Faut-il investir dans l’achat d’une chambre en EHPAD ?

Réponse

Le vieillissement de la population (avec 2,3 millions de personnes âgées dépendantes à l’horizon 2060, selon les projections de l’INSEE) amène à se poser la question d’un investissement dans une chambre d’EHPAD. Début juillet 2021, l’AMF a attiré l’attention des particuliers sur des propositions frauduleuses sur Internet.

Tout d’abord, il ne faut pas confondre un investissement en EHPAD et un investissement dans une résidence senior, qui est une résidence avec services comme les résidences de tourisme ou les résidences étudiants. Dans ce type de résidence, il est possible en effet d’acheter un appartement, de l’occuper, de le louer et de le revendre. Il est possible de bénéficier d’avantages fiscaux pour un tel placement (comme l’imposition en loueur meublé non professionnel avec bénéfice d’un amortissement annuel réduisant significativement le montant taxable des loyers perçus ou réduction d’impôt variant selon l’année d’acquisition et pour un montant maximal de 300 000 €).

Attention toutefois à la liquidité de ce type de placement. Les charges étant très élevées, il ne se revend pas très facilement.

En revanche, les EHPAD sont des établissements gérés dans leur ensemble par des entreprises privées ou des fondations/associations, sous contrôle public. Ils réclament un personnel qualifié et nombreux ainsi que des équipements très spécifiques et des normes de sécurité strictes. Ils ne semblent pas adaptés au concept de copropriété ou de multipropriété.

Il faut être très attentif aux propositions sur Internet concernant de tels investissements. L’AMF signale de nombreuses plaintes d’épargnants lésés à la suite de commercialisations trompeuses, avec usurpation d’identité de grands groupes financiers ou immobiliers. La vérification de l’identité préalable des promoteurs doit être le premier réflexe à avoir. Comme souvent pour les arnaques financières, les points clés pour les détecter sont principalement :

• une rentabilité, présentée sans risque, élevée (actuellement de 6 à 10 % par an). Il est rappelé que dans le contexte actuel des marchés financiers, ce couple rentabilité élevé/absence de risques est impossible ;
• une pression commerciale vive, notamment par téléphone et une notion d’urgence à souscrire. Il faut toujours prendre le temps de la réflexion et de la vérification (voir, par exemple, le site de l’AMF, sur les intermédiaires sur lesquels elle met en garde) ;
• un transfert d’argent à l’étranger (y compris, dans le cas présent, vers des pays comme l’Espagne ou le Portugal où les pseudo-EHPAD sont vendus) ;
• un marketing via Internet et les réseaux sociaux, qui servent au hameçonnage des victimes, y compris pour récupérer leurs coordonnées bancaires. Il est rappelé qu’il ne faut pas communiquer celles-ci sauf à des sociétés de confiance.