Acheter dans les meilleures conditions
Un expert vous épaulera dans votre recherche en vous proposant un ensemble d’actifs qu’il détient en portefeuille et pourra vous donner des informations sur la ville et le quartier.
Il peut également vous aider dans les formalités juridiques, notamment le compromis ou la promesse de vente. Ils sont préliminaires à la signature de l’acte de vente chez le notaire, qui interviendra généralement 3 mois après (parfois plus). C’est le temps nécessaire pour que le notaire constitue le dossier comprenant les documents nécessaires à la vente (dont les actes d’état civil, état hypothécaire, extrait cadastral, dossier d’urbanisme, diagnostics techniques obligatoires, questionnaire syndic). Ce délai peut également permettre à l’acquéreur de réunir les fonds nécessaires à son acquisition (en particulier s’il contracte un emprunt).
Avec la signature de la promesse ou du compromis, le futur acheteur verse au vendeur une indemnité d’immobilisation, qui équivaut à 10 % du prix de vente du bien immobilier, ce montant pouvant être ramené à 5 % pour les biens d’un certain prix.
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Compromis et promesse de vente
Compromis et promesse ont une différence essentielle : si, à travers le premier, l’acquéreur s’engage à acheter le bien, ce n’est pas le cas dans la promesse. Néanmoins s’il n’achète pas il perdra tout de même son dépôt de garantie.
A noter que promesse et compromis de vente contiennent forcément une condition suspensive d’obtention du prêt dès lors que l’acquéreur entend financer son achat avec un prêt.
La présence d’une condition suspensive permet à l’acquéreur d’être libéré de son engagement dès lors que la condition ne se réalise pas. L’indemnité d’immobilisation lui est alors restituée.
D’autres types de conditions suspensives peuvent être utilisés par exemple dans le cas de l’achat d’un terrain, la condition étant l’obtention du permis de construire.
Un délai de rétractation après signature de la promesse (ou compromis) de vente
Après la signature de la promesse (ou compromis) de vente, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours, durant lequel il peut renoncer à l’achat, sans avoir à se justifier et sans verser d’indemnité ou payer de frais.
Le délai de rétractation a été porté de 7 à 10 jours, à compter du 8 août 2015, par la loi Macron du 6 août 2015. Il avait été institué le 1er juin 2001 (entrée en vigueur de la loi SRU du 13 décembre 2000).
L’acquéreur doit écrire de sa main, sur l’avant-contrat, la mention suivante :
« Je déclare avoir pris connaissance qu’un délai de rétractation de dix jours m’est accordé par l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, et qu’il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du … ».
Sont concernés par ce droit de rétractation les acheteurs non professionnels d’un logement neuf ou ancien, qui concluent un avant-contrat entre particuliers, par l’intermédiaire d’un agent immobilier ou devant notaire.
Si la signature du contrat de vente notarié n’est pas précédée d’un avant-contrat (compromis ou promesse de vente), l’acquéreur dispose d’un droit de réflexion et non de rétractation, à compter du projet de l’acte rédigé par le notaire. Le délai est également de 10 jours et la même mention manuscrite doit être rédigée par l’acquéreur.
Comment se décompte le délai de 10 jours ?
Le décompte des 10 jours de rétractation commence à partir du lendemain :
-
de la première présentation de la lettre recommandée lorsque la promesse ou le compromis est signé entre particuliers, avec ou sans agent immobilier ;
-
de la remise en main propre de la promesse ou compromis de vente passée devant notaire.
Si le dernier jour du délai de rétractation tombe un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au 1er jour ouvrable suivant.
Pour se rétracter, l’acquéreur doit adresser sa lettre de rétractation en recommandé avec accusé de réception au vendeur, avant l’expiration des 10 jours.
Le vendeur ne bénéficie pas de ce droit de rétractation. Lorsque la promesse ou le compromis de vente est signé, il est définitivement engagé vis-à-vis de l’acheteur. Il ne peut pas revenir sur sa décision de vendre.
