Comment fonctionne un viager ?
Il s’agit d’une vente entre le propriétaire et un acheteur qui récupérera la jouissance totale du bien au décès du vendeur.
Quelle rente pour un viager occupé ?
Pour un viager occupé, le vendeur (le crédirentier) occupe le bien ou peut le louer et en récupérer les revenus. Le montant de la rente est fonction de son âge mais également du montant du « bouquet » versé, c’est-à-dire une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente.
Pour un viager libre, Si le bien est occupé par un locataire, c’est également le débirentier qui percevra le bénéfice des charges locatives.
Votre notaire pourra vous aider dans l’estimation du bien et de la rente viagère à payer.
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Le paiement d’un bouquet
Le bouquet versé correspond généralement à 20 % ou 30 % du prix du bien sur le marché. Des tables de mortalité, similaires à celles utilisées par les assureurs, sont appliquées ensuite pour calculer la rente. A partir de ces tables sont calculés les coefficients diviseurs qui permettent d’obtenir la rente.
Le principe de calcul de la rente viagère est que si le vendeur décède au terme de l’espérance moyenne de vie, il est payé intégralement du prix normal de son logement. S’il vit plus longtemps, l’acheteur paie plus que la valeur du logement et fait donc une mauvaise affaire.
Si, au contraire, le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l’acheteur paie finalement moins que la valeur réelle du bien.
La sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.
Supposons que Mr Martin dispose d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros. Il souhaite mettre ce bien en viager, tout en l’occupant, il s’agit donc d’un viager occupé.
Mr Martin est un homme de 80 ans. D’après les tables de mortalité, il lui reste environ 8,6 années à vivre.
Le coefficient diviseur correspondant à son âge est de 8,61
Ce coefficient est aussi utilisé pour les produits d’assurance qui assurent à l’investisseur une rente viagère.
Les tables de mortalité de l’Insee vous permettent de faire vos calculs.
La rente annuelle correspondra à 200.000 / 8,61, soient 23 228 euros par an, soit 1 935 euros par mois.
Or cette rente correspond à un viager libre, dans le cas où Mr Martin n’habite plus le bien.
Dans le cas d’un viager occupé le montant de cette rente sera moins élevé car la valeur du bien subit une décote du fait de l’absence de valeur d’usage pour l’acquéreur.
Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation).
Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 8 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 76 800 euros (800*8*12).
La valeur décotée du bien s’élève à : 123 200 euros (200 000 – 76 800).
Si l’acquéreur verse à Mr Martin un bouquet correspondant à 30 % de la valeur du bien sur le marché (soit 60.000 euros) alors la rente est calculée à partir de la valeur décotée à laquelle est retranchée le bouquet.
Si l’acquéreur ne paie pas la rente, le contrat peut prévoir une clause résolutoire permettant au vendeur de saisir le bien et de conserver les sommes déjà reçues à titre de dommages et intérêts. Par contre, le bouquet devra être restitué au débirentier.
Nous ne pouvons pas réaliser de calculs personnalisés. Vous devez prendre rendez-vous avec un professionnel.
Quel sont les pièges d’une vente en viager ?
Cela reste bien évidemment le risque de longévité du vendeur : tant qu’il n’est pas décédé, vous devez continuer à verser la rente tous les mois.
Est ce que l on peut faire une rente viagère sans bouquet? Surtout si les vendeurs sont ages 84 et 88 ans
Bonjour,
Nous ne pouvons pas réaliser de simulation sur ces sujets. Il faut contacter un spécialiste ou votre notaire
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
pour une maison qui vaut environ 450.000 € on m’a proposé un viager de 150.000 € et 20 € de rente nous avons 72 et 70 ans qu’en pensez vous
Bonjour,
Oui, il n’y a pas d’âge minimum. Pour cela, vous pouvez vous adresser à un notaire.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
peut-on vendre son bien en viager à 50 ans?
Bonjour,
Nous ne pouvons pas donner d’estimation. Il faut voir avec un professionnel, en indiquant notamment l’emplacement, la valeur du bien et sa valeur locative. Toutefois, si vous conservez uniquement la jouissance de l’appartement, la valeur du bouquet et de la rente seront plus élevé, car l’acheteur peut alors profiter pleinement de la villa.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour, je possède une villa 120m2 avec appartement indépendant de 60m2 si j’habite l’appartement comment est calculé le montant du bouquet et celui la rente viagère habitable ou non habitable ? Merci
Bonjour,
Votre rente doit être indexée sur le niveau de l’inflation. C’est généralement l’indice utilisé. Or, les derniers chiffres publiés par l’Insee affiche une inflation quasi nulle (chiffres de janvier) : +0,2 % http://www.insee.fr/fr/themes/info-rapide.asp?id=29&date=20160218
Tout dépend de l’indice choisi. Il faut donc vérifier votre contrat.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
BJR
j’ai vendu mon bien en viager et cette année mon acheteur me dit qu’il n’y a pas d’augmentation du loyer qui m’est versé, pouvez vous me faire parvenir les taux sur l’année 2016, pour février 2016 le montant était de: 910€44
merci de votre prompte reponse
Bonjour,
Il est très difficile de répondre à votre question. Il faut contacter votre notaire afin d’obtenir une analyse précise.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com