Quelle durée pour le bail ?

La durée du bail d’un logement vide

La durée du bail est généralement de trois ans au moins, selon l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, dans le cas où le propriétaire est une personne physique. Cette durée est la même si le propriétaire est une Société Civile Immobilière (SCI) détenue par des membres d’une même famille (jusqu’au quatrième degré inclus). Cette durée s’élève à 6 ans si le propriétaire est une personne morale.

Si l’événement se réalise effectivement, alors le bailleur doit en informer le locataire au moins deux mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception. Si l’événement ne se produit pas ou si le propriétaire ne confirme pas la fin du bail deux mois avant, le contrat est automatiquement porté à trois ans, à compter de la signature du contrat.

A l’issue de la période de trois ans ou six ans, le bail est reconduit automatiquement.

La résiliation du bail par le propriétaire

Dans trois cas particuliers, le bailleur peut néanmoins donner congé au locataire, celui-ci devant alors quitter le logement à l’échéance du bail. Il doit en être informé au moins six mois avant par une lettre recommandée avec accusé de réception. Ces trois situations sont les suivantes :

• si le bailleur choisit d’habiter le logement ou de le faire habiter par un proche ;

• s’il vend le bien : dans le cas d’une vente du bien, le locataire bénéficie d’un droit de préemption : le bailleur doit lui proposer en priorité d’acheter le logement qu’il occupe. Le droit de préemption ne joue pas si le bailleur cède le bien à un parent jusqu’au troisième degré inclus, qui doit cependant occuper le logement pendant au moins deux ans.

Depuis le 1^er janvier 2018, dans ces deux cas de résiliation du bail, le propriétaire doit joindre à la lettre de congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire (conforme à l’arrêté du 13/12/2017).

• s’il invoque un motif légitime et sérieux, notamment dans le cas d’agissements graves de la part du locataire, comme des loyers payés fréquemment en retard ou des troubles de voisinage. Une non-assurance du logement par le locataire peut également être un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail.

La résiliation du bail par le locataire

Le locataire a moins de contraintes que le propriétaire ; il peut, lui, quitter l’appartement avant la fin du bail sous réserve d’en avertir le bailleur trois mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire n’a pas à donner de raison particulière, sauf lorsque le locataire bénéficie d’un préavis d’un mois. Le préavis se calcule à partir du moment où le bailleur reçoit la lettre recommandée avec accusé de réception.

Le locataire sortant est tenu de payer son loyer pendant le délai de préavis, même s’il a déjà quitté le logement. Cependant, si le propriétaire trouve un nouveau locataire avant la fin du délai de préavis, il peut décharger l’ancien locataire du paiement du loyer.