Les conditions du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel reprend toutes les grandes lignes de l’ancien dispositif Duflot, à compter du 1er septembre 2014. Le logement doit être destiné à la location, avec un montant d’investissement plafonné à 300 000 € par an et à moins de 5 500 € par mètre carré.
La réduction fiscale accordée est de 10,5 % à 17,5 % calculé sur le prix de revient du logement, selon la durée d’engagement :
- 10,5 % sur 6 ans,
- 15 % sur 9 ans,
- 17,5 % sur 12 ans.
Le taux de la réduction d’impôt a baissé en 2023. Et en 2024, ces taux seront de respectivement 9% , 12 % et 14 % sur les trois périodes d’engagement.
Les ressources du locataire et le loyer sont plafonnés, afin d’offrir plus de locations pour les ménages aux revenus les plus modestes. La règle retenue pour le calcul du loyer est qu’il soit inférieur à 20 % des prix pratiqués sur le secteur géographique concerné. Des caractéristiques spécifiques s’appliquent à l’outre-mer.
Le bien peut être loué à un membre de sa famille. Toutefois, le locataire ne devra pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire et devra remplir toutes les conditions imposées par le Pinel (plafond de revenus). Par ailleurs, le locataire ne peut alors pas bénéficier d’aides au logement (APL -Aide Personnalisée au logement- / ALS -Allocation Logement Social)
Les zones géographiques concernées
La réduction d’impôt s’applique aux logements situés dans des communes concernées par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs entraînant des difficultés d’accès à ce type de logements. Les zones géographiques sont découpées selon le nombre d’habitants.
- Zone A Bis : Paris et quelques communes d’Ile de France.
- Zone A : agglomération parisienne, Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton) et Genevois français.
- Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques autres agglomérations (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, les départements d’outre-mer, la Corse.
Les plafonds de loyers 2022
Les loyers sont plafonnés selon le barème ci-dessous, mais certaines villes pourront faire l’objet de dérogations en cas de forte tension du parc locatif.
Plafonds de loyers mensuel en €/m² pour 2022
| Localisation du bien | Zone A Bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
| Plafond mensuel au m2 | 17,62 € | 13,09 € | 10,55 € | 9,17 € |
Les logements concernés
Sont concernés les logements neufs ou en cours d’achèvement répondant à des caractéristiques thermiques et à des performances énergétiques répondant à la norme RT 2012. Les logements transformés en habitation et répondant aux normes ci-dessus, les logements anciens faisant l’objet de travaux pour être transformés en logement neuf et les logements ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation pourront également bénéficier de ce dispositif.
La première location du logement doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux ou l’acquisition.
Les plafonds de ressources des locataires
Les locataires ne doivent pas dépasser un revenu fiscal de référence en fonction de la composition de leur foyer. Vous trouverez tous les chiffres sur le site du Service Public.
Le plafonnement des avantages fiscaux
La réduction d’impôt Pinel entre dans le plafond global des niches fiscales dont le maximum est de 10 000 € par an et par foyer fiscal.
Si vous achetez un appartement neuf de 280 000 € en métropole et vous vous engagez à le louer au moins 9 années, vous pourrez déduire :
280 000 x 15 % = 42 000 €
Vous pourrez donc déduire chaque année, pendant 9 ans, 4 200 € de votre impôt.
Le Pinel « outre-mer »
Un régime spécifique pour l’immobilier locatif s’applique dans les DOM-TOM, avec un taux de réduction d’impôt plus élevé :
-
21,5 % pour un engagement de 6 ans,
-
26 % pour un engagement de 9 ans,
-
28,5 % de plus pour une durée de 12 ans.
Sont concernées les acquisitions de logements neufs situés en Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre et Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna.
Par ailleurs, ce dispositif bénéficie du plafond global des niches fiscales de 18 000 € (contre 10 000 € pour la loi Pinel en Métropole).
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Bonjour,
Est-ce que c’est toujours valable que l’augmentation des ressources de locataire ne remet pas en cause l’avantage surtout à la reconduction de bail ?
J’ai échangé avec un conseiller en patrimoine qui m’avait conseillé de vérifier à l’anniversaire de bail que le locataire ne dépasse pas le plafond
Je vous remercie,
cordialement,
Georges
Bonjour
C’est la situation du locataire lors de la signature du bail qui est à respecter. Si ensuite ses revenus dépassent les plafonds, cela ne remet pas en cause l’avantage fiscal.
Meilleures salutations,
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
J’ai fait un investissement locatif loi pinel avec cette agence immobilière (https://hai-nantes.fr) et je souhaiterais avoir votre avis.
L’agent immobilier me dit que je pourrais modifier la durée d’engagement au terme des 6 ans mais un ami m’affirme que ce n’est pas possible.
