L’hypothèque
En cas de non remboursement du prêt, la banque peut saisir le bien et le vendre pour se rembourser.
L’hypothèque est obligatoirement rédigée par un notaire et elle est enregistrée au bureau de la conservation des hypothèques. Elle coûte environ 2 % du montant du prêt, correspondant aux frais d’actes notariés et aux taxes.
Et en cas de vente du bien avant la fin du crédit, le notaire doit annuler la garantie. Il procède à une mainlevée d’hypothèque. Des frais de mainlevée sont dus (frais d’actes + taxes).
Le privilège de prêteur de deniers (PPD)
C’est une variante de l’hypothèque. Comme celle-ci, le PPD est rédigé par un notaire et inscrit à la conservation des hypothèques.
Le privilège de prêteur de deniers est un peu moins coûteux car exonéré de la taxe de publicité foncière. Mais il ne peut garantir que les prêts finançant l’achat d’un bien déjà construit ou d’un terrain (et non l’accession dans le neuf).
La caution
Gros avantage pour l’emprunteur : c’est la garantie la moins chère.
Un organisme financier se porte garant pour l’acquéreur vis-à-vis de sa banque et s’engage à payer à la place de celui-ci dans le cas où il ne payerait plus le crédit. Plusieurs sociétés de cautionnement proposent ce type de garantie, dont Crédit Logement est la plus connue et plus utilisée par les emprunteurs.
Le cautionnement par une société spécialisée ne nécessite pas d’acte notarié ni d’enregistrement. D’où des frais en général moins élevés que pour l’hypothèque. Et le coût de la caution, qui comprend une commission et un versement à un fonds mutuel de garantie, est partiellement restitué (de l’ordre de 75 %) après complet remboursement du prêt.
Plus rarement, le prêt immobilier peut être garanti par la caution d’un tiers, un membre de la famille de l’emprunteur par exemple. Elle n’est toutefois pas toujours acceptée par la banque, qui peut la considérer comme une garantie insuffisante de paiement en cas de défaillance de l’emprunteur.
Garantie et assurance emprunteur : les différences
Garantie du prêt et assurance emprunteur ne couvrent pas les mêmes risques. La garantie (hypothèque, caution…) protège la banque dans les cas de défaillance de l’emprunteur non couverts par l’assurance (difficultés financières non liées à la maladie ou l’invalidité par exemple). En cas de non remboursement, la banque peut saisir le bien et le vendre pour se rembourser.
L’assurance emprunteur prend le relais de l’emprunteur dans le paiement des échéances en cas de maladie ou d’invalidité provoquant une incapacité de travail ou dans le remboursement du capital restant dû en cas de décès.
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