Sachez tout d’abord que les plus-values ne sont pas imposables lorsqu’elles concernent votre résidence principale. Il s’agit du premier grand cas d’exonération, il en existe d’autres plus limités. Par ailleurs, au bout de plusieurs années de détention, par le jeu des abattements, la plus-value est effacée.
Toute revente avant cette échéance donne lieu à imposition (à la fois prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu au taux de 19 % et prélèvements sociaux au taux de 17,2 %)
Comment ne pas payer de plus-value sur un bien immobilier ?
Il existe plusieurs exceptions permettant de ne pas payer l’impôt.
Les résidences principales sont toujours entièrement exonérées.
La cession de la résidence principale et de ses dépendances (garage, aire de stationnement, cour…) est exonérée, même si le propriétaire a quitté les lieux le jour de la vente, sous réserve que le logement ait été occupé en tant que résidence principale jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervienne dans un délai d’un an à partir du déménagement du propriétaire. L’exonération concerne également le conjoint, le partenaire de Pacs ou le concubin ayant quitté le logement au moment de la vente, à la double condition que l’ex-conjoint, partenaire ou concubin occupe toujours ce logement à titre de résidence principale et que la cession soit motivée par la séparation ou le divorce.
Exonération de plus-values immobilières sur les « petites ventes »
La vente d’un bien immobilier (ou de chaque part indivise) dont la valeur de cession n’excède pas 15 000 euros.
Exonération de plus-values immobilières : la « première fois »
Les personnes non propriétaires de leur résidence principale au cours des quatre années qui précèdent la cession, qui vendent pour la première fois une résidence secondaire, sont exonérées de la taxation sur les plus-values à la condition qu’ils deviennent propriétaires de leur résidence principale dans les deux années suivant cette vente. L’exonération s’applique à la seule fraction du prix que le cédant remploie dans l’acquisition de son habitation principale.
Exonération de plus-values immobilières : les autres cas de figure
On admet également que les personnes âgées ou les adultes handicapés, entrés depuis moins de 2 ans dans une maison de retraite médicalisée, un foyer d’accueil médicalisé ou un établissement spécialisé de même que les retraités et invalides échappent à la taxation de la plus-value à condition que leurs ressources soient inférieures à certains plafonds et qu’ils ne soient pas passibles de l’IFI.
La vente d’une habitation située en France par un non-résident (contribuable non domicilié fiscalement en France) est soumise à un régime d’imposition particulier. Dans certains cas, la plus-value est exonérée de la taxation sur les plus-values.
La plus-value réalisée lors d’une expropriation pour cause d’utilité publique est exonérée à condition que l’indemnité perçue soit réemployée au moins à 90 % dans les 12 mois suivants pour acheter, construire ou agrandir un bien immobilier.
La plus-value d’échange réalisée dans le cadre de certains remembrements urbains ou ruraux. Toutefois, lors de la vente du bien remembré ou échangé, la plus-value est calculée à partir de la date et du prix d’acquisition du bien d’origine.
Quels sont les biens concernés par l’imposition des plus-values immobilières ?
Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI et, depuis le 1er septembre 2014, les terrains à bâtir.
Quel délai pour ne pas payer de plus-value ?
Plus longtemps on détient le bien et plus légère est l’imposition.
Exonération de l’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention…
Pour bénéficier de l’exonération totale du prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 % sur les plus-values immobilières, il est nécessaire de détenir le bien pendant 22 ans.
L’abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention est de 6 % par année à compter de la 6ème année jusqu’à la 21ème année et de 4 % la 22ème année. Soit 100 % au terme de 22 ans.
… mais exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans seulement
Les plus-values immobilières sont exonérées totalement des prélèvements sociaux de 17,2 % après un délai de détention de 30 ans. L’abattement est de 1,65 % à compter de la 6ème année de détention, de 1,60 % la 22ème année et de 9 % à partir de la 23ème année. Soit 100% au terme de 30 ans de détention.
Quel est le taux d’imposition des plus-values ?
La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Soit une fiscalité totale de 36,20 %.
Une surtaxe sur les plus-values élevées
Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, c’est à dire réduite éventuellement de l’abattement pour durée de détention.
Elle s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles autres que les terrains à bâtir (et les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values telles que la résidence principale).
Consultez le barème de cette surtaxe.
En cas de pluralité de cédants (couple marié ou pacsé, concubins ou tous autres indivisaires), l’appréciation du seuil de 50 000 euros de plus-values s’effectue individuellement à hauteur de la quote-part détenue par chacun dans le bien vendu.
Un couple marié vend un bien appartenant à la communauté. La plus-value nette imposable est de 90 000 euros. La quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros. Les époux ne sont donc pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque chacune de leur quote-part est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 €.
Comment calculer la plus-value immobilière ?
Eléments du calcul de la plus-value immobilière
La plus-value est calculée en faisant la différence entre le prix de vente (duquel on déduit certains frais) et le prix d’achat (auquel on rajoute certains frais).
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Le prix de vente retenu est celui enregistré dans l’acte de vente ; on peut le minorer des frais liés à la cession, comme par exemple les diagnostics obligatoires, la commission de l’agence immobilière, ainsi que du montant de la TVA acquittée.
Le prix d’acquisition retenu est celui enregistré dans l’acte d’origine augmenté de certains frais comme la commission d’agence, les frais de notaire, les droits de donation … A défaut de pouvoir justifier ces frais réels sur présentation de factures, il est admis une majoration forfaitaire du prix d’achat de 7,5 %.
