Comment fonctionne le prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire est régi par les articles L.315-1 et suivants du Code de la consommation.
Le prêt viager hypothécaire est « un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d’un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur à usage exclusif d’habitation et dont le remboursement – principal et intérêts – ne peut être exigé qu’au décès de l’emprunteur ou lors de l’aliénation ou du démembrement de la propriété de l’immeuble hypothéqué s’ils surviennent avant le décès. Ce contrat peut également prévoir le même dispositif avec un remboursement périodique des seuls intérêts. » (article L315-1 du Code de la consommation).

Les conditions d’octroi du prêt viager hypothécaire

Pour obtenir un prêt viager hypothécaire, il est nécessaire d’être propriétaire d’un bien immobilier, à usage exclusif d’habitation : résidence principale ou secondaire, investissement locatif… Ce bien ne doit pas être à usage professionnel ou mixte (habitation et professionnel).

L’octroi de ce prêt n’est pas conditionné par le niveau de ressources de l’emprunteur.

Le montant du prêt est limité à une partie de la valeur du bien hypothéqué : de 15 % à 75 % en général.

Trois critères permettent de déterminer le montant du prêt :

• la valeur du bien immobilier proposé en garantie ;
• l’âge de l’emprunteur à la souscription.
  Pour un senior de 75 ans, le montant du crédit s’élève généralement à 30 % de la valeur du bien. Ainsi pour un bien immobilier d’une valeur expertisée de 100.000 euros le prêt accordé s’élèvera à 30.000 euros ;
• le sexe de l’emprunteur.
  Les femmes sont pénalisées car, bénéficiant d’une espérance de vie statistiquement plus longue que celle des hommes, le montant du prêt qui leur sera accordé sera inférieur à celui d’un homme à âge égal.

L’avantage essentiel pour le senior est que ce prêt n’exige aucune assurance décès-invalidité alors que cette dernière est quasiment toujours exigée dans les prêts classiques. C’est un avantage très appréciable en termes de coût.

Néanmoins, cet élément est à comparer avec le coût élevé de ce prêt, notamment des frais de dossiers élevés (environ 4 % du montant du prêt) et un taux d’intérêt élevé.

Un prêt remboursable… ou pas

Le prêt viager hypothécaire n’est remboursable (le capital comme les intérêts) qu’au moment du décès de l’emprunteur ou lorsque le bien immobilier est revendu si cette vente intervient avant le décès.

Mais il existe également une version qui permet à l’emprunteur de rembourser périodiquement les intérêts du crédit.

Le contrat de prêt prend fin avec un remboursement anticipé, la vente du bien ou avec le décès de l’emprunteur.