Comment est fixé le prix d’un viager ?

Comment fonctionne un viager ?

Il s’agit d’une vente entre le propriétaire et un acheteur qui récupérera la jouissance totale du bien au décès du vendeur. 

Quelle rente pour un viager occupé ? 

Pour un viager occupé, le vendeur (le crédirentier) occupe le bien ou peut le louer et en récupérer les revenus. Le montant de la rente est fonction de son âge mais également du montant du « bouquet » versé, c’est-à-dire une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente. 

Pour un viager libre, Si le bien est occupé par un locataire, c’est également le débirentier qui percevra le bénéfice des charges locatives.

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Le paiement d’un bouquet

Le bouquet versé correspond généralement à 20 % ou 30 % du prix du bien sur le marché. Des tables de mortalité, similaires à celles utilisées par les assureurs, sont appliquées ensuite pour calculer la rente. A partir de ces tables sont calculés les coefficients diviseurs qui permettent d’obtenir la rente. 

Le principe de calcul de la rente viagère est que si le vendeur décède au terme de l’espérance moyenne de vie, il est payé intégralement du prix normal de son logement. S’il vit plus longtemps, l’acheteur paie plus que la valeur du logement et fait donc une mauvaise affaire.

Si, au contraire, le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l’acheteur paie finalement moins que la valeur réelle du bien.

La sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.

Mr Martin est un homme de 80 ans. D’après les tables de mortalité, il lui reste environ 8,6 années à vivre.

Le coefficient diviseur correspondant à son âge est de 8,61

Ce coefficient est aussi utilisé pour les produits d’assurance qui assurent à l’investisseur une rente viagère.

La rente annuelle correspondra à 200.000 / 8,61, soient 23 228 euros par an, soit 1 935 euros par mois.

Or cette rente correspond à un viager libre, dans le cas où Mr Martin n’habite plus le bien.

Dans le cas d’un viager occupé le montant de cette rente sera moins élevé car la valeur du bien subit une décote du fait de l’absence de valeur d’usage pour l’acquéreur.

Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation).

Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 8 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 76 800 euros (800*8*12).

La valeur décotée du bien s’élève à : 123 200 euros (200 000 – 76 800).

Si l’acquéreur verse à Mr Martin un bouquet correspondant à 30 % de la valeur du bien sur le marché (soit 60.000 euros) alors la rente est calculée à partir de la valeur décotée à laquelle est retranchée le bouquet.

Si l’acquéreur ne paie pas la rente, le contrat peut prévoir une clause résolutoire permettant au vendeur de saisir le bien et de conserver les sommes déjà reçues à titre de dommages et intérêts. Par contre, le bouquet devra être restitué au débirentier.

Quel sont les pièges d’une vente en viager ?

Cela reste bien évidemment le risque de longévité du vendeur : tant qu’il n’est pas décédé, vous devez continuer à verser la rente tous les mois.