Les obligations du bailleur

Mettre un bien immobilier en location induit un ensemble d’obligations pour le propriétaire bailleur. Voici ses principaux devoirs.

Déclarer et obtenir l’autorisation de mettre en location le logement : le permis de louer

Le permis de louer a été créé par la loi du 24 mars 2014, dite « Loi Alur » autorisant les collectivités locales à imposer une déclaration préalable, voire même une autorisation préalable à la location d’un logement. L’objectif est de lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil.

La déclaration de mise en location

Lorsque le logement à louer (vide ou meublé) se situe dans une commune ou un quartier concerné par la déclaration préalable, le propriétaire doit déclarer la mise en location de son bien auprès du maire de la commune ou à l’établissement de coopération intercommunale (EPCI) concerné.

La déclaration de mise en location doit être établie à l’aide du formulaire Cerfa n°15651, dans les 15 jours qui suivent la conclusion du contrat de location. Le dossier de diagnostic technique (DDT) annexé au bail doit être joint à la déclaration. Le défaut de déclaration est sanctionné d’une amende de 5 000 euros maximum. La déclaration de mise en location doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location (avec de nouveaux locataires).

L’autorisation préalable de mise en location

Pour les logements mis en location dans les quartiers comportant de nombreux habitats dégradés, dont le périmètre ou le type de logement (taille ou année de construction) sont définis par la collectivité concernée, le propriétaire bailleur doit demander et obtenir une autorisation avant de pouvoir louer.

La demande d’autorisation préalable de mise en location est établie à l’aide du formulaire Cerfa n°15652, auquel est joint le dossier de diagnostic technique (DDT). Elle est adressée au maire de la commune ou à l’établissement de coopération intercommunale (EPCI) concerné, avant la signature du bail.

Dans un délai d’un mois, l’autorisation peut être accordée ou conditionnée à la réalisation préalable de travaux de mise en conformité avec les règles de sécurité et de salubrité.

L’autorisation de mise en location est valable 2 ans. Si le logement concerné n’a pas été mis en location dans ce délai, une nouvelle autorisation devra être demandée. La demande d’autorisation de mise en location doit aussi être renouvelée à chaque nouvelle mise en location (avec de nouveaux locataires).

Le défaut de demande d’autorisation préalable de mise en location est sanctionné d’une amende de 5 000 euros maximum. Et louer un logement ayant fait l’objet d’un refus de mise en location est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 15 000 euros.

Fournir un logement décent : une obligation centrale

En tant qu’investisseur, si vous souhaitez acquérir un logement en mauvais état pour bénéficier d’un prix avantageux, sachez que vous devrez le retaper pour le transformer en un logement décent avant de le louer. Cette obligation du bailleur est inscrite dans l’article 1719 du code civil et dans le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 qui détaille longuement les critères de la décence.

Cela signifie que le logement ne doit pas présenter de risques qui pourraient porter atteinte à l’intégrité physique du locataire. Le logement ne doit donc pas être frappé d’insalubrité. L’immeuble doit être dans un bon état d’entretien et de solidité. Les branchements électriques et de gaz ainsi que les équipements de chauffage doivent être conformes aux normes de sécurité.

Quant au logement il doit détenir au moins une pièce principale avec une surface de 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres. Pour les logements comprenant une seule pièce, les WC peuvent être situés à l’extérieur du logement mais ils devront néanmoins être facilement accessibles et se situer dans le même immeuble.

L’Anah (Agence nationale pour l’amélioration de l’Habitat), qui a pour objet d’aider à l’amélioration des logements locatifs privés, peut attribuer des subventions aux propriétaires privés pour réhabiliter certains logements achevés depuis au moins quinze ans. Des informations pratiques sont disponibles sur leur site.

Garantir une jouissance paisible du logement mis en location

Le bailleur doit également remplir d’autres obligations : il doit notamment effectuer toutes les réparations autres que celles qui incombent au locataire notamment les travaux de rénovation, lui assurer un usage paisible du logement et lui transmettre, gratuitement, s’il le demande, une quittance de loyer et de charge. Le propriétaire doit justifier les charges dont il demande le paiement au locataire.

Une fois par an, le bailleur établit la régularisation de charges, c’est à dire qu’il fait les comptes, et communique au locataire un décompte individuel et précis des dépenses qui lui ont été imputés. Le locataire dispose alors d’un mois (article 23, 3° loi 89-462 sur les rapports locatifs) pour effectuer les vérifications, et s’il le souhaite se déplacer chez le bailleur pour consulter les pièces justificatives.

Fournir le dossier des diagnostics immobiliers au locataire

Pour que le locataire soit informé plus précisément sur certains aspects de l’état du logement, le bailleur doit fournir un ensemble de documents concernant :

• sa performance énergétique (DPE),

• l’existence éventuelle de plomb dans les peintures et revêtements des murs,

• la présence ou l’absence d’amiante,
• l’état de l’installation électrique et de l’installation du gaz (installations de plus de 15 ans),
• le diagnostic Bruit,

• et les éventuels risques, naturels et technologiques, et pollution.

Le diagnostic de performance énergétique datant de moins de 10 ans annexé à tout nouveau contrat de location ou lors du renouvellement du bail si sa durée de validité est expirée concerne toutes les locations à usage d’habitation (maison, appartement…). Simplement informatif, ce document ne peut pas être utilisé contre le bailleur (article L 134-3-1 du Code de la construction et de l’habitation).

Le constat des risques d’exposition au plomb (risque d’une maladie appelée saturnisme) est annexé à tout bail d’une maison ou d’un appartement dont la construction a été achevée avant le 1er janvier 1949 quelle que soit la zone géographique. L’absence de ce constat engage la responsabilité pénale du bailleur (article L 1334-7, code de la santé publique). Le constat des risques d’exposition au plomb doit être renouvelé à l’issue d’une période de six ans, sauf si le constat d’origine était négatif, c’est à dire qu’il déclarait l’absence de plomb.

Le troisième diagnostic est obligatoire et annexé au bail si la maison ou l’immeuble collectif est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles.

Le bailleur doit également informer par écrit le locataire de tout sinistre dû à l’un de ces risques (sécheresse, inondation, accident chimique…) survenu depuis qu’il est propriétaire. Si ce diagnostic n’est pas fourni ou est incorrect, le locataire peut demander au juge la résiliation (annulation) du bail ou une diminution du loyer (article L 125-5 et R 125-26, code de l’environnement). Pour savoir si le logement est situé dans une telle zone, vous pouvez vous renseigner à la mairie du lieu où se situe l’immeuble ou le terrain, à la préfecture du département ou sur le site internet du département.