Les précautions à prendre avant d’investir dans l’immobilier locatif

Ne pas faire l’impasse sur les qualités et la situation du bien immobilier

Le premier point crucial sur lequel vous devez être très vigilant est la qualité du bien que vous allez acquérir. En effet, plus cette qualité sera bonne plus vous aurez de facilité à louer le bien et donc à rembourser facilement votre crédit immobilier. En la matière, la recherche d’un bien à louer s’apparente à celle d’un logement que vous allez habiter.

Les critères à observer

Il est nécessaire d’évaluer les qualités intrinsèques du bien (état de l’immeuble et des parties communes, s’il s’agit d’un appartement, prestations du logement, surface…). Mais un logement même superbe ne trouvera pas preneur si son environnement est dégradé. L’emplacement est donc un critère tout aussi essentiel que les qualités du logement. Par contre, le mauvais état d’un bien immobilier ancien ne doit pas vous rebuter car les travaux que vous aurez à réaliser pour le remettre en état sont déductibles des impôts.

Ces risques peuvent fortement pénaliser la rentabilité de votre investissement.

Lorsque la période de location obligatoire (investissement défiscalisant) prend fin, vous avez de forts risques de réaliser une moins-value sur la revente : les petites surfaces à vendre pullulent, mais personne n’en veut puisqu’il n’y a plus de carotte fiscale.

Si vous optez plutôt pour une grande surface, l’avantage essentiel est que vous élargissez la population susceptible d’être intéressée par votre bien. Ce dernier peut non seulement attirer des étudiants, tentés par la colocation, mais aussi des familles, qui seront, elles, sensibles à la proximité des transports, commerces et écoles. Ou même des célibataires à bon pouvoir d’acheter souhaitant avoir un espace décent.

Vous aurez toujours intérêt à vous déplacer pour constater vous-même l’état du logement et vous rendre compte de son environnement. En gardant toujours à l’esprit que l’investissement immobilier est un projet à long-terme, vous devez prendre conscience qu’une implication personnelle est indispensable.

Choisir entre louer en meublé ou non meublé

La location en non meublé consiste à mettre à la disposition du locataire un bien nu, c’est-à-dire un bien sans meubles, mais équipé d’éléments indispensables (rattachés aux murs) comme un évier et un lavabo avec points d’eau, un système de chauffage, un éclairage dans chaque pièce…

La location en meublé consiste à louer un bien immobilier suffisamment équipé en mobilier et en équipements de la maison pour que le locataire puisse s’y installer et y vivre immédiatement.

Vérifier la solvabilité du locataire

Trouver un locataire peut s’avérer difficile, surtout dans des régions touchées par la crise et où l’activité économique est très affectée. Une fois le locataire trouvé, vous devez vous assurer de sa solvabilité car votre plan de financement se trouvera fortement affecté si le locataire ne paye pas les loyers. C’est pourquoi il est indispensable de passer du temps à la recherche du bon candidat. Pour cela, vous pouvez être aidé par un professionnel, telle une agence immobilière. Trouver un locataire sérieux exige de récolter un certain nombre d’informations le concernant car il est essentiel pour vous que le locataire occupe un emploi stable et rémunéré correctement, c’est-à-dire dont le salaire mensuel représente au moins trois fois le montant du loyer.

Vous pourrez collecter les documents suivants, qui vous renseigneront sur la situation du locataire :

• son dernier avis d’imposition,

• son contrat de travail et ses trois derniers bulletins de salaire.

En tant que bailleur, vous ne pouvez exiger n’importe quel type d’informations. Ainsi, le locataire potentiel n’a pas à vous fournir une copie de son relevé de compte, sa carte d’assuré social ou son dossier médical. Le choix de votre locataire ne peut être discriminant et il ne peut être fonction de son apparence physique, de sa religion ou de son sexe.

Se couvrir contre l’insolvabilité du locataire

Vous pouvez demander la caution d’un tiers (le plus souvent un parent) qui se substituera au locataire si ce dernier ne parvient pas à payer les loyers. La caution s’engage au moment de la signature du bail.

De plus, pour être couvert au mieux, si le bien est loué par un couple, qu’il soit marié ou pas, il vaut mieux demander aux deux personnes de signer le contrat de bail. Elles seront alors toutes deux tenues au paiement des loyers et charges. L’insolvabilité d’un locataire peut également être couverte par la garantie Visale.

La prime d’assurance couvrant les impayés de loyers est déductible des revenus fonciers, sous réserve qu’elle soit bien distincte des autres risques couverts éventuellement.

Faire gérer son bien

Si vous ne détenez qu’un seul investissement locatif, situé près de chez vous de surcroît, vous pouvez toujours le gérer en direct mais si vous en possédez plusieurs et que vous disposez de peu de temps, vous pouvez transférer la gestion locative à un professionnel. Ce dernier, doté de bonnes connaissances juridiques, surveillera l’évolution du contexte réglementaire de l’investissement locatif, veillera à la bonne rédaction de vos contrats de bail et à la recherche du locataire. Cette intervention a néanmoins un coût (entre 7 et 10 % des loyers perçus) qui amputera la rentabilité de votre investissement. A vous de voir si vous pouvez consacrer du temps à la gestion de vos investissements ou pas…