Sachez tout d’abord que les plus-values ne sont pas imposables lorsqu’elles concernent votre résidence principale. Il s’agit du premier grand cas d’exonération, il en existe d’autres plus limités. Par ailleurs, au bout de plusieurs années de détention, par le jeu des abattements, la plus-value est effacée.
Toute revente avant cette échéance donne lieu à imposition (à la fois prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu au taux de 19 % et prélèvements sociaux au taux de 17,2 %)
Comment ne pas payer de plus-value sur un bien immobilier ?
Il existe plusieurs exceptions permettant de ne pas payer l’impôt.
Les résidences principales sont toujours entièrement exonérées.
La cession de la résidence principale et de ses dépendances (garage, aire de stationnement, cour…) est exonérée, même si le propriétaire a quitté les lieux le jour de la vente, sous réserve que le logement ait été occupé en tant que résidence principale jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervienne dans un délai d’un an à partir du déménagement du propriétaire. L’exonération concerne également le conjoint, le partenaire de Pacs ou le concubin ayant quitté le logement au moment de la vente, à la double condition que l’ex-conjoint, partenaire ou concubin occupe toujours ce logement à titre de résidence principale et que la cession soit motivée par la séparation ou le divorce.
Exonération de plus-values immobilières sur les « petites ventes »
La vente d’un bien immobilier (ou de chaque part indivise) dont la valeur de cession n’excède pas 15 000 euros.
Exonération de plus-values immobilières : la « première fois »
Les personnes non propriétaires de leur résidence principale au cours des quatre années qui précèdent la cession, qui vendent pour la première fois une résidence secondaire, sont exonérées de la taxation sur les plus-values à la condition qu’ils deviennent propriétaires de leur résidence principale dans les deux années suivant cette vente. L’exonération s’applique à la seule fraction du prix que le cédant remploie dans l’acquisition de son habitation principale.
Exonération de plus-values immobilières : les autres cas de figure
On admet également que les personnes âgées ou les adultes handicapés, entrés depuis moins de 2 ans dans une maison de retraite médicalisée, un foyer d’accueil médicalisé ou un établissement spécialisé de même que les retraités et invalides échappent à la taxation de la plus-value à condition que leurs ressources soient inférieures à certains plafonds et qu’ils ne soient pas passibles de l’IFI.
La vente d’une habitation située en France par un non-résident (contribuable non domicilié fiscalement en France) est soumise à un régime d’imposition particulier. Dans certains cas, la plus-value est exonérée de la taxation sur les plus-values.
La plus-value réalisée lors d’une expropriation pour cause d’utilité publique est exonérée à condition que l’indemnité perçue soit réemployée au moins à 90 % dans les 12 mois suivants pour acheter, construire ou agrandir un bien immobilier.
La plus-value d’échange réalisée dans le cadre de certains remembrements urbains ou ruraux. Toutefois, lors de la vente du bien remembré ou échangé, la plus-value est calculée à partir de la date et du prix d’acquisition du bien d’origine.
Quels sont les biens concernés par l’imposition des plus-values immobilières ?
Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI et, depuis le 1er septembre 2014, les terrains à bâtir.
Quel délai pour ne pas payer de plus-value ?
Plus longtemps on détient le bien et plus légère est l’imposition.
Exonération de l’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention…
Pour bénéficier de l’exonération totale du prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 % sur les plus-values immobilières, il est nécessaire de détenir le bien pendant 22 ans.
L’abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention est de 6 % par année à compter de la 6ème année jusqu’à la 21ème année et de 4 % la 22ème année. Soit 100 % au terme de 22 ans.
… mais exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans seulement
Les plus-values immobilières sont exonérées totalement des prélèvements sociaux de 17,2 % après un délai de détention de 30 ans. L’abattement est de 1,65 % à compter de la 6ème année de détention, de 1,60 % la 22ème année et de 9 % à partir de la 23ème année. Soit 100% au terme de 30 ans de détention.
Quel est le taux d’imposition des plus-values ?
La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Soit une fiscalité totale de 36,20 %.
Une surtaxe sur les plus-values élevées
Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, c’est à dire réduite éventuellement de l’abattement pour durée de détention.
Elle s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles autres que les terrains à bâtir (et les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values telles que la résidence principale).
Consultez le barème de cette surtaxe.
En cas de pluralité de cédants (couple marié ou pacsé, concubins ou tous autres indivisaires), l’appréciation du seuil de 50 000 euros de plus-values s’effectue individuellement à hauteur de la quote-part détenue par chacun dans le bien vendu.