Merci d’avance pour votre retour
Bonjour,
Oui bien sûr vous pourrez rallonger la durée d’investissement. Avec vos quittances, vous pourrez prouver à l’administration fiscale que le bien est toujours loué.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Dans le cadre d’une location à une association qui elle sous louera le bien à une personne physique faisant du logement sa résidence principale. Est ce que le sous locataire doit justifier de ses revenus au regard des plafonds ?
Merci,
Bonjour,
Il s’agit généralement d’un bail solidaire. Dans ce cas, l’association doit y loger une personne disposant de faibles ressources. Donc ses revenus doivent entrer a priori dans le cadre prévu.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjou,
mon conjoint travaille sur Paris et moi au Havre. nous souhaitons prendre un appartement en location avec la loi pinel nous respectons toutes les conditions mais le propriétaire nous annonce qu’il faut travailler tous les deux en région parisienne pour bénéficier de ce genre de logement. Est ce vrai ?
Bonjour,
Nous ne voyons pas apparaître une telle condition sur les documents dont nous disposons. Vous pouvez demander à votre interlocuteur de justifier par écrit cette condition (vous laissant ainsi la possibilité d’agir en conséquence).
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
J’ai un petit studio que j’ai mis en location et je suis actuellement locataire d’un logement pinel depuis 2 ans, ma résidence principale. Mes revenus ayant changé, je souhaite investir dans un autre bien immobilier mais puis je acheter en pinel alors que je suis moi même locataire d’un appartement pinel???
Cordialement,
Bonjour,
Votre question mérite impérativement l’intervention de votre notaire.
Toutefois, le fait que vous soyez locataire d’une résidence « Pinel « ne vous empêche pas l’acquisition d’un bien en « Pinel » sous réserve que vous respectiez les conditions inhérentes à la loi Pinel et que votre locataire, qui devra faire de ce bien sa résidence principale, les respecte également.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
bonjour
nous allons construire une maison de village.
nous serons proprietaire de 2 T3 de 65m2 .nous en revendrons un 30000. et l autre nous le louerons 9 ans.
de combien de reduction vais je avoir le droit avec le pinel? est ce basé sur la valeur du bien ou sur le montant emprunté pour l appartement que nous louerons??
merci
Bonjour,
La réduction fiscale accordée est de 12 % à 21 % calculé sur le prix de revient du logement et selon la durée d’engagement. Pour en savoir plus, vous pouvez lire notre article ci-dessus.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Résidente française mais travaillant au Luxembourg je ne paie pas d’impôts en France. Je souhaite acquérir un bien sous loi Pinel en France, suis-je éligible au dispositif sous forme de crédit d’impôt donc remboursement par l’état (car mes impôts en France = 0€).
De plus, combien de temps est-on obligé de louer avant de pouvoir y vivre ? (J’avais entendu 5 ans mais pas sûre).
Merci d’avance !
Bonjour,
En vertu de l’article 4 du code général des impôts, vous serez considéré comme ayant votre domicile fiscal en France (que vous soyez français ou non) si :
• Votre foyer (ou le lieu du séjour principal) se trouve en France : il s’agit du lieu de la résidence habituelle ayant un caractère permanent ;
• Vous travaillez en France. Si vous exercez plusieurs activités, c’est l’activité principale qui est prise en compte. Une activité exercée à titre accessoire n’est pas concernée. L’activité principale est celle à laquelle vous consacrez le plus de temps effectif ou celle qui vous procure l’essentiel de vos revenus ;
• Le centre de vos intérêts économiques se trouve en France : il s’agit du lieu où vous avez effectué vos principaux investissements, où vous possédez le siège de vos affaires d’où vous administrez vos biens.
Ces règles ne s’applique que s’il n’existe pas une convention fiscale spécifique entre la France et le Luxembourg où vous travaillez.
Le dispositif Pinel stipule : « Si vous êtes fiscalement domicilié en France, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt pour certains investissements immobiliers locatifs sous réserve de remplir des conditions liées au locataire et à la location ». En 1ère lecture, vous ne pourriez pas bénéficier de la loi Pinel du fait de votre non domiciliation fiscale notamment sous réserve du bénéfice des dispositions « Schumacker ».
Compte tenu du fait que chaque cas peut receler des exceptions et d’un nombre d’informations dont nous ne disposons pas, une réponse étayée ne peut émaner que d’un conseil juridique ou patrimonial
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour
Je souhaite louer un appartement PINEL, mes 2 derniers avis d’ impositions sont au dessus du plafond, mais je suis au chomage depuis février 2018, mes revenus ont fortement baissé, peut on en tenir compte?
Bonjour,
Nous vous conseillons de prendre contact avec votre centre des finances publiques, qui pourra vous répondre précisément sur ce point.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com