Comment fonctionne un viager ?
Il s’agit d’une vente entre le propriétaire et un acheteur qui récupérera la jouissance totale du bien au décès du vendeur.
Quelle rente pour un viager occupé ?
Pour un viager occupé, le vendeur (le crédirentier) occupe le bien ou peut le louer et en récupérer les revenus. Le montant de la rente est fonction de son âge mais également du montant du « bouquet » versé, c’est-à-dire une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente.
Pour un viager libre, Si le bien est occupé par un locataire, c’est également le débirentier qui percevra le bénéfice des charges locatives.
Votre notaire pourra vous aider dans l’estimation du bien et de la rente viagère à payer.
À lire aussi sur notre site
Le paiement d’un bouquet
Le bouquet versé correspond généralement à 20 % ou 30 % du prix du bien sur le marché. Des tables de mortalité, similaires à celles utilisées par les assureurs, sont appliquées ensuite pour calculer la rente. A partir de ces tables sont calculés les coefficients diviseurs qui permettent d’obtenir la rente.
Le principe de calcul de la rente viagère est que si le vendeur décède au terme de l’espérance moyenne de vie, il est payé intégralement du prix normal de son logement. S’il vit plus longtemps, l’acheteur paie plus que la valeur du logement et fait donc une mauvaise affaire.
Si, au contraire, le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l’acheteur paie finalement moins que la valeur réelle du bien.
La sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.
Supposons que Mr Martin dispose d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros. Il souhaite mettre ce bien en viager, tout en l’occupant, il s’agit donc d’un viager occupé.
Mr Martin est un homme de 80 ans. D’après les tables de mortalité, il lui reste environ 8,6 années à vivre.
Le coefficient diviseur correspondant à son âge est de 8,61
Ce coefficient est aussi utilisé pour les produits d’assurance qui assurent à l’investisseur une rente viagère.
Les tables de mortalité de l’Insee vous permettent de faire vos calculs.
La rente annuelle correspondra à 200.000 / 8,61, soient 23 228 euros par an, soit 1 935 euros par mois.
Or cette rente correspond à un viager libre, dans le cas où Mr Martin n’habite plus le bien.
Dans le cas d’un viager occupé le montant de cette rente sera moins élevé car la valeur du bien subit une décote du fait de l’absence de valeur d’usage pour l’acquéreur.
Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation).
Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 8 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 76 800 euros (800*8*12).
La valeur décotée du bien s’élève à : 123 200 euros (200 000 – 76 800).
Si l’acquéreur verse à Mr Martin un bouquet correspondant à 30 % de la valeur du bien sur le marché (soit 60.000 euros) alors la rente est calculée à partir de la valeur décotée à laquelle est retranchée le bouquet.
Si l’acquéreur ne paie pas la rente, le contrat peut prévoir une clause résolutoire permettant au vendeur de saisir le bien et de conserver les sommes déjà reçues à titre de dommages et intérêts. Par contre, le bouquet devra être restitué au débirentier.
Nous ne pouvons pas réaliser de calculs personnalisés. Vous devez prendre rendez-vous avec un professionnel.
Quel sont les pièges d’une vente en viager ?
Cela reste bien évidemment le risque de longévité du vendeur : tant qu’il n’est pas décédé, vous devez continuer à verser la rente tous les mois.
Pouvez vous me confirmer que l’espèrence de vie INSEE est bien de 11,9 à 82 ans merci d’avance
Bonjour,
Pour ce type de projet, il convient de vous adresser à un notaire qui pourra vous expliciter la marche à suivre et l’intérêt dans votre situation patrimoniale et juridique actuelle d’un tel investissement.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjours nous sommes un jeune couple de 27 et 29 ans
Nous avons le projet d acheter un viager occupe
Les personnes ont 80 et 82 ans
La rentre est sur une tete!!
