Le contrat de bail

Un contrat écrit obligatoire

La loi du 6 juillet 1989 impose la signature du contrat de bail écrit, signé par les deux parties, le locataire et le propriétaire. Il doit y avoir autant d’exemplaires originaux de ce contrat que de parties : c’est-à-dire un exemplaire pour le propriétaire, un autre pour tous les colocataires et la ou les personnes se portant caution.

Si vous êtes mariés, quel que soit le régime matrimonial, la signature d’un seul des deux époux suffit. Vous serez tous deux titulaires du bail et solidaires pour payer le loyer et les charges. Toute notification du propriétaire devra être adressée aux deux conjoints. Si l’un des époux décède alors l’autre pourra invoquer la continuation à son seul profit du contrat de location.

Pour les couples qui vivent en concubinage, il faut que les deux concubins aient signé le contrat pour bénéficier des mêmes droits. Si seul l’un des deux a signé le bail, alors il sera lui seul redevable du loyer et des charges.

Le concubin qui n’a pas signé le contrat de bail n’aura aucun droit, notamment en cas de décès de son conjoint : il ne pourra alors invoquer la continuation du contrat de bail.

Enfin, si les locataires ont opté pour le PACS (Pacte civil de solidarité), si seul l’un des deux a signé le bail, il sera le seul locataire. Il faut que les deux aient signé le contrat de bail pour être colocataires.

Le contrat type de location (des logements vides)

Depuis le 1er août 2015, un contrat-type de location encadre les contrats de location signés ou renouvelés entre le locataire et le bailleur à compter de cette date.

C’est la loi Alur du 24 mars 2014 qui a institué cette nouvelle obligation. Et le décret du 29 mai 2015 contient en annexe les deux nouveaux contrats types : l’un concerne les locations de logements vides, l’autre concerne les locations de logements meublés.

Les nouveaux contrats de location conclus depuis le 1er août 2015 comportent une série de clauses désormais obligatoires :

• Désignation des parties (bailleur et locataire) ;

• Date de prise d’effet du contrat et sa durée ;

• La destination des locaux et la surface habitable du logement loué ;

• La description des locaux et équipements à usage privatif, l’énumération des parties et équipements communs

• Le cas échéant, la description des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (TNT, câble, fibre…) ;

• Le montant du loyer, des charges et ses modalités de paiement ;

• Les modalités de récupération des charges ;

• Les honoraires des agents immobiliers facturables aux locataires ;

• Le cas échéant, le dépôt de garantie et son montant (limité à un mois de loyer hors charges. Ce montant ne peut pas être révisé en cours ou au renouvellement du contrat de location) ;

• Le cas échéant : les règles de révision du loyer, le montant du loyer de l’ancien locataire, les montants du loyer de référence et du loyer de référence majoré (pour les logements loués dans certaines zones tendues) ;

• Le cas échéant, le montant et la description des travaux effectués après le départ du locataire précédent.

Les documents annexes au contrat de bail

En annexe du contrat de location, un certain nombre de documents sont à joindre au bail (arrêté du 29 mai 2015) :

• une notice d’information relative aux droits et aux obligations des locataires et des bailleurs, avec indication des voies de conciliation et de recours ouvertes en cas de litige ;

• Un dossier de diagnostic technique complet (DPE, état de l’installation électrique…) établi par un diagnostiqueur agréé ;

• Un état des lieux ;

• L’attestation d’assurance contre les risques locatifs (elle doit être transmise au propriétaire à la souscription du contrat de location et chaque année) ;

• Le cas échéant, une autorisation préalable de mise en location et les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage.

• Le cas échéant, un extrait du règlement concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes

Des clauses facultatives et des clauses interdites ou abusives

En plus des nombreuses clauses prévues par le contrat-type de location, propriétaire bailleur et locataire peuvent se mettre d’accord pour insérer d’autres clauses facultatives.

Le contrat de bail peut prévoir un dépôt de garantie à l’entrée dans les lieux (limité à un mois de loyer pour les locations de logement vide), une clause de durée de location plus longue que la durée minimale légale (3 ans), etc.

Mais ces clauses ne doivent être en illégalité avec la loi. Et certaines sont interdites et nulles, même si elles figurent dans le contrat :

• Clause qui impose le paiement du loyer par prélèvement automatique,

• Clause qui impose au locataire le paiement des frais d’expédition de la quittance de loyer,

• Clause qui impose au locataire la souscription d’une assurance habitation auprès d’une société d’assurance choisie par le propriétaire,

• Clause qui oblige le locataire à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jours les jours ouvrables, en vue de la vente ou de la location du logement,

• Etc.