Un couple marié vend un bien appartenant à la communauté. La plus-value nette imposable est de 90 000 euros. La quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros. Les époux ne sont donc pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque chacune de leur quote-part est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 €.
Comment calculer la plus-value immobilière ?
Eléments du calcul de la plus-value immobilière
La plus-value est calculée en faisant la différence entre le prix de vente (duquel on déduit certains frais) et le prix d’achat (auquel on rajoute certains frais).
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Le prix de vente retenu est celui enregistré dans l’acte de vente ; on peut le minorer des frais liés à la cession, comme par exemple les diagnostics obligatoires, la commission de l’agence immobilière, ainsi que du montant de la TVA acquittée.
Le prix d’acquisition retenu est celui enregistré dans l’acte d’origine augmenté de certains frais comme la commission d’agence, les frais de notaire, les droits de donation … A défaut de pouvoir justifier ces frais réels sur présentation de factures, il est admis une majoration forfaitaire du prix d’achat de 7,5 %.
Les travaux réalisés (reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent également être ajoutés au prix d’achat. C’est le montant des factures qui sera retenu si le bien a été détenu moins de 5 ans. Si le bien a été détenu plus de 5 ans, il faut retenir soit le montant des factures soit un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat.
C’est sur cette différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé que s’applique l’abattement pour années de détention puis le taux d’imposition sur la plus-value de 19 % et les contributions sociales de 17,2 % au 1er janvier 2018.
Vous avez acquis en janvier 2010 un bien immobilier pour la somme de 200.000 euros ; vous avez effectué des travaux pour 18.500 euros et l’avez occupé en résidence secondaire. Vous le vendez en mars 2024 pour 300.000 euros.
Détermination de votre prix de vente
300.000 – 500 € (frais de diagnostics sur facture) = 299.500 euros
Détermination de votre prix d’achat
200.000 + 7,5 % (forfait pour frais d’acquisition) + 15% (forfait travaux) = 245 000 euros) On retiendra ici le forfait travaux de 15 % soit 30 000 euros au lieu du montant réel des travaux de 18.500 € car le forfait est plus intéressant.
Votre plus-value imposable est donc de 299.500 – 245 000 = 54 500 euros.
Pour 14 années de détention du bien, vous bénéficiez d’un abattement de 54 % pour l’impôt de plus-value, soit une base taxable de 25 070 € (au taux de 19 %), et d’un abattement de 14,85 % pour les prélèvements sociaux, soit une base taxable 46 406 € (au taux de 17,2 %).
L’impôt proprement dit est donc de 25 070 x 19 % = 4 763 € et les prélèvements sociaux de 46 406 x 17,2 % = 7 981 €, ce qui représente un total de 13 744 €.
Comment déclarer la plus-value immobilière ?
Le notaire s’occupe de tout. Il établit la déclaration de plus-value (imprimé n°2048-IMM) et paye l’impôt pour le compte du vendeur. Toutefois, vous devez indiquer sur la déclaration de revenus complémentaire (2042 C) le montant de la plus-value déclarée par le notaire. L’impôt sur les plus-values n’est pas prélevé deux fois. Le montant déclaré sera uniquement pris en compte pour déterminer votre revenu fiscal de référence.
Quiz
Bonjour, tout d’abord merci pour vos informations. Je vends ma résidence secondaire. Je vais ré-investir l’ensemble de la somme dans l’achat d’une résidence principale. Je n’ai pas été propriétaire de ma RP depuis plus 4 ans. Vais-je être exonéré de l’impôt sur la plus value ? Si oui en totalité ? Merci.
Bonjour
Oui cela fait partie des cas d’exonération. Voyez ce sujet avec le notaire qui sera chargé de la transaction, car il faut qu’il précise bien le montant du réinvestissement, puisque c’est lui qui se charge du paiement des impôts pour le compte de l’administration fiscale.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour, j’ai vendu une résidence secondaire il y a 1 an et demi. Ne sachant pas à l’époque si j’allais acquérir une résidence principale, j’ai payé l’impôt sur la plus-value. J’achète aujourd’hui ma résidence principale dans laquelle je remploie la totalité de la plus-value. Je n’étais pas propriétaire durant les 4 dernières années, puis-je récupérer mon impôt ?
