Comment fonctionne un viager ?
Il s’agit d’une vente entre le propriétaire et un acheteur qui récupérera la jouissance totale du bien au décès du vendeur.
Quelle rente pour un viager occupé ?
Pour un viager occupé, le vendeur (le crédirentier) occupe le bien ou peut le louer et en récupérer les revenus. Le montant de la rente est fonction de son âge mais également du montant du « bouquet » versé, c’est-à-dire une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente.
Pour un viager libre, Si le bien est occupé par un locataire, c’est également le débirentier qui percevra le bénéfice des charges locatives.
Votre notaire pourra vous aider dans l’estimation du bien et de la rente viagère à payer.
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Le paiement d’un bouquet
Le bouquet versé correspond généralement à 20 % ou 30 % du prix du bien sur le marché. Des tables de mortalité, similaires à celles utilisées par les assureurs, sont appliquées ensuite pour calculer la rente. A partir de ces tables sont calculés les coefficients diviseurs qui permettent d’obtenir la rente.
Le principe de calcul de la rente viagère est que si le vendeur décède au terme de l’espérance moyenne de vie, il est payé intégralement du prix normal de son logement. S’il vit plus longtemps, l’acheteur paie plus que la valeur du logement et fait donc une mauvaise affaire.
Si, au contraire, le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l’acheteur paie finalement moins que la valeur réelle du bien.
La sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.
Supposons que Mr Martin dispose d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros. Il souhaite mettre ce bien en viager, tout en l’occupant, il s’agit donc d’un viager occupé.
Mr Martin est un homme de 80 ans. D’après les tables de mortalité, il lui reste environ 8,6 années à vivre.
Le coefficient diviseur correspondant à son âge est de 8,61
Ce coefficient est aussi utilisé pour les produits d’assurance qui assurent à l’investisseur une rente viagère.
Les tables de mortalité de l’Insee vous permettent de faire vos calculs.
La rente annuelle correspondra à 200.000 / 8,61, soient 23 228 euros par an, soit 1 935 euros par mois.
Or cette rente correspond à un viager libre, dans le cas où Mr Martin n’habite plus le bien.
Dans le cas d’un viager occupé le montant de cette rente sera moins élevé car la valeur du bien subit une décote du fait de l’absence de valeur d’usage pour l’acquéreur.
Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation).
Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 8 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 76 800 euros (800*8*12).
La valeur décotée du bien s’élève à : 123 200 euros (200 000 – 76 800).
Si l’acquéreur verse à Mr Martin un bouquet correspondant à 30 % de la valeur du bien sur le marché (soit 60.000 euros) alors la rente est calculée à partir de la valeur décotée à laquelle est retranchée le bouquet.
Si l’acquéreur ne paie pas la rente, le contrat peut prévoir une clause résolutoire permettant au vendeur de saisir le bien et de conserver les sommes déjà reçues à titre de dommages et intérêts. Par contre, le bouquet devra être restitué au débirentier.
Nous ne pouvons pas réaliser de calculs personnalisés. Vous devez prendre rendez-vous avec un professionnel.
Quel sont les pièges d’une vente en viager ?
Cela reste bien évidemment le risque de longévité du vendeur : tant qu’il n’est pas décédé, vous devez continuer à verser la rente tous les mois.
Bonjour
Prorpiétaire seul de 78 ans
pour une maison estimée à 160 000 euros et un bouquet de 64 000 euros quel serait le montant de la rente viagere pour un viager libre ?
Bonjour
Nous ne pouvons pas réaliser de calculs personnalisés. Vous devez prendre rendez-vous avec un professionnel.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour, j’ai pas tout compris, un apt acheté 250 000 € (112m2), quelle sera la rente pour une personne de 69 ans (ou 70 ans si on attend une année) sans prendre de bouquet ? merci
Bonjour
Nous ne pouvons pas faire de calculs. Voyez avec un spécialiste;
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
j ai 83 ans et mon compagnon 68 ans. mon bien vaut 210000. que puis je espérer en viager occupé sur 2 têtes ? merci
Bonjour
Nous ne pouvonspas faire de calculs. Voyez avec un spécialiste;
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
le vendeur a dépensé l’argent du bouquet et l’acheteur ne peut plus payer la rente. Que se passera-t-il dans ce cas précis ?
Bonjour
Dans ce cas, la vente sera annulée.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Mme , Mr Désolé mais vous ne répondez pas à la question de votre interlocuteur Vous dites qu ‘en cas de cessation du paiement de la rente , le bouquet sera restitué . !! très bien , si exact , mais la demande se place dans le ces du crédit rentier qui a dépensé le bouquet . Alors , quid ? Vous concluez que la vente est annulée . Comment obtenir le retour du bouquet ? Tès bonne question . Votre réponse est très , voire trop courte !! Bien à vous JG
Bonjour
Tout dépend du jugement du tribunal judiciaire. Ce sont des cas assez rares.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Pour 1 couple, lui 79 ans et elle 76 ans, valeur de la maison 120000 €. Quel serait en gros le bouquet et les mensualités svp
Bonjour
Nous ne sommes pas habilités à faire ces simulations. Il faut voir cette question avec un spécialiste.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour,
Le plus gros bouquet serait 59160 €
Avec un bouquet de 20 000 € par éxemple la rente serait de 216 €.
