L’immobilier un actif sans risques ?

Le déficit structurel de logements (surtout dans les grandes villes), la solvabilisation des ménages à travers l’allongement des durées de crédit, le faible niveau des taux d’intérêt et le manque de foncier, sont autant de facteurs qui ont contribué à soutenir les prix de l’immobilier au cours de ces vingt dernières années.

Cette situation, serait donc de nature à laisser penser que l’immobilier est un actif sans risque, c’est-à-dire un actif qui se caractérise par une rentabilité certaine. En clair, sa valeur ne pourrait pas baisser.

Or cela n’est pas exact. L’investissement immobilier n’est pas un placement sans risques.

L’immobilier et le risque de moins-value

Les prix ne sont pas toujours orientés à la hausse. L’ampleur de la hausse récente des prix de la pierre est inédite sur les cinquante dernières années. Un phénomène similaire avait eu lieu entre 1985 et 1990, notamment en région parisienne, entretenu par la spéculation des marchands de biens, c’est-à-dire des personnes ayant pour activité professionnelle le négoce des biens immobiliers.

Cependant, il ne faudrait pas oublier la correction brutale des prix, intervenue entre 1991 et 1998, lorsque les marchands de biens, confrontés à des difficultés financières, ont été contraints de vendre massivement, sans parler des autres cycles baissiers intervenus auparavant.

À Paris, par exemple, il a fallu attendre plus d’une décennie avant que les prix moyens au mètre carré retrouvent, en euros courants, les niveaux de prix atteint au sommet de la bulle spéculative, en 1991 et ceci, sans tenir compte de l’ensemble des coûts annexes induits au cours de cette période : frais d’acquisition, impôts et taxes, travaux d’entretien, mise en conformité avec les nouvelles normes, etc.

Pour les investissements locatifs, les risques de moins-values sont encore plus importants.

Le risque de moindre rendement dans l’immobilier

Les loyers ne sont pas toujours au rendez-vous.

Pour les investisseurs ayant acheté un bien immobilier pour le mettre en location, il faut également tenir compte des risques d’impayés et de vacances locatives.

En effet, l’immobilier est un actif qui génère des revenus, à condition de pouvoir louer son bien et de trouver un locataire solvable. D’ailleurs, la rentabilité locative d’un logement (rapport entre le montant annuel des loyers et son prix d’achat net de frais d’acquisition) n’a cessé de baisser sur la dernière décennie. L’appréciation des loyers, relativement encadrée en France, ne suit en effet pas le même rythme de progression que celui des logements : elle est en effet calculée en utilisant un indice de référence indexé sur l’évolution des prix à la consommation.

L’investissement immobilier et le risque lié à l’endettement

Il ne faut pas oublier les risques liés à l’endettement très fréquent lorsqu’on achète un bien immobilier, y compris destiné à la location.

Si l’on mise sur les loyers pour payer les mensualités des emprunts, on peut avoir de mauvaises surprises, et d’une façon générale, il ne faut pas perdre de vue les risques d’évolution défavorable de  sa situation personnelle. 

Le risque d’illiquidité

Les transactions sont par nature plus longues que sur les marchés financiers (minimum deux ou trois mois entre la signature d’une promesse de vente et la vente proprement dite). À ce délai naturel, s’ajoute celui de la « commercialisation ». Pour certains produits « parfaits » et dans certaines circonstances (marché haussier), cela peut être rapide.

Mais dans la plupart des cas, il faut attendre beaucoup plus longtemps, accepter de baisser son prix et parfois même renoncer provisoirement à vendre si le bien a trop de défauts ou si le moment est peu propice.