Bonjour
La situation est complexe. Vous pouvez écrire à votre centre des impôts, via votre messagerie sécurisée pour expliquer votre cas. Et également en parler au notaire.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour, nous avons l’intention de vendre notre résidence principale pour partir en location. Par contre, nous aurons notre location à disposition avant que la vente soit réalisée. Dans ce cas, si nous entrons dans notre location avant cession de la maison est-ce que la plus-value sera taxée ? Merci d’avance pour votre retour.
Bonjour
Non, il suffit de déclarer cette nouvelle location comme non principale (comme si c’était une résidence secondaire). Ensuite, vous pourrez faire le changement de domicile.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour, je suis propriétaire de la nue-propriété, conjointement avec mon frère (à parts égales) d’un appartement donné par mes parents qui en ont l’usufruit. Mon frère souhaite racheter mes parts de nue propriété et l’usufruit de mes parents. Il habite cet appartement, en location au bénéfice de mes parents. Suis-je soumise à l’imposition et aux taxes sur la plus-value, calculée à la date de la donation ?
Mes parents seront ils imposés sur le rachat de leur usufruit par mon frère ?
Merci de votre réponse.
Bonjour
Oui, dans la mesure où vous vendez la nue-propriété, vous êtes imposée sur le gain (différence entre la valeur de la nue-propriété lors de la donation par vos parents et celle que votre frère va vous donner). Pour la cession de l’usufruit, il faut voir cette question avec votre notaire car ce procédé est assez rare.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour,
je vais cesser mon activité de chambre d’hôtes professionnel sans vendre mon bien immobilier qui se trouve à l’actif de mon Entreprise individuel et est totalement amortie. Vais-je avoir de la plus-value ? Si oui sur quel prix dois-je me baser pour calculer cette plus-value ?
Bonjour
Si vous ne vendez pas ce bien, il n’y a pas de plus-value à calculer. Toutefois nous vous conseillons de consulter un notaire à ce sujet.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour, nous vendons une résidence secondaire pour racheter une petite maison qui est accolée à notre résidence principale. Pour agrandissement… Pourriez-vous nous dire si nous avons un impôt à régler sur la plus-value faite sur la vente ? Merci de votre réponse.
Bonjour
Oui vous devrez payer l’impôt sur la plus-value. C’est le notaire qui effectue les calcul et se charge du paiement de l’impôt.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Nous vendons notre maison secondaire pour rembourser notre maison principale acheter en avril 2018, parce que tous les deux on se retrouve au chômage. Est-ce qu’on doit payer la plus-value ? Cordialement.
bonjour
Il n’y a pas, dans votre situation, d’exonération prévue par la loi. Nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches de recherche d’emploi.
Meilleures salutations,
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour, mon mari et moi souhaitons vendre notre résidence principale. Par contre, je me sers du garage à vélo en tant qu’auto-entrepreneur tapissier d’ameublement (je le déclare à la CFE c’est mon siège social). Lors de la vente serais-je soumise à une plus-value de ce local ?
Bonjour
Ce local, s’il n’est pas vendu en même temps que la résidence principale, sera en principe soumis à l’impôt lors de sa cession. Voyez cette question avec votre notaire.
Meilleures salutations,
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
J’habite une maison entant qu’usufruitier, j’ai partagé mes biens à mes enfants. Je possède un appartement que je loue depuis 17 ans. Je voudrais vendre cet appartement qui a pris de la valeur, dois-je payer une plus value ? Sachant que c’est la première fois que je vends un bien. N’étant plus propriétaire de ma maison que j’avais acheté il y a 47 ans. Je n’ai pas de résidence principale. Merci.
Bonjour
A priori vous pourriez être exonéré, mais le plus simple est de voir cette question avec votre notaire.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Nous avions acheté une résidence secondaire. J’ai maintenant l’usufruit avec mon épouse suite à une donation faite à notre fils qui est ainsi nue propriétaire.Mon épouse vient de décéder. Mon fils et moi nous vendons cette résidence secondaire. Mon fils va être imposé sur la plus value. Que doit-on prendre pour le prix d’acquisition ? Doit on prendre le prix enregistré dans l’acte d’achat d’origine avec ma femme (augmenté de certains frais) ou celui indiqué dans la donation à notre fils ?
Bonjour
Vous allez tous les deux payer de l’impôt, sauf si vous détenez ce bien depuis plus de 22 ans. S’agissant de la part de votre fils, la plus value immobilière est calculée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition (lors de la donation), en ajoutant effectivement certains frais. Votre notaire pourra vous faire les calculs.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com