Pouvais vous nous donner des conseilles bon ou maivais tous est bon a prendre
Merci de votre attention
Bonsoir, je voudrais acheter en viager mais j’ai trouvé sur le net 2 sortes de calculs. La vendeuse a 80 ans, son espérance de vie est de 10.56 ans
Montant du bien estimé à 340 000 euros, bouquet de 40 000 euros
Un calcul possible applique ce coefficient pour calculer le montant du viager occupé (1500 x 10.56 x 12 = 180000) soit une valeur de 340 000- 180 000 = 120000 euros .
Calcul 1: Cette somme doit être divisée par ce coefficient , 10.56 soit une rente annuelle de 11 364 euros
Calcul 2: Cette somme doit être divisée par un autre coefficient , 6.723 (trouvé sur certains sites pour une personne de 80 ans) soit une rente annuelle de120000 /6.723 =17849 euros
Ces 2 calculs sont très différents. Comment savoir quel coefficient diviseur appliquer ?
merci de vos réponses
Si le notaire fait correctement son travail, la cession d’un bien en viager ( bouquet plus rente ) se traduit, en général, pour l’acquéreur de la nue-propriété du bien par une imposition aux droits de mutation nettement plus faible que celle qu’il aurait eu à régler s’il avait acquis le même bien en toute propriété.
En effet, au moment de la cession, la base imposable est égale à la valeur vénale du bien sur le marché ( la référence) diminuée du montant de la décote – pour non utilisation du bien en question par le nu-propriétaire. Cette base ainsi réduite représente selon les cas entre 42 % et 65 % de la valeur vénale du bien selon l’âge du vendeur. D’où une réduction de l’impôt correspondant par rapport à une vente du même bien en pleine propriété.
En outre, lors du décès de l’occupant du bien vendu en viager, l’acquéreur de la nue-propriété pourra retrouver la plénitude de son droit de propriété sans que le transfert d’office de l’usufruit dans son patrimoine ne soit assujetti aux droits proportionnels de mutation.
Sur ce plan, l’acquéreur du bien en viager aura fait une bonne affaire à terme.
Bonjour,
Pour le bouquet, c’est avant tout un accord entre l’acheteur et le vendeur. Pour la rente, il nous est impossible de vous donner des estimations, notamment sur deux têtes. Il faut, au-delà de ces critères, connaitre la valeur locative du bien. Nous vous conseillons de voir avec votre notaire ou un établissement spécialisé.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Nous sommes propriétaire d’une maison d’une valeur entre 320.000 et 350.000€ dans le 93 . sachant que le est occupé et sur deux têtes 69 et 79 ans.
Qu’elle serait le montant du bouquet et des mensualités.
Bien cordialement,
au plaisir de vous lire
Bonjour,
Le viager sans rente peut exister. Le prix de vente est égal à la valeur vénale du bien occupé (avec un abattement de + ou – 50 % de la valeur du bien en fonction de l’âge du vendeur). Nous pouvons pas donner de conseils juridiques sur une possible sous-estimation de la valeur du bien. Par ailleurs, une banque peut toujours vous accorder un crédit, car vous devenez nu-propriétaire du bien. Enfin, pour l’acquisition d’un bien en viager, l’opération peut être finançable par un PEL, sous deux conditions : le montant du prêt n’est pas supérieur à celui du bouquet et le bien devient votre habitation principale.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour à l’équipe de l’IEFP,
Nous sommes très tentés avec mon conjoint d’acheter une maison en viager. La vente se fait via une agence immobilière.
La personne demande uniquement un bouquet, pas de rente.
Je trouve que la valeur vénale (donc la valeur réelle du bien si j’ai bien compris) est basse. Que peut il se passer en cas de sous estimation de l’agence ? Notamment auprès du fisc et des héritiers ? Qui est responsable en cas de problème ? Nous ou l’agence ?
Pouvez vous me confirmer qu’une banque peut nous suivre avec un prêt immobilier car il n’y a pas de rente. Peut on utiliser notre PEL pour financer tout ou une partie du bouquet ?
Bon week end par avance
Bonjour,
En principe, le bouquet est dissocié des frais d’agence qui sont distinctement identifiés. La présentation des frais relève de l’obligation de l’agence immobilière en question.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com