d’un crédit revolving ou renouvelable. Tout dépend du rythme auquel le capital est remboursé.

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Coût total du crédit et montant des mensualités

Quatre données constituent les bases de calcul du coût de votre emprunt : le montant de votre emprunt, le taux d’intérêt, la durée de l’emprunt, et la périodicité du remboursement du capital et du paiement des intérêts (le plus souvent il s’agit de mensualités). Avec ces données, il est possible d’établir l’échéancier de vos remboursements. C’est ce qu’on appelle le tableau d’amortissement de votre emprunt.

Ce document est joint à l’offre de prêt immobilier. Il n’a pas de caractère obligatoire pour le crédit à la consommation. Il indique le montant dû par l’emprunteur à chaque échéance en détaillant la répartition du remboursement entre : le capital, les intérêts, la prime relative aux assurances et le capital restant dû après chaque mensualité. En cas d’emprunt à taux variable, le taux est indexé sur une donnée incertaine comme l’évolution générale des taux d’intérêt. Il sera impossible d’établir le tableau d’amortissement qui s’appliquera effectivement. Le tableau d’amortissement sera fourni pour des simulations d’évolution de taux.

Cette donnée essentielle n’est pourtant pas le seul critère du choix. La charge financière qu’il vous faudra payer à chaque échéance, ce qu’elle pèsera dans votre budget sont également un critère important de la décision. N’oubliez jamais que les charges d’un crédit sont des dépenses contraintes, des charges fixes dans votre budget.

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Il faut bien prendre en compte ces différentes dimensions, pour partie contradictoires, pour définir au bout du compte le montant de l’emprunt que vous pourrez souscrire, sa durée et le taux d’intérêt que vous pourrez obtenir.

Montant et coût du crédit

Les exemples ci-dessous utilisent des taux plus élevés que la réalité en ce moment, mais le mécanisme reste inchangé.

Hypothèse A : Vous souscrivez un prêt de 200 000 euros au taux de 1,65 % sur 15 ans.

Hypothèse B : Le montant de l’emprunt est le même que dans l’hypothèse A. Le crédit est allongé de 5 ans. Le taux d’intérêt est supérieur de 0,15 %. Le coût du crédit augmente de 48 % mais les mensualités diminuent de près de 21 %.

Hypothèse C : Le crédit est allongé de 5 ans par rapport à l’hypothèse A. Le taux d’intérêt est supérieur de 0,15 %. Le montant des mensualités est stable autour de 1 255 euros. Le coût global du crédit est supérieur de 87 % mais le montant de l’emprunt est augmenté de près de 27 % ! 

Les différentes modalités de remboursement du prêt

La méthode généralement utilisée est celle des remboursements périodiques d’un montant constant. Il s’agit le plus souvent de mensualités. Toutes les simulations fournies par notre calculette sont établies sur la base de cette hypothèse. Pour en mesurer les avantages, on peut faire la comparaison avec des modalités différentes de remboursement. 

Hypothèse : soit une somme de 50 000 € sur 4 ans empruntée avec un taux d’intérêt global de 2 %. Supposons pour plus de simplicité que les paiements se font par annuités. 

• 1^er cas : les annuités de remboursement sont constantes

Le tableau d’amortissement est le suivant :

Le montant de l’annuité est déterminée grâce à une calculatrice. Le capital restant dû est, pour chaque année, égal au capital restant dû l’année précédente moins le remboursement de capital de l’année précédente, lui-même déterminé en retirant de l’annuité constant le montant des intérêts versés. Ces derniers sont calculés à partir de ce capital restant dû.

Par exemple, pour l’année 2 :

– le capital restant dû est de 37 868,81 euros (= 50 000 – 13 131,19)

– le montant des intérêts à payer sur ce capital est de 757,38 euros (= 37 868,81 * 2 %)

– puisque l’annuité est constante et égale à 13 131,19 euros, on en déduit que, cette année-là, le remboursement du capital atteindra 12 373,81 euros (= 13 131,19 – 757,38).

• 2^e cas : Supposons maintenant que l’on rembourse chaque année une partie constante de capital.

Le tableau d’amortissement devient : 

Le coût total de l’emprunt est un peu plus faible : 2 500 euros d’intérêts versés contre 2 524,75 euros dans l’exemple précédent. Le montant des annuités diminue progressivement. La première année, il faudra rembourser plus que dans le cas des annuités constantes. Il s’agit de l’inconvénient principal de cette méthode d’amortissement. Lorsque l’on souscrit un emprunt les premières échéances sont souvent plus difficiles à supporter et il est préférable de ne pas les alourdir.

• 3^e cas : le remboursement du capital emprunté est effectué seulement au bout des 4 ans.

Chaque année l’emprunteur ne paie que les intérêts.

Le tableau d’amortissement devient :

Le coût global du crédit est sensiblement plus élevé (60 %) puisque les intérêts portent sur la totalité du capital pendant toute la période. Néanmoins cette formule peut être utile dans deux cas : lorsque l’emprunteur anticipe une rentrée d’argent l’année de la fin de son emprunt, ou s’il peut lui-même épargner les sommes qu’il n’aura pas à payer chaque année et s’il peut les placer avec un rendement suffisant (égal ou supérieur au surcoût de l’emprunt). Elle reste, toutefois, rare en pratique.