Un emprunteur peut toujours, à tout moment, rembourser par anticipation son crédit immobilier. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt (article L313-47 du code de la consommation).
Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit.
Quel est l’intérêt de rembourser par anticipation ?
Si vous disposez d’un capital pour rembourser ce crédit, cela permet de ne plus supporter les mensualités du prêt et de réduire son coût. Car plus la durée est longue, plus le crédit coûte cher !
Remboursement total ou partiel ?
Le remboursement anticipé est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du crédit par exemple.
Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d’argent exceptionnelle par exemple.
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Les conditions du remboursement anticipé sont fixées dans le contrat
Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. Elle ne s’impose d’office. C’est-à-dire que le prêteur ne peut réclamer son règlement que si cette indemnité est mentionnée dans le contrat.
Avant la conclusion du contrat de prêt, il est possible de négocier la réduction voire la suppression de cette indemnité de remboursement anticipée. Le prêteur peut accepter de supprimer cette indemnité, mais après une durée minimale de remboursement du prêt.
Mais bien souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.
Les conditions du remboursement anticipé sont à étudier de près. Pour les prêts à taux fixe « modulables », il est souvent prévu au contrat la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité.
Quel sont les frais pour remboursement anticipé ?
Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est plafonné
Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi (article R313-25 du code de la consommation).
Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
Remboursement anticipé total
Vous avez souscrit un prêt de 150 000 €, au taux nominal de 4 %, remboursé sur 20 ans. Au bout de 7 ans, vous remboursez par anticipation la totalité du capital restant dû qui s’élève à 110 430 €. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 2 208,60 €. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :
-
6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 110 430 x 4% x 6 / 12 = 2 208,60 €.
-
3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 €.
Remboursement anticipé partiel
Autre hypothèse, à la place du remboursement total par anticipation, vous effectuez un remboursement anticipé partiel de 40 000 €. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 800 €. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :
-
6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 40 000 x 4% x 6 / 12 = 800 €.
-
3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 €.
Trois cas d’exonération d’IRA
Pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur lorsque le remboursement anticipé est motivé par l’une de ces trois causes (article L313-48 du code de la consommation) :
- vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint,
- ou cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) de l’emprunteur ou de son conjoint,
- ou décès de l’emprunteur ou de son conjoint.
Remboursement partiel anticipé : réduire la durée du prêt et/ou le montant des mensualités
Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Vous allégez ainsi la charge mensuelle de remboursement, mais pas le coût total du prêt. Vous pouvez également continuer de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt et donc son coût total.
Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.
Déposer une demande de remboursement anticipé
Vous devez prendre contact avec l’établissement prêteur et lui communiquer votre demande de remboursement anticipé, soit de la totalité du capital restant dû, soit partiel en indiquant le montant que vous envisagez de verser.
Sans tarder, votre banque doit vous fournir gratuitement les informations chiffrées sur les conséquences du remboursement anticipé. Ce décompte pour remboursement anticipé précise le montant exact du capital restant dû et le montant de la pénalité pour remboursement anticipé. Ces informations vous sont communiquées sur support papier ou tout autre support durable.
Pour les crédits souscrits avant le 1er juillet 2016, le document de décompte de remboursement anticipé peut être facturé.
Le remboursement anticipé du prêt se produit aussi fréquemment en cas de revente du bien ou à la suite d’une rentrée importante d’argent. Quoi qu’il arrive, faites vos calculs !
Bonjour,
Dans le cadre d’une SCI familiale nous avons contracté un prêt de 152000 € pour l’achat d’une maison destinée à la location. Nous avons décidé de revendre cette maison et le capital restant dû s’élève à 102000 €.
Ma question : est-ce qu’une SCI est soumise aux mêmes règles de calculs, à savoir des indemnités de 3 % sur 102000 €.
Merci de votre réponse,
Cordialement José
Bonjour,
A priori, il y a un délai raisonnable de trois semaines le plus souvent. Il conviendrait si ce délai est dépassé de signifier à votre banque la situation et de voir comment y remédier. Vous pouvez pour cela demander à rencontrer le directeur de l’agence.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
lors d’un remboursement anticipé, il y a un délai légal de prévenance de 30 jours avant la prochaine échéance mais existe-t-il un délai maximum dans lequel elle doit réaliser l’opération à l’échéance prévu ? Je n’est pas de pénalités dans mon contrat et j’ai l’impression que ma banque laisse trainer les choses, c’est agaçant de bloquer cet argent sur le compte courant alors qu’il ne produit pas d’intérêts pendant ce temps là. merci pour votre aide.
cordialement, bruno.
Bonjour,
Le taux de 3 % de pénalité appliqué par votre banque est légale. Il s’agit du taux maximum en cas de remboursement anticipé d’un prêt immobilier. Cette pénalité figurant a priori dans votre contrat est donc tout à fait légale.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Pour cause de mutation, j’ai mis ma maison en vente et j’ai acheté une autre maison. J’ai contracté un nouveau prêt immobilier dans la même banque. Pendant cette période de transition, la banque m’a fait un prêt relais. Il y a donc eu un remboursement anticipé du prêt précédent et la banque a appliqué les pénalités de 3%. Dans mon cas, ce remboursement n’est-il pas assimilé à un remboursement anticipé pour vente de résidence principale ? Et dans ce cas, a-t-elle le droit de m’appliquer ces pénalités ?
Cordialement
Bonjour,
A priori, rien ne s’y opposerait. Toutefois, il conviendrait de le vérifier auprès d’un avocat ou d’un notaire si un contentieux était susceptible de naître avec votre banque.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
L’Article R312-2, est il applicable si le bâtiment en question est utilisé à moitié pour l’habitation et à moitié pour du professionnel ?
Merci d’avance, Peter
Bonjour,
Il n’y aucun lien entre votre remboursement anticipé et l’octroie d’un nouveau prêt. Votre dossier sera étudié de manière indépendante par les banques que vous solliciterez.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Voilà en juillet dernier j’ai rembourser anticipativement mon crédit auto, j’ai changer de boulot il y a 1 ans 1/2 donc j’ai rembourser étant donner que j’ai un salaire de 1700€/mois, maintenant je souhaiterai racheter une voiture est-ce que je risque d’avoir des difficultés a avoir un crédit sur 23000€ en sachant que je n’ai rien d’autre a payer car je vis chez mes parents, j’avais au préalable été me renseigner si un tel prêt me serait accorder on m’a dit que oui, est-ce q´il peuvent refuser le crédit suite au remboursement anticipé précédemment ?
Bonjour,
Le remboursement anticipé correspond uniquement au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit. Une indemnité vient s’intégrer à ce remboursement. Elle est plafonnée par la loi (article R312-2 du code de la consommation). Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com