Au plaisir
Bonsoir, et si entre-temps, l’acheteur décéde avant le vendeur, que se passe t-il ? Merci pour votre réponse
Bonjour
Ce sont aux héritiers de prendre en charge le versement de la rente.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Mon pere vient d’heriter de la maison de famille de ma grand mere (sa mere). Ma grand mere aurait toujours souhaite que ce soit moi qui ais un jour cette maison (j’ai 2 autres soeurs et un frere). Puis-je acheter cette maison en viager a mon pere? J’habite a l’etranger et mon pere a deja sa residence principale, mais je souhaiterais qu’il en garde l’usufruit (l’idee serait qu’il puisse l’utiliser en « maison de vancances » pour lui meme, mais aussi en faire un airbnb et en percevoir les loyers lorsque il ne l’utilise pas lui meme). Est-ce possible?
Bonjour,
Dans votre situation, il serait préférable de consulter un notaire qui pourra vous conseiller au mieux de vos intérêts.
Meilleures salutations.
L’Equipe de lafinancepourtous.com
Bonjour
Jai une amie qui vient de prendre 71 ans cette année. Elle souhaiterait mettre sa maison en viager. Elle est veuve et souhaite vivre dans sa maison jusqu’a son dernier jour. Elle réside en Corse et sa maison a été estimée à 350 000 €. On lui propose une rente de 550 € mensuel avec un bouquet de 50 000 €. Pensez vous que c’est correct?
Bonjour
Nous ne sommes pas habilité à faire ces simulations. Il faut voir cette question avec un spécialiste.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Un rapide calcul même approximatif montre que c’est une arnaque sauf si la personne vit plus de 130 ans …
En effet en suposant 20 ans de vie suppléntaire ( décès à 90 ans) l’acquéreur aura payé 50.000 Euros plus les loyers sur 20 an soit :
(12mois X 500Euros X 20ans)= 120.000 euros supplémentaires ,
TOTAL pour l’acheteur 120.000 + 50.000 = 170.000. Euros au lieu de 350.000 Euros
C’est ce que l’on appelle un marché de dupe, il est curieux que Lafinancepourtous n’alerte pas .
bonjour,
Effectivement, mieux vaut se tourner par des professionnels du métier. Il est necessaire d’avoir aussi la valeur locative du bien (car votre amie deviendra locataire)
Bruno, vous oubliez de considerer les loyers qui sont a déduire…. et vous avez confondu Rente et loyer.
Vous oubliez qu’elle reste dans sa maison. Donc ajoutez dans votre décompte le loyer. Le compte est bon !
BRUNO a parfaitement raison dans son calcul ’………… c’est TRÈS RARE de vivre 130 ans …….
Bonjour Bruno,
Vous avez homis la décote d’occupation, imaginons un loyer provable qui aurait pu être percu pour 800€ :
800 x 12 x 20 = 192 000€
soit 550 x 12 x 20 + le bouquet = 182 000€
un total donc 374 000€.
Maryse, les chiffres sont exacts.
Je suis expert viagériste et les chiffres évoqués sont ceux que j’aurais pu proposer à des clients. En effet, l’agent immobilier qui a proposé ses chiffres s’est basé sur un barème officiel : Daubry, bien connu et approuvé par les notaires.
nimporte quoi : une maison dune valeur de 350000€ ne devrait pas se louer 500€ par mois mais presque 3 fois plus !
Du coup votre conclusion d’arnaque est fausse.
En fait il faut prendre la table de mortalité. En 2022 elle aura 72 ans. La table de mortalité lui donne 17,36 ans d’espérance de vie. Elle veut faire un viager occupé. On verse un bouquet entre 20 à 30% pour un viager. Dans le cas d’un viager occupé, le montant est plus bas, soit 15 à 20%. 350.000 x 15% = 52.500€ pour le bouquet. Comme elle occupe le bien. Il faut regarder les loyers non perçus. A supposer que le loyer pour un bien de ce type vaut 700€. Il faut retirer les loyers non perçus de la rente à devoir. Soit 350.000 – 52.500 = 297.500€ rente si non occupée. Loyers non perçus = 700 X 12 X 17,36 (espérance de vie) = 145.824 €. Coût rente non occupé 297.500 – 145.824 = 151.676
Coût de le rente occupée 151.676 / 17,36 = 8737 € / 12 mois . Loyer à percevoir 728 €. Tout ça reste approximatif mais pas loin de la vérité
il faut prendre en compte les tables de mortalité comme les assureurs, disons que cest 88 ans pour une femme,
valeur vénale du bien 350 000 €
bouquet 50 000 € + rentes
17 ans multiplier par 12 mois = 204 mois soit 300 000 € / 204 mois = 1470,58 €