Repères sur l’évolution des prix de l’immobilier

Grandes évolutions des prix de l’immobilier depuis 30 ans

Sur le long-terme, la majorité des pays suivent une tendance haussière des prix de l’immobilier depuis les années 1990. L’Italie fait figure d’exception, peu aidée par les pressions démographiques baissières.

Après l’exubérance commune des années 2000 et la crise des subprimes, les prix de l’immobilier se sont effondrés dans de nombreux pays. En Europe, la crise de la zone euro, au début des années 2010, a également contribué au retournement. Ce n’est donc qu’au milieu de cette décennie que les prix retrouvent petit à petit des couleurs. La crise sanitaire, puis la hausse des taux du début des années 2020 a cependant mis un coup d’arrêt à cette hausse dans de nombreuses économie. Les différentes dynamiques sont à présent très hétérogènes.

L’Espagne, dont les prix réels de l’immobilier résidentiel avaient plus que doublés entre 2000 et 2007, a subi de plein fouet l’éclatement de sa bulle immobilière. Son emballement, son effondrement, puis le retour à une dynamique de long-terme, sont clairement visibles sur le graphique.

Historiquement, les prix de l’immobilier en France et au Royaume-Uni subissent des évolutions semblables, marquées par moins d’instabilité. En France, l’atonie d’une dizaine d’année à la suite de la crise financière s’est suivie d’un redémarrage jusqu’au Covid.

Les mouvements de prix de l’immobilier en Allemagne semblent tout au contraire très autonomes, si ce n’est inversés par rapport aux autres pays. Là où il ne semble pas y avoir eu un quelconque emballement dans les années 2000, les années 2010 sont marquées par une très forte croissance.

Comment évoluent les prix de l’immobilier depuis la crise sanitaire ?

Bien que la crise sanitaire ait en tant que telle mis un coup d’arrêt au nombre de transactions au début de l’année 2020, c’est surtout l’inflation et la hausse des taux suivant la crise sanitaire qui provoquent les mouvements dans les prix de l’immobilier. Beaucoup de pays sont maintenant en situation de stagnation, voire de récession des prix. Le marché de l’immobilier allemand est clairement dans une situation d’effondrement. Cette dynamique déclenche des cercles vicieux : le secteur de la construction allemand est en crise, 2,4 millions d’employés étant donc susceptibles de perdre leur emploi.

La France est également l’un des pays dont la baisse est la plus marquée, là où les autres sont plutôt en stagnation. Entre 2020 et 2024, les prix réels ont baissés de 4,8 %.

Entre prix de location et d’achat de logement, les différents segments du marché immobilier n’évoluent pas forcément dans la même direction, ni à la même vitesse. Ce phénomène est clair en Grèce, où les loyers ont augmenté de 9 %, alors que les prix à l’achat nominaux ont augmenté de 47 % entre 2020 et 2024. Cependant, il apparait nettement que, dans de nombreux pays, les prix augmentent plus vite que les loyers. Plusieurs raisons peuvent être mobilisées pour expliquer ce fait en fonction des pays : encadrement des loyers, spéculation, culture de la propriété…

L’Estonie, pays connu pour sa qualité de vie exceptionnelle et infrastructures numériques est devenu une destination phare pour l’évolution du secteur IT. Face à cette pression sur la quantité de logements disponibles, les prix de l’immobilier ont explosé de 53 % en quatre ans.

Comparaison internationale des prix de l’immobilier

Évolution des loyers et logements entre 2020 et 2024, en valeur nominale

Il est à noter que les évolutions moyennes sur l’ensemble du territoire masquent des évolutions locales hétérogènes. En Allemagne, ce sont l’ensemble des grandes villes qui sont touchées par l’effondrement des prix. En France, il convient de distinguer l’Ile de France, et en particulier Paris, des autres villes de métropole. Dans la capitale, la baisse observée depuis le Covid a été bien plus forte (-8,3 %) que dans les autres grandes villes du pays. Certaines métropoles ont quant à elles enregistré des augmentations très fortes depuis 5 ans, comme Nice (23,5 %), Rennes (23,6 %), Marseille (26,6 %) ou encore Limoges (26,9 %).

Évolutions locales des prix de l’immobilier

Prix des appartements en France entre fin 2019 et fin 2024

Comme explicité plus tôt, les taux d’intérêt jouent un rôle crucial dans la dynamique des prix, mais également sur le nombre de transactions au sein du marché immobilier. Intuitivement, plus les taux sont bas, moins un crédit immobilier est cher, et plus cela incite à l’achat.

La tendance inverse entre le nombre de transactions et le taux d’intérêt sur les crédits immobiliers en France se matérialise clairement sur ce graphique.

Entre 2012 à 2020, les ménages français bénéficiaient de taux en baisse presque perpétuelle, concomitante à d’une hausse continue du nombre d’achats de logements. Lorsque la politique monétaire est devenue très restrictive dans la période post-covid, pour faire face à l’inflation naissante, la demande de biens immobiliers a chuté. Le prix du crédit, cumulé à l’inflation faisant baisser le pouvoir d’achat de beaucoup de ménages (les salaires ne suivant qu’avec du retard), a contraint beaucoup de français à reporter leur investissement, voire, tout simplement, à y renoncer. Dans le même temps, les propriétaires ont été encouragés à attendre, raréfiant dans le même temps l’offre de biens disponibles.

Bien qu’il convienne d’éviter de tomber dans des prédictions “boules de cristal”, de nombreux analystes attendent petit à petit un redressement des prix et des transactions. Tout le secteur est donc pendu aux lèvres des banques centrales, dont le pouvoir et la responsabilité sont, plus que jamais, visibles dans tous les pans de l’économie.