Comment fonctionne un viager ?
Il s’agit d’une vente entre le propriétaire et un acheteur qui récupérera la jouissance totale du bien au décès du vendeur.
Quelle rente pour un viager occupé ?
Pour un viager occupé, le vendeur (le crédirentier) occupe le bien ou peut le louer et en récupérer les revenus. Le montant de la rente est fonction de son âge mais également du montant du « bouquet » versé, c’est-à-dire une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente.
Pour un viager libre, Si le bien est occupé par un locataire, c’est également le débirentier qui percevra le bénéfice des charges locatives.
Votre notaire pourra vous aider dans l’estimation du bien et de la rente viagère à payer.
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Le paiement d’un bouquet
Le bouquet versé correspond généralement à 20 % ou 30 % du prix du bien sur le marché. Des tables de mortalité, similaires à celles utilisées par les assureurs, sont appliquées ensuite pour calculer la rente. A partir de ces tables sont calculés les coefficients diviseurs qui permettent d’obtenir la rente.
Le principe de calcul de la rente viagère est que si le vendeur décède au terme de l’espérance moyenne de vie, il est payé intégralement du prix normal de son logement. S’il vit plus longtemps, l’acheteur paie plus que la valeur du logement et fait donc une mauvaise affaire.
Si, au contraire, le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l’acheteur paie finalement moins que la valeur réelle du bien.
La sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.
Supposons que Mr Martin dispose d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros. Il souhaite mettre ce bien en viager, tout en l’occupant, il s’agit donc d’un viager occupé.
Mr Martin est un homme de 80 ans. D’après les tables de mortalité, il lui reste environ 8,6 années à vivre.
Le coefficient diviseur correspondant à son âge est de 8,61
Ce coefficient est aussi utilisé pour les produits d’assurance qui assurent à l’investisseur une rente viagère.
Les tables de mortalité de l’Insee vous permettent de faire vos calculs.
La rente annuelle correspondra à 200.000 / 8,61, soient 23 228 euros par an, soit 1 935 euros par mois.
Or cette rente correspond à un viager libre, dans le cas où Mr Martin n’habite plus le bien.
Dans le cas d’un viager occupé le montant de cette rente sera moins élevé car la valeur du bien subit une décote du fait de l’absence de valeur d’usage pour l’acquéreur.
Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation).
Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 8 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 76 800 euros (800*8*12).
La valeur décotée du bien s’élève à : 123 200 euros (200 000 – 76 800).
Si l’acquéreur verse à Mr Martin un bouquet correspondant à 30 % de la valeur du bien sur le marché (soit 60.000 euros) alors la rente est calculée à partir de la valeur décotée à laquelle est retranchée le bouquet.
Si l’acquéreur ne paie pas la rente, le contrat peut prévoir une clause résolutoire permettant au vendeur de saisir le bien et de conserver les sommes déjà reçues à titre de dommages et intérêts. Par contre, le bouquet devra être restitué au débirentier.
Nous ne pouvons pas réaliser de calculs personnalisés. Vous devez prendre rendez-vous avec un professionnel.
Quel sont les pièges d’une vente en viager ?
Cela reste bien évidemment le risque de longévité du vendeur : tant qu’il n’est pas décédé, vous devez continuer à verser la rente tous les mois.
Pour le viager occupé,certains professionnels considèrent que le calcul de la rente doit se faire sur une valeur occupée du bien de laquelle on retire le droit d’usage et d’habitation.
En effet,si l’acheteur avait payé comptant,il aurait bénéficié d’une décote pour occupation tout en percevant les loyers.
Qu’en pensez vous?
Bonjour,
Dans ce calcul il faut enlever à la valeur décotée (132 800 euros) celle du bouquet (60 000 €)
Ce qui donne : 132 8000 – 60 000 = 72 800
72 800 / 6,723 = 10 828,50
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour. Comment obtenez-vous 10.828 ? J’obtiens 19.753 en faisant 132.800/6,723
Bonjour,
Je suis étudiante en droit notarial, faites bien attention à une chose : la vente à un enfant est généralement requalifiée, lors de la succession, en donation, même si vous apportez la preuve du remboursement (certains parents rendent en liquide les loyers perçus…). Dès lors le montant du bien sera soumis à rapport ou à réduction, quand bien même vous l’aurez payé en bonne partie. L’achat à l’un de ses parents est à proscrire, sauf si toute la fratrie participe à l’acte et signe… Cordialement.
Bonjour,
Votre notaire pourra vous faire une simulation sur ces deux points. N’hésitez donc pas à le solliciter. Il est là pour ça.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Mes parents sont âgés de 87 et 84 ans; leurs rêves seraient que leur maison revienne à l’un de leurs enfants ( 3) Or je suis le seul à avoir (un peu) les moyens de la racheter; cela me ferait payer un loyer en HLM et un crédit sur leur maison; ce que ne me permet pas mes finances!
Avec mon épouse nous réfléchissons à la possibilité d’un achat en viager;
La maison est évaluée par le notaire à 70000€;
Nous n’avons aucune idée du montant du bouquet, ni de ce que vous appelez ‘la rente’;
Pourriez vous nous conseillez?
Merci
Bonjour,
A priori, les termes sont indiqués dans le jugement rendu. Dans le cas contraire, il convient de vous adresser à votre avocat.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Je paie une rente a mon ex femme suite a un divorce je voudrais savoir comment on calcule la somme que je doit lui verce au debut de chaque annee
Bonjour,
L’achat de la nue-propriété se fait généralement sur la base d’une valeur égale à 60 % de la valeur de la pleine propriété. Il s’agit de montage financier dans lequel le nu-propriétaire, pour une durée d’une quinzaine d’année, ne perçoit pas les revenus (c’est l’usufruitier qui les perçoit). Dans cette hypothèse; il n’est pas redevable de la taxe foncière et n’est pas imposable au titre de l’Isf pour la valeur du bien.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Je voudrais acheter une nue-propriété, sans rente, avec un bouquet. Comment se calcule alors le prix? Quelles sont alors les charges ?