Durant le délai de dix jours, aucune somme d’argent ne peut être versée à l’acquéreur, sauf lorsque l’avant-contrat est rédigé par l’intermédiaire d’un notaire, ce qui est le cas le plus fréquent, ou d’un agent immobilier disposant d’une garantie financière. Dans ce cas, la somme est déposée sur un compte séquestre et restituée automatiquement à l’acquéreur dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation lorsque celui-ci exerce son droit de rétractation.
L’intervention d’une agence a un coût. Les frais d’agence, qui ne sont pas réglementés, sont généralement équivalents à 5 % de la valeur du bien. Ils doivent être clairement affichés dans les locaux de l’agence. Bien que fixés par le vendeur, les frais d’agence sont supportés par l’acheteur. Vous pouvez néanmoins les déduire de la base de calcul pour établir les
Votre situation familiale influe sur vos droits
L’acquisition d’un bien immobilier aura un impact bien différent selon que vous êtes marié, partenaire de PACS ou en union libre.
Si vous êtes mariés sous le régime de droit commun de la communauté réduite aux acquêts, le bien immobilier acquis durant votre union est a priori considéré comme un bien commun. Néanmoins des exceptions peuvent exister. Ainsi, un bien peut être la propriété exclusive de l’un des deux époux, s’il a été acheté grâce aux fonds exclusifs de ce dernier.
Sous le régime de la séparation de biens, chacun des époux est propriétaire du bien au prorata de son apport personnel.
Lorsqu’aucune disposition particulière n’a été prise par les deux conjoints lors de la signature d’un PACS, ils sont soumis au régime de la séparation de biens : chacun reste propriétaire des biens qu’il possédait avant ou qu’il acquiert pendant le Pacs avec ses fonds propres. Si les partenaires achètent ensemble un bien, ce dernier est possédé en indivision en proportion de l’apport de chacun.
Enfin, en union libre, plusieurs possibilités d’acquisition sont envisageables, l’achat en indivision étant la solution la plus classique. Deux autres formules existent : la tontine, plus rare, et l’achat sous forme de Société civile immobilière (SCI).
L’autre possibilité est la constitution d’une Société civile immobilière (SCI), qui achète le logement. Chacun des concubins reçoit alors des parts sociales de la société pour un montant proportionnel à son apport. Il est locataire ou occupant à titre gratuit de la société.
Bonsoir,
Lors d’une vente immobilière, le décompte remis par le notaire à l’acheteur avant la signature de la vente, doit-il faire apparaître les prêts immobiliers contractés pour cette achat, lorsque aucune clause suspensive d’obtention de prêt n’a été émise sur du compromis de vente ?
Merci pour votre retour.
Bonjour,
Le compromis de vente ne comporte pas de clause suspensive d’obtention de prêt lorsque l’acheteur déclare acheter sans prêt immobilier. Pour acheter sans condition suspensive, l’acquéreur doit rédiger une mention manuscrite indiquant expressément qu’il achète sans prêt.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour à tous,
Je tiens à vous remercier sincèrement pour cet article extrêmement utile et intéressant. Les conseils que vous avez partagés sont d’une grande valeur pour moi, en tant qu’investisseur débutant dans le domaine de l’immobilier.
Je suis actuellement en train de planifier l’achat de mon premier bien immobilier. J’ai de grandes attentes et j’espère que cet achat marquera le début réussi de ma carrière d’investisseur. Vos recommandations me fournissent des informations cruciales et des orientations claires qui m’aideront à naviguer dans ce processus complexe avec plus de confiance et de préparation.
Encore une fois, merci pour cet article instructif. Il est rassurant de savoir que je peux compter sur des conseils avisés comme les vôtres pour m’accompagner dans cette aventure immobilière.
Cordialement.
Bonjour ,
je souhaite acheter une maison avec ma femme. on est PACSé quelle démarches particuliéres devont nous faire pour étre propriétaire tout les 2 a 50% ? par rapport a un couple marié?
Bonjour,
Il convient d’être co-emprunteur et d’obtenir un titre de propriété à vos deux noms.
Il existe plusieurs types de contrats de mariage (https://www.lafinancepourtous.com/pratique/vie-perso/la-vie-a-deux/le-mariage/) et donc plusieurs situations différentes. Si vous souhaitez de plus amples informations, il convient de vous rapprocher d’un notaire qui vous explicitera ce qui est le plus adapté à votre projet.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com