Avantages et risques de l’investissement locatif

Le placement locatif comporte un certain nombre d’avantages

• Le premier d’entre eux est la possibilité de s’assurer un revenu pour l’avenir et ainsi compléter sa retraite. A l’heure où il est désormais acquis que les actifs d’aujourd’hui toucheront moins de revenus une fois à la retraite, la perspective de pouvoir maintenir son pouvoir d’achat grâce aux revenus locatifs est intéressante.

• A cela s’ajoute la possibilité d’habiter le bien immobilier pendant ses vieux jours, ou même à l’issue de la période de location obligatoire. Avant de pouvoir l’habiter l’investisseur loue le bien. Néanmoins, pour que le placement soit intéressant, il est nécessaire de s’assurer que le crédit immobilier sera bien remboursé avant la fin de la vie active.

• Le logement peut également être attribué à ses proches (descendants ou ascendants) pour leur permettre d’être logés convenablement et avec un loyer attractif. L’investissement locatif devient alors un moyen d’aider ses proches à une époque où il devient très difficile de se loger en France, du fait du renchérissement des loyers et des prix immobiliers sur les dernières années.

• De plus, investir dans l’immobilier en ayant une approche à long terme permet de se constituer un patrimoine qui pourra ensuite être transmis.

• Alors qu’il est difficile d’emprunter pour financer l’achat d’autres placements financiers, l’immobilier présente le grand avantage de pouvoir être financé par l’emprunt. Grâce aux loyers qu’il perçoit, l’investisseur peut alors rembourser pour partie le crédit immobilier. A l’échéance de ce prêt il devient le détenteur d’un patrimoine, alors que sa mise de départ était parfois très faible.

A cela s’ajoute un ensemble de dispositions fiscales pour inciter à investir dans l’immobilier. Les lois encourageant l’immobilier locatif ont toujours été nombreuses ! Actuellement, c’est la loi Pinel qui permet d’investir dans l’immobilier neuf en bénéficiant d’un avantage fiscal. Mais bien évidemment, ceux qui ont investi dans des dispositifs antérieurs à ce dispositif continuent à bénéficier des avantages fiscaux prévus, dans la mesure où ils respectent les obligations mises à leur charge (limitation du loyer, parfois ressources plafonnées du locataire…).

Risques de l’investissement locatif

Les risques de l’investissement locatif doivent être bien considérés. En effet, tout le schéma décrit repose sur l’idée que l’investisseur parvient à louer le bien immobilier et donc à percevoir des revenus locatifs. Or, le marché immobilier souffre, selon les localisations, d’un déséquilibre entre l’offre et la demande, et certains logements ne parviennent pas à trouver de locataire, notamment dans des régions où l’activité économique est limitée. Ou sont loués par intermittence, avec des périodes de vacance trop importantes.

L’autre risque majeur est que le bien soit loué mais à un loyer insuffisant, qui ne permette pas à l’investisseur de rentabiliser son investissement ou que les travaux d’entretien à y effectuer soient très lourds. 

Enfin, dernier risque, notamment s’agissant des biens acquis dans le cadre des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel, ces biens ne sont pas toujours faciles à revendre, ne serait-ce que parce que, à l’expiration de la période pendant laquelle la revente est interdite à qui veut bénéficier de la carotte fiscale, tout le monde se met à vendre, ce qui a pour effet de faire baisser les prix. Cet effet sera d’autant plus vrai que le bien sera peu rentable (loyer faible ou mauvais payeurs).