Le crédit immobilier

Pour éviter le surendettement des ménages, Le Haut Conseil de stabilité financière a limité le taux d’effort (rapport entre le montant des annuités de remboursement par rapport aux revenus de l'emprunteur) des emprunteurs de crédit immobilier à 35 % maximum, assurance emprunteur incluse.

Appréhender sa capacité de remboursement

Une fois l’offre de prêt acceptée par l'emprunteur, elle est valable pendant 4 mois. Ce délai minimal de 4 mois peut être allongé par les parties, acheteur et vendeur.

Conditions et durée de validité d'une offre de crédit acceptée

Elle débute le lendemain du jour de réception de l'offre. L'emprunteur (ou les co-emprunteurs) ne peut donner son acceptation qu'après un délai de réflexion de 10 jours minimum à compter de la date de réception de l'offre. Le retour de l’offre doit se faire par voie postale (ou tout autre support à date certaine), au plus tôt le 11eme jour.

Délai de réflexion d'une offre de prêt immobilier

Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Donc plus la durée du prêt s’allonge, plus le coût devient élevé. En revanche, en allongeant la durée du prêt, on réduit généralement la mensualité.
Le rapport entre la durée du crédit et son coût sont primordiales lorsqu'on module ou rachète un crédit :

Modulation ou le report d'échéance

Rachat de prêt immobilier

La banque va, le plus souvent exiger des garanties pour réduire ses risques de non-remboursement du prêt. L'hypothèque est un des types de garantie mais aujourd’hui la banque propose souvent l’adhésion à une société de cautionnement mutuel, qui peut parfois revenir moins cher à l’emprunteur.

Principales garanties à la souscription d'un prêt immobilier

L’offre de crédit immobilier est valable au minimum 30 jours et doit être adressée par voie postale (ou tout autre support fiable à date certaine) à chaque co-emprunteur et aux éventuelles cautions.
L'acceptation ne peut être renvoyée qu'après un délai de réflexion de 10 jours minimum à compter de la date de réception de l'offre.

Délai de validité d'une offre de prêt immobilier

L’emprunteur peut désormais, au moins pour les nouveaux prêts, changer d’assurance de prêt, à tout moment. Pour les prêts plus anciens, cette possibilité de changement n'est ouverte que dans des créneaux prédéterminés.

Conditions pour changer d'assurance emprunteur

Depuis le 1er septembre 2010, en application de la loi Lagarde, le banquier ne peut pas imposer son contrat d’assurance emprunteur. Le contrat d’assurance proposé par délégation doit toutefois présenter pour la banque le même niveau de garantie ou de couverture.

Choisir son assurance emprunteur

Le coût du crédit repose sur le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). En plus du taux d’intérêt nominal du prêt, il inclut tous les autres frais : frais de dossier, frais d’assurance. C’est le principal indicateur à suivre pour vérifier deux propositions entre elles.

Tout ce qu'il faut savoir sur le TAEG

Le taux du crédit issu d'un comptes épargne logement est lié au taux de rémunération de ce compte, lequel varie en cours de placement (en lien avec la modification du taux du livret A). Le taux qui va être proposé pour le crédit ne peut donc être connu qu'au moment de la demande de ce prêt alors que le taux des plans épargne logement (PEL) est connu et définitif dès l'ouverture du plan.

Crédits immobiliers d'épargne logement

Le PTZ, prêt à taux zéro (les intérêts et frais sont pris en charge par l'Etat), est accordé aux primo-accédants dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond. Il n'est accordé qu'en complément d'autres prêts.

Conditions d'attribution des PTZ

L'assurance Décès, Invalidité, Incapacité de travail, dans le cadre d’un prêt immobilier n’est pas obligatoire mais quasiment toujours exigée par la banque. En cas de décès ou d'invalidité, votre crédit sera remboursé par l'assurance. La réglementation a offert beaucoup de liberté au consommateur dans le choix de son contrat d'assurance lié à son prêt immobilier.

Découvrir l'assurance emprunteur

Les pénalités de remboursement anticipé ne doivent pas excéder un semestre d'intérêts sur le capital remboursé, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû. La loi a prévu plusieurs cas dans lesquels cette indemnité n’est pas due. En particulier si vous vendez votre logement par suite d’une mutation, de la perte de votre emploi ou du décès de votre conjoint.

Remboursement anticipé d'un crédit immobilier

C'est le cachet de la Poste qui prouve le respect du délai de réflexion. Il n'est pas possible de renvoyer son acceptation d'un prêt immobilier avant le délai de réflexion de 10 jours.
Il est dorénavant possible de prévoir un autre moyen que le courrier postal pour rendre certaine la date de l'acceptation (mail par exemple).

La protection de l'emprunteur