Imaginons un couple de retraités qui souhaitent réaliser des travaux dans la résidence principale dont ils sont propriétaires. Disposant de revenus confortables, ils pourraient facilement obtenir un prêt de leur banquier s’ils étaient plus jeunes. Or, en considérant leur âge, le banquier va soit refuser de leur octroyer un prêt classique soit appliquer des conditions prohibitives à ce prêt. L’alternative pour ce couple peut être de recourir au prêt hypothécaire cautionné.
Quel emprunteur peut souscrire un prêt hypothécaire cautionné ?
Le prêt hypothécaire cautionné (PHC) est destiné aux personnes de plus de 60 ans, dont l’état de santé ne permet pas de souscrire une assurance emprunteur classique.
Il est accessible aux personnes déjà propriétaires d’un ou plusieurs biens immobiliers. Ce bien sera expertisé pour être hypothéqué, le montant du prêt s’élevant au maximum à 70 % de cette valeur.
Le prêt hypothécaire cautionné, pour financer quels projets ?
Ce prêt peut avoir des utilisations très diverses. Il peut permettre au sénior de financer un projet immobilier : changement de résidence principale, achat résidence secondaire, investissement locatif, financer des travaux dans le logement… Il peut aussi lui permettre d’aider financièrement ses enfants ou petits-enfants, de partir en vacances…
Le prêt hypothécaire cautionné, un prêt à « double garantie »
Ce prêt repose sur un système de double garantie : hypothèque et cautionnement.
- Le PHC est accordé par la prise d’une hypothèque sur le bien immobilier déjà détenu par l’emprunteur. Le montant du prêt ne peut pas dépasser 70 % de la valeur du bien.
- Le PCH est également garanti par une caution. En cas de décès de l’emprunteur avant la fin du prêt, c’est elle qui prend en charge le capital restant dû.
La caution remplace l’assurance décès-invalidité. A la différence d’un prêt classique, la visite médicale n’est pas nécessaire, aucune assurance emprunteur n’étant exigée.
Comme pour un prêt classique, le banquier prend en compte le taux d’endettement (inférieur à 33 %), le montant des ressources (pensions de retraite…), pour éviter tout risque de surendettement
Quel est le coût du PHC ?
Au coût de l’hypothèque (un peu moins de 2 % du montant du prêt), il faut ajouter le coût de la caution (1 % de ce même montant) et les frais de dossier (entre 1 % et 2 %).
Que devient le prêt hypothécaire cautionné en cas de décès avant la fin du remboursement ?
Au décès de l’emprunteur avant l’échéance du prêt, le capital restant dû constitue un passif successoral. Le montant dû est régler directement entre la succession et l’organisme cautionnaire.
Ou les héritiers peuvent choisir la vente du bien hypothéqué par l’établissement prêteur pour solder le prêt immobilier.
Le prêt hypothécaire cautionné est amortissable, contrairement au prêt viager hypothécaire pour lequel le remboursement n’est dû qu’avec le décès de l’emprunteur. De ce fait, il est plus avantageux pour les héritiers car à son échéance, ceux-ci ont une somme moindre à déduire de leur succession.
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