Les travaux réalisés (reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent également être ajoutés au prix d’achat. C’est le montant des factures qui sera retenu si le bien a été détenu moins de 5 ans. Si le bien a été détenu plus de 5 ans, il faut retenir soit le montant des factures soit un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat.
C’est sur cette différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé que s’applique l’abattement pour années de détention puis le taux d’imposition sur la plus-value de 19 % et les contributions sociales de 17,2 % au 1er janvier 2018.
Vous avez acquis en janvier 2010 un bien immobilier pour la somme de 200.000 euros ; vous avez effectué des travaux pour 18.500 euros et l’avez occupé en résidence secondaire. Vous le vendez en mars 2024 pour 300.000 euros.
Détermination de votre prix de vente
300.000 – 500 € (frais de diagnostics sur facture) = 299.500 euros
Détermination de votre prix d’achat
200.000 + 7,5 % (forfait pour frais d’acquisition) + 15% (forfait travaux) = 245 000 euros) On retiendra ici le forfait travaux de 15 % soit 30 000 euros au lieu du montant réel des travaux de 18.500 € car le forfait est plus intéressant.
Votre plus-value imposable est donc de 299.500 – 245 000 = 54 500 euros.
Pour 14 années de détention du bien, vous bénéficiez d’un abattement de 54 % pour l’impôt de plus-value, soit une base taxable de 25 070 € (au taux de 19 %), et d’un abattement de 14,85 % pour les prélèvements sociaux, soit une base taxable 46 406 € (au taux de 17,2 %).
L’impôt proprement dit est donc de 25 070 x 19 % = 4 763 € et les prélèvements sociaux de 46 406 x 17,2 % = 7 981 €, ce qui représente un total de 13 744 €.
Comment déclarer la plus-value immobilière ?
Le notaire s’occupe de tout. Il établit la déclaration de plus-value (imprimé n°2048-IMM) et paye l’impôt pour le compte du vendeur. Toutefois, vous devez indiquer sur la déclaration de revenus complémentaire (2042 C) le montant de la plus-value déclarée par le notaire. L’impôt sur les plus-values n’est pas prélevé deux fois. Le montant déclaré sera uniquement pris en compte pour déterminer votre revenu fiscal de référence.
Quiz
Bjr, Merci pour votre article.
En tant qu’autoconstructeur, quel serait le meilleur statut/moyen de rénover un apartement en résidence secondaire et le revendre en payant le moins de taxe sur la plus-values? Puis-je ajouter les coûts de matériaux même si ceux-ci ne proviennent pas d’un artisan?
Merci pour votre aide.
Guillaume
Bonjour
Dans votre situation nous vous conseillons vivement de consulter un spécialiste pour savoir quels sont les travaux et autres frais déductibles.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour,
J’ai acheté ma résidence principale en 2012 au 18 rue Dupont pour 300 000 euros. J’ai découpé le terrain en 2 en 2014 et fait construire une maison sur la parcelle découpée ( les 2/3 du terrain initial). La maison exitante est restée au 18 rue Dupont et la nouvelle maison est au 18 bis. La nouvelle maison du 18 bis est devenue en 2015 ma residence principale et celle au 18 a été louée.
Je souhaite vendre la maison au 18, comme ce n’est pas ma résidence principale, je serai imposé. pour la calcul de la plue-value, est-ce que le prix d’achat reste celui payé en 2012 ou est-ce que du fait que le terrain a été coupé ( et qu’il ne lui reste qu’1/3 du terrain initial) le prix d’achat sera revu à la baisse ( car moins de terrain) ? et donc la plue-value plus élevée.
merci
Pierre
Bonjour
Le prix d’achat sera logiquement revu à la baisse car le terrain a été séparé. Voyez avec votre notaire afin de réaliser des calculs sur la plus-value potentielle à payer.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour,
Je projette de vendre mon appartement en 2025 ou 2026, que j’ai acquis en 2018 d’abord comme résidence principale. J’y ai vécu jusqu’en 2021 et depuis, l’appartement est en location.
Je suis moi-même locataire.
Lors de la vente, dois-je m’attendre à une taxation de la plue-value et si oui, serait-elle d’environ 36% au totale comme vous l’indiquez ?
Je vous remercie
Bonjour
Oui vous serez taxé au titre des plus-values. Si vous vendez en 2026 par exemple, le taux de taxation sera de 31,93 % (8 années de détention)
Lisez cet article https://www.lafinancepourtous.com/pratique/impots/fiscalite-de-l-immobilier/la-taxation-des-plus-values-immobilieres/
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour,
Mes parents m’ont donné en nue-prorièté (donation partage) un appartement en 2005. Ils en ont gardé l’usufruit.
Mes parents venant de décéder, je souhaite le vendre. Comment sont calculés l’imposition et les prélévement sociaux sur la plus-value dans ce cas.
Merci d’avance.
Bonjuour
C’est la valeur du bien estimée par le notaire dans l’acte de succession qui est la base de calcul. Voyez avec votre notaire afin de calculer l’eventuelle plus-value.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
bonjour , si j’étais propriétaire d’un 1 er bien que j’ai mis en location, puis j’ai acheter un 2eme bien qui est devenu ma residence principal , si un jour je souhaite vendre les 2 biens d’un coup pour utiliser cet argent pour m’acheter un seul bien plus grand pour ma résidence principale, serai je taxé sur la plue value du premier bien sachant que celui-ci était loué pendant un
moment ?
merci
Bonjour
Vous devrez payer l’impôt sur la plus-value du bien mis en location.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com