Le viager occupé a été très souvent l’objet de caricature du fait de sa caractéristique essentielle : l’acquéreur ne peut jouir du bien immobilier qu’à la mort du vendeur, puisque ce dernier occupe le logement tout au long de sa vie.
L’œuvre cinématographique la plus fameuse, qui a contribué à le rendre célèbre est le film éponyme de Pierre Tchernia avec Michel Serrault dans le rôle du vendeur à la santé de fer.
Cette solution très ancienne doit bien être distinguée du prêt viager hypothécaire car ce dernier produit n’est pas inscrit dans le Code civil mais fait partie du code de la consommation.
Comment fonctionne le viager ?
Quatre types de viagers existent :
-
Les viagers occupés classiques sont les plus répandues. Le prix est alors subdivisé en un bouquet (détaillé ci après) et une rente viagère indexée ;
-
Les viagers sans rente ou nue-propriété, minoritaires mais en développement. Le vendeur reçoit alors la totalité du prix du bien immobilier lors de la signature de l’acte mais continue à occuper son logement tout au long de sa vie.
-
Les viagers libres, très simples, sont peu nombreux. Ils correspondent le plus souvent à des petites surfaces qui représentaient des placements pour le vendeur.
-
Les viagers dont l’occupation est limitée dans le temps. Il est très incitatif pour l’acheteur, qui est alors fixé sur le moment à partir duquel il pourra occuper le logement.
Selon le type de viager, le prix à payer diffère pour l’acheteur.
Contrairement aux autres types de viagers, la cession en nue-propriété présente l’inconvénient majeur pour le vendeur (ou usufruitier) de lui faire supporter la plupart des dépenses importantes concernant le bien et l’impôt foncier. Par contre, il présente l’avantage d’être un droit cessible. Cette solution est alors intéressante pour un senior qui ne désire pas occuper les lieux mais qui souhaite continuer à en percevoir des revenus.
Le propriétaire du logement est nommé le crédirentier : il transfère la propriété de son logement à l’investisseur (le débirentier) tout en conservant la possibilité d’y vivre.
A la signature du contrat, qui doit être réalisée en présence d’un notaire, l’acheteur paie au vendeur un bouquet. Celui-ci équivaut généralement à entre 20 % et 30 % du prix du bien sûr le marché. Il peut même parfois atteindre 50 % de la valeur du bien voire même plus. La valeur du bouquet croit avec l’âge du vendeur.
L’acquéreur s’engage également à verser au crédirentier une rente mensuelle, généralement jusqu’à sa mort. La rente est indexée sur le taux d’inflation.
Gardez bien en tête que le bouquet et la somme des rentes versées correspondent à la valeur du bien immobilier sur le marché. Cela vous permet de considérer si les différents éléments du viager (bouquet et rente) sont correctement établis, sachant que les caractéristiques du vendeur (en particulier son âge) ont un impact déterminant. Si vous n’êtes pas convaincu, n’hésitez pas à négocier les montants avant de signer le contrat.
Certains aménagements peuvent être prévus dans le contrat de façon à ne léser ni le vendeur ni l’acheteur. Ainsi, il est possible d’indiquer que le viager portera sur une durée n’excédant pas vingt ans. A l’issue de cette période l’acheteur ne versera plus de rente. Le vendeur peut anticiper cette éventualité en faisant fructifier le bouquet reçu au moment de la vente.
Le viager permet de deux façons de compléter sa retraite et de faire face aux dépenses provoquées par la dépendance :
-
Il permet au Senior de percevoir le bouquet et la rente viagère ;
-
Il lui permet également de bénéficier d’une diminution de ses dépenses. En effet ce sera à l’acheteur, en sa qualité de propriétaire, de payer les dépenses importantes (telles que la réparation d’une toiture d’une maison) et de régler la taxe foncière.
Si le crédirentier occupe le logement il lui appartiendra de le maintenir en bon état et de payer les charges courantes (telles que l’électricité, le gaz ou la taxe d’habitation).
Le viager conduit à la vente du bien (ou à son aliénation), et en transfère donc la propriété. Le vendeur ne pourra donc transmettre le bien immobilier à ses héritiers. La succession ne comprend alors ni le bien immobilier ni la rente consommée. C’est pourquoi cette solution est privilégiée par les personnes n’ayant pas de descendance.
Quelle est la fiscalité qui s’applique ?
Le viager bénéficie d’une fiscalité avantageuse. Tout d’abord le bouquet est totalement exonéré d’impôt lorsqu’il s’agit de la résidence principale du vendeur. Les rentes viagères sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Néanmoins elles ne seront imposées qu’en partie, en fonction de l’âge du vendeur au moment de son premier versement.
La fraction imposable est de :
-
30 % pour un vendeur âgé de plus de 70 ans,
-
40 % s’il est âgé de 60 à 69 ans.
-
50% s’il était âgé de 50 à 59 ans inclus ;
-
Et enfin de 70% si le rentier était âgé de moins de 50 ans.
Le prêt viager hypothécaire : une alternative.
Ce prêt peut être une solution si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation (qu’il s’agisse de votre résidence principale, secondaire ou d’un placement locatif). Il permet de faire face à la dépendance en apportant des ressources qui permettent :
-
de faire des travaux d’aménagement ou de bénéficier de services à la personne, facilitant le maintien à domicile ;
-
de souscrire une assurance dépendance qui, le jour venu, contribuera à payer le séjour en maison de retraite.
Commenter