Comment fonctionne un viager ?
Il s’agit d’une vente entre le propriétaire et un acheteur qui récupérera la jouissance totale du bien au décès du vendeur.
Quelle rente pour un viager occupé ?
Pour un viager occupé, le vendeur (le crédirentier) occupe le bien ou peut le louer et en récupérer les revenus. Le montant de la rente est fonction de son âge mais également du montant du « bouquet » versé, c’est-à-dire une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente.
Pour un viager libre, Si le bien est occupé par un locataire, c’est également le débirentier qui percevra le bénéfice des charges locatives.
Votre notaire pourra vous aider dans l’estimation du bien et de la rente viagère à payer.
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Le paiement d’un bouquet
Le bouquet versé correspond généralement à 20 % ou 30 % du prix du bien sur le marché. Des tables de mortalité, similaires à celles utilisées par les assureurs, sont appliquées ensuite pour calculer la rente. A partir de ces tables sont calculés les coefficients diviseurs qui permettent d’obtenir la rente.
Le principe de calcul de la rente viagère est que si le vendeur décède au terme de l’espérance moyenne de vie, il est payé intégralement du prix normal de son logement. S’il vit plus longtemps, l’acheteur paie plus que la valeur du logement et fait donc une mauvaise affaire.
Si, au contraire, le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l’acheteur paie finalement moins que la valeur réelle du bien.
La sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.
Supposons que Mr Martin dispose d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros. Il souhaite mettre ce bien en viager, tout en l’occupant, il s’agit donc d’un viager occupé.
Mr Martin est un homme de 80 ans. D’après les tables de mortalité, il lui reste environ 8,6 années à vivre.
Le coefficient diviseur correspondant à son âge est de 8,61
Ce coefficient est aussi utilisé pour les produits d’assurance qui assurent à l’investisseur une rente viagère.
Les tables de mortalité de l’Insee vous permettent de faire vos calculs.
La rente annuelle correspondra à 200.000 / 8,61, soient 23 228 euros par an, soit 1 935 euros par mois.
Or cette rente correspond à un viager libre, dans le cas où Mr Martin n’habite plus le bien.
Dans le cas d’un viager occupé le montant de cette rente sera moins élevé car la valeur du bien subit une décote du fait de l’absence de valeur d’usage pour l’acquéreur.
Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation).
Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 8 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 76 800 euros (800*8*12).
La valeur décotée du bien s’élève à : 123 200 euros (200 000 – 76 800).
Si l’acquéreur verse à Mr Martin un bouquet correspondant à 30 % de la valeur du bien sur le marché (soit 60.000 euros) alors la rente est calculée à partir de la valeur décotée à laquelle est retranchée le bouquet.
Si l’acquéreur ne paie pas la rente, le contrat peut prévoir une clause résolutoire permettant au vendeur de saisir le bien et de conserver les sommes déjà reçues à titre de dommages et intérêts. Par contre, le bouquet devra être restitué au débirentier.
Nous ne pouvons pas réaliser de calculs personnalisés. Vous devez prendre rendez-vous avec un professionnel.
Quel sont les pièges d’une vente en viager ?
Cela reste bien évidemment le risque de longévité du vendeur : tant qu’il n’est pas décédé, vous devez continuer à verser la rente tous les mois.
Vous retenez pour calculer le montant annuel de la rente viagère que doit verser l’acquéreur d’un bien occupé à son occupant âgé de 80 ans, un coefficient diviseur correspondant à son âge soit 6,723. Plusieurs spécialistes en viager sur le net font également référence à cette même grille d’où vous avez extrait votre coefficient diviseur. Pour une personne plus jeune par exemple de 74 ans, ce même coefficient diviseur sera plus élevé puisqu’il est de 8.442 . Donc une rente annuelle plus faible pour un même montant en capital. Pouvez-vous nous dire qui est l’auteur de cette grille ? Est-ce un service officiel comme le Ministère de la Justice qui a publié dans le passé le décret N 2004-1157du 29 octobre 2004 permettant (opération inverse) de convertir une rente viagère en capital ?
Est-ce que cette grille dont vous faites état est opposable aux agents immobiliers appelés dans le cadre de la vente de bien occupé à liquider les rentes viagères en divisant la valeur occupée du bien par ces mêmes coefficients diviseurs en fonction de l’âge de l’occupant?
En vous remerciant pour les précisions que vous pourrez nous donner sur ce sujet.
Bonjour,
Pour cela, il convient de vous rapprocher d’un notaire, qui pourra vous en dire plus.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
et quand il s agit d’un couple l’homme plus jeune que son épouse comment se calcul le bouquet pour un bien de 200000 euros soit 71 ans et la femme 78 ans
Bonjour,
Sur ce point, il est conseillé de vous adresser directement à un notaire qui pourra vous répondre précisément.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour quel serai le montant des frais de notaire pour l achat d un appartement de 400000€dans Paris en viager occupé par une femme de 91ans ?merci de votre réponse
Bonjour,
Nous ne sommes pas habilité à faire des estimations. Il convient de vous adresser à un notaire, ou un expert immobilier sur ce sujet.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
quel peut être le bouquet pour un viager occupé, mais sans rente. L’occupante à 82 ans – la valeur estimée 300 000 € Merci
Bonjour,
Il convient de vous adresser à un notaire pour fixer tout ceci. Cet expert sera à même de vous donner toutes les informations utiles en fonction de la situation familiale, patrimoniale précise de votre cousin.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour, mon cousin aimerait mettre sa maison en viager, il a 65 ans, maison expertisée 250 000 euros, quel sera le bouquet et la rente, la maison sera occupé, la santé du propriétaire est elle un critère de rente plus élevé?
merci pour la réponse
avec mes meilleures salutations
Edeline
Bonjour,
L’espérance de vie d’un homme de 82 ans est de 7 ans et 6 mois. Celle d’une femme de 82 ans est de 9 ans et 4 mois.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com