Comment fonctionne un viager ?
Il s’agit d’une vente entre le propriétaire et un acheteur qui récupérera la jouissance totale du bien au décès du vendeur.
Quelle rente pour un viager occupé ?
Pour un viager occupé, le vendeur (le crédirentier) occupe le bien ou peut le louer et en récupérer les revenus. Le montant de la rente est fonction de son âge mais également du montant du « bouquet » versé, c’est-à-dire une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente.
Pour un viager libre, Si le bien est occupé par un locataire, c’est également le débirentier qui percevra le bénéfice des charges locatives.
Votre notaire pourra vous aider dans l’estimation du bien et de la rente viagère à payer.
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Le paiement d’un bouquet
Le bouquet versé correspond généralement à 20 % ou 30 % du prix du bien sur le marché. Des tables de mortalité, similaires à celles utilisées par les assureurs, sont appliquées ensuite pour calculer la rente. A partir de ces tables sont calculés les coefficients diviseurs qui permettent d’obtenir la rente.
Le principe de calcul de la rente viagère est que si le vendeur décède au terme de l’espérance moyenne de vie, il est payé intégralement du prix normal de son logement. S’il vit plus longtemps, l’acheteur paie plus que la valeur du logement et fait donc une mauvaise affaire.
Si, au contraire, le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l’acheteur paie finalement moins que la valeur réelle du bien.
La sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.
Supposons que Mr Martin dispose d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros. Il souhaite mettre ce bien en viager, tout en l’occupant, il s’agit donc d’un viager occupé.
Mr Martin est un homme de 80 ans. D’après les tables de mortalité, il lui reste environ 8,6 années à vivre.
Le coefficient diviseur correspondant à son âge est de 8,61
Ce coefficient est aussi utilisé pour les produits d’assurance qui assurent à l’investisseur une rente viagère.
Les tables de mortalité de l’Insee vous permettent de faire vos calculs.
La rente annuelle correspondra à 200.000 / 8,61, soient 23 228 euros par an, soit 1 935 euros par mois.
Or cette rente correspond à un viager libre, dans le cas où Mr Martin n’habite plus le bien.
Dans le cas d’un viager occupé le montant de cette rente sera moins élevé car la valeur du bien subit une décote du fait de l’absence de valeur d’usage pour l’acquéreur.
Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation).
Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 8 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 76 800 euros (800*8*12).
La valeur décotée du bien s’élève à : 123 200 euros (200 000 – 76 800).
Si l’acquéreur verse à Mr Martin un bouquet correspondant à 30 % de la valeur du bien sur le marché (soit 60.000 euros) alors la rente est calculée à partir de la valeur décotée à laquelle est retranchée le bouquet.
Si l’acquéreur ne paie pas la rente, le contrat peut prévoir une clause résolutoire permettant au vendeur de saisir le bien et de conserver les sommes déjà reçues à titre de dommages et intérêts. Par contre, le bouquet devra être restitué au débirentier.
Nous ne pouvons pas réaliser de calculs personnalisés. Vous devez prendre rendez-vous avec un professionnel.
Quel sont les pièges d’une vente en viager ?
Cela reste bien évidemment le risque de longévité du vendeur : tant qu’il n’est pas décédé, vous devez continuer à verser la rente tous les mois.
bonjour j’ai un viager libre depuis 13ans que j’aimerais revendre :le bien est estime au environ de 200.000e la rente actuelle est de 575e par mois quel montant a peut prés je dois demander pour le bouquet le vendeur est un homme de 80 ans ? je pensais demander un bouquet de 130 a 150000e trouvez vous cela correct merci pour votre reponse
Bonjour,
Oui, dans la mesure où l’acheteur paie généralement un bouquet qui correspond à une partie de la valeur du bien.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
la rente peut-elle être inférieure à la valeur du loyer ?
Bonjour,
Pour une vente en viager, la rente est viagère, c’est-à-dire qu’elle s’éteint au décès des usufruitiers (vous).
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
bonjour
nous aimerions mettre notre appartement en viager occupé, 2 têtes, 68 et 62 ans, valeur du bien environ 320 à 330 000€, en paca, nous aimerions un bouquet de 30% et une rente sur 20 ou 25 ans celà est-il possible y a t-il es inconvénients
merci de votre réponse
Bonjour,
Nous ne réalisons pas de simulations personnalisées. Il faut se tourner vers des spécialistes.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Calculez ma rente : homme seul – âge 76 – terres agricoles fermage actuel 150 €/mois soit 1800/an – capital 75 000 – bouquet souhaité 15 000 – rente sur 60 000 ?
Remerciements et mes salutations
Bonjour,
Le coefficient diviseur est calculé en fonction des l’espérance de vie. Ces données sont basées sur les dernières statistiques connues sur la période 2008-2010 publiées par l’INSEE.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
comment est calculé le coefficient diviseur ?
existe-t-il une table suivant l’âge du crédit rentier ?
cdt
Bonjour,
Effectivement, il faut réduire la rente d’un viager occupé par rapport à un viager libre. Le mode de calcul reste libre. Cela dépend avant tout de la valeur locative selon la région.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com