Immobilier : comment savoir si c’est le moment d’acheter

Outre qu’il n’est pas toujours rationnel d’acheter plutôt que de louer, même si on a les moyens de devenir propriétaire (si on doit déménager tous les deux ans, si on veut habiter un quartier trop cher à l’achat, …), il existe aussi des périodes plus ou moins propices à l’entrée sur le marché immobilier. Clairement il vaut mieux entrer sur le marché au plus bas, et éviter de faire son premier achat au plus haut.

Mais comment savoir si le marché a atteint un sommet, s’il risque de baisser, voire de s’effondrer, ou s’il a au contraire de fortes marges d’appréciation ? La réponse relève davantage de l’art divinatoire que de la science. Mais tout de même, il existe certains éléments objectifs à prendre en considération. Il est important en tout cas de savoir que le marché immobilier n’est pas en permanence haussier. Certains en ont fait l’amère expérience. En particulier, ceux qui avaient acheté un bien entre 1989 et 1991 et ont souhaité (ou eu besoin de) le revendre en 1994-1996. Ceux-là ont perdu beaucoup d’argent !

Pour certains, nous sommes au sommet d’une bulle immobilière

L’immobilier augmente plus que le revenu disponible

Voici déjà plusieurs années que le marché immobilier français est considéré par certains comme surévalué. C’est en particulier la conclusion à laquelle arrive l’économiste Jacques Friggit. De fait, le prix de l’immobilier a beaucoup plus augmenté que le revenu disponible depuis 2000. Cette augmentation n’est pas linéaire, on a observé une baisse de ce ratio autour de 2010 puis à nouveau en 2014 et depuis 2020. En dépit de ces baisses, entre 2000 et début 2022, le prix des logements anciens a augmenté en France en moyenne 1,85 fois plus rapidement que le revenu disponible. 

Le rapport entre coût du loyer et prix de l’immobilier

Le rapport entre l’indice du prix des logements (en termes nominaux) et l’indice des prix des loyers peut être considéré comme un indicateur de rentabilité de la propriété immobilière. Plus cet indicateur augmente, moins la rentabilité est bonne (en effet, des biens dont le prix à l’achat augmente rapportent de moins en moins).

Si la rentabilité baisse trop, les investisseurs peuvent être amenés à délaisser ce placement au profit d’investissements plus rentables (comme par exemple des actions), ce qui rééquilibre naturellement le marché. Les prix baissent, ce qui – toutes choses égales par ailleurs – contribue à augmenter la rentabilité de l’investissement. À cet égard, on constate en France que le ratio prix/loyers a augmenté de 22,3 % de 2015 à 2021, soit légèrement moins que la moyenne OCDE (+27,2 %). 

À nouveau, cette détérioration de la rentabilité de l’immobilier pourrait peser sur les prix (en poussant à leur baisse). Sauf si les placements alternatifs restaient moins intéressants. 

Les comparaisons internationales

Entre 2015 et 2021, les prix réels des logements ont augmenté de 17,2 % en France,  32,8 % en Irlande, 40,7% aux États-Unis et 41,2 % en Allemagne. Seule l’Italie voit ses prix baisser sur la période (-1,2 %) (source OCDE). 

Sur la même période, si l’on rapporte ces prix aux revenus, la hausse est moins forte en France qu’ailleurs (9,2 % en France, 10,6 % en Irlande, 20,9 % aux USA et 32,6 % en Allemagne, et une baisse de 5,4% en Italie). 

Facteurs de résistance du marché immobilier

Des taux d’intérêt réels faibles

Tant que les taux d’intérêt resteront faibles, et en particulier les taux d’intérêt réels (déduction faite de l’inflation), les particuliers seront poussés à s’endetter pour investir dans l’immobilier. De fait, la durée des prêts s’est considérablement allongée depuis les années 1990, passant de 12 ans en 1993 à 19 ans et 7 mois en 2021. Et cette demande persistante a pour effet de pousser à la hausse des prix de l’immobilier. Pas seulement à Paris, qui tire traditionnellement les prix vers le haut, mais également en province, particulièrement depuis la crise du Covid-19.

Un rattrapage historique

Pour Thomas Piketty, il ne s’agit que du rattrapage historique du niveau d’avant 1914. Les deux guerres et la Grande Dépression ayant fait considérablement baisser la valeur du patrimoine immobilier, la remontée des prix depuis la seconde guerre mondiale ne serait qu’un retour au niveau du début du XX^e siècle.

Décohabitation : le principal soutien du marché de l’immobilier en France

Avec près de 40 % de mariages se soldant par un divorce et plus de 50 % en région parisienne, la demande immobilière serait soutenue par cette évolution. De fait, les agents immobiliers vous le diront, sans les divorces l’offre serait totalement atone, et la demande pour des plus petites surfaces serait beaucoup plus faible. Ce phénomène expliquerait la moitié de la demande de logement.

Le sentiment de sécurité apporté par la propriété de son immobilier de résidence

Pour un particulier sans patrimoine préalable, l’achat immobilier est le seul investissement de long terme susceptible de bénéficier d’un prêt bancaire, assorti d’une assurance. Il est en effet impossible d’emprunter pour investir en bourse, même à long terme. De plus, en terme de transmission de patrimoine, l’assurance obligatoire souscrite en garantie du crédit immobilier permet, en cas de décès de l’emprunteur, de transformer immédiatement une dette en un patrimoine foncier transmis à ses héritiers. La location ne le permet évidemment pas.     

Dans le match « pour/contre la baisse prochaine du marché de l’immobilier », difficile de dire qui va gagner. La France a un manque chronique de logements (adaptés) qui exerce une pression à la hausse sur le marché, même si, au regard du nombre de logements pour 1000 habitants, elle se situe plutôt dans le haut de l’échelle.

Les mesures en faveur du logement (loi Alur, développement du logement social) ainsi que le départ à l’étranger de jeunes et moins jeunes (idées souvent évoquées mais pas nécessairement étayées ou étayables par des chiffres) iraient dans le sens d’une baisse du marché qui favoriserait les acheteurs.