Qu’est-ce qu’une SCPI ? Auprès de qui peut-on acheter des SCPI ?
Les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) sont des fonds immobiliers accessibles à tous dans lesquels on peut investir à partir de quelques centaines d’euros. La SCPI détient des actifs immobiliers en France et en Europe qui sont loués à des entreprises ou des particuliers qui payent des loyers. Ces loyers sont ensuite redistribués aux associés (les épargnants) sous forme de dividendes versés mensuellement ou trimestriellement.
Pour investir en SCPI, c’est assez simple. Vous pouvez le faire auprès de votre banquier, d’une société de gestion ou d’une plateforme SCPI. Dans tous les cas, il est important de diversifier vos placements.
Sur quels critères choisir une SCPI ? Quels sont les frais des SCPI ?
Les critères à vérifier sont :
- Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), c’est-à-dire le rendement de la SCPI. Il faut s’assurer que ce rendement a une régularité dans le temps et que l’occupation locative est assurée ;
- Le taux d’occupation financier. Il s’agit du nombre de locataires présents dans le patrimoine de la SCPI. Dans le cas d’une SCPI de commerce, ce taux doit être légèrement supérieur à 93 %, sur les SCPI de bureaux, ce taux doit être équivalent à au moins 88 %, pour des SCPI spécialisées, on est plutôt autour de 95 %.
- Les modalités d’investissement proposées : pleine propriété, nue-propriété, versement programmé, assurance-vie. Cela participe de la liquidité des SCPI même si les SCPI ne sont pas un produit liquide en tant que tel.
En matière de frais, il y a :
- Les frais de souscription perçus par le gérant lors de l’achat de SCPI ;
- Les frais de gestion calculés sur les loyers encaissés.
Combien de temps minimum doit-on garder ses parts de SCPI ? Suis-je sûr de revendre mes parts ?
Lorsqu’on investit en SCPI, on a un horizon de placement recommandé de dix ans minimum pour les SCPI de rendement et nous considérons même qu’il faut être plutôt sur vingt ans. Pour ce qui est des SCPI fiscales, c’est entre quinze et dix-huit ans. Plus vous investissez sur le long terme, moins vous êtes soumis aux aléas des cycles immobiliers.
De manière intrinsèque, l’immobilier n’est pas liquide comme les actions. Sur les SCPI, le marché est organisé, il y a une bonne liquidité. Néanmoins, si le marché venait à se gripper, vous pourriez être dans l’incapacité de vendre pendant quelques mois vos parts parce qu’il n’y aurait pas suffisamment d’acheteurs. Il est donc important de conserver dans votre patrimoine des poches liquides sur d’autres supports.
Avec la crise, on imagine que le rendement des SCPI va baisser, qu’en pensez-vous ?
Lors de la crise financière de 2008, il y a eu une légère baisse des dividendes. Néanmoins, les SCPI ont su saisir d’excellentes opportunités. Cet horizon de placement long, de vingt ans, va permettre d’absorber une baisse potentielle de dividendes pendant quelques temps. Par ailleurs, lorsque vous investissez dans des SCPI (bureau, commerce, santé, logistique), vous êtes très diversifié y compris dans la localisation des biens loués. Ce qui permet d’amortir les chocs. Un autre élément important, c’est que les gérants disposent désormais d’outils d’asset management plus actifs. Ils sont en mesure de s’occuper de manière plus dynamique des immeubles, de faire des travaux de restructuration, par exemple. Enfin, le label ISR permet aux fonds d’être labellisés Investissement Socialement Responsable et de participer à l’immobilier de demain.
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