Vente d’un bien immobilier : le dossier de diagnostic immobilier
Le dossier de diagnostic technique (DDT) doit être fourni par le vendeur, annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte de vente notarié. Il regroupe différents diagnostics et informations selon la situation du bien vendu.
Il doit contenir les diagnostics suivants :
1- le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui renseigne sur la quantité d’énergie consommée par un bâtiment (chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement) et évalue sa performance énergétique, ainsi que l’impact de sa consommation d’énergie sur les émissions de gaz à effet de serre. Ce diagnostic est valable pour une durée de 10 ans. Le classement du logement (de A à G pour la classe énergie et la classe climat) doit figurer dans toutes les annonces de mise en vente (presse, internet ou en vitrine), qu’elles émanent de professionnels ou de particuliers.
2- Un audit énergétique pour les biens classés F ou G sur le DPE, lorsqu’il s’agit d’une maison individuelle ou d’un immeuble non soumis au statut de la copropriété. Obligatoire depuis le 1er avril 2023 en métropole, cet audit contient des propositions de travaux, une estimation de leur coût et de leur impact sur la facture d’énergie.
3- Un état mentionnant la présence ou non de matériaux ou produits contenant de l’amiante pour tous les immeubles (maison individuelle ou immeuble collectif) construits avant 1997. La durée de validité de l’état mentionnant l’absence d’amiante est illimitée (pour les diagnostics réalisés à partir du 1er avril 2013).
4- Un constat de risque d’exposition au plomb (Crep) pour les immeubles (maison individuelle ou immeuble collectif) construits avant le 1er janvier 1949. Le constat doit dater de moins d’un an. Toutefois, si un précédent constat notait l’absence de risque d’exposition au plomb, il n’y a pas nécessité de faire établir un nouveau constat à chaque vente.
5- Un état relatif à la présence de termites pour les immeubles (maison individuelle ou immeuble collectif) bâtis situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Ce rapport n’est valable que six mois.
6- Un état de la sécurité des installations de gaz, si celles-ci ont été installées il y a plus de 15 ans. Cet état doit dater de moins de 3 ans.
7- Un état de la sécurité de l’installation électrique lorsque celle-ci date de plus de 15 ans. Cet état doit dater de moins de 3 ans.
8- Un état des risques et pollutions dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (risques naturels telles que les inondations, miniers, technologiques, sismiques, radon…). Ce rapport n’est valable que six mois.
Ce diagnostic peut être gratuit. Vous pouvez recourir à la mairie de votre lieu d’habitation, à la préfecture ou sur le site georisques.gouv.fr
9- Un état de l’installation d’assainissement non collectif (fosses septiques et autres) si le logement n’est pas raccordé à l’égout. Certaines communes peuvent également exiger, avant toute vente, un contrôle de l’installation raccordée au réseau d’assainissement collectif. Il est nécessaire de se renseigner au préalable auprès de la mairie de la commune concernée. Ce diagnostic doit dater de moins de 3 ans.
En cas de non-conformité de l’installation, c’est l’acquéreur qui doit réaliser les travaux de mise en conformité dans un délai de trois ans après l’achat.
Un rapport de contrôle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées et pluviales doit être établi en plus, lorsque le bien immobilier est situé dans une commune concernée par les épreuves olympiques de nage en Seine, listées par décret du 31/01/2022.
10- Un diagnostic du bruit, sur les nuisances sonores aériennes, obligatoire pour les biens immobiliers situés dans une zone d’exposition au bruit des aéroports.
11- Un certificat attestant de la conformité de l’appareil de chauffage au bois, pour un bien immobilier situé dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère, lorsqu’il possède un ou plusieurs appareils de chauffage au bois (cheminée, poêle…).
Information sur la présence d’un risque de mérules (champignon) La loi ALUR du 24 mars 2014 a ajouté l’information de l’acquéreur sur la présence d’un risque de mérules en cas de vente d’un immeuble situé dans une zone à risque ayant fait l’objet d’un arrêté, consultable en préfecture.
Une obligation d’information à la charge du vendeur
Le vendeur a l’obligation de fournir les différents diagnostics techniques, dès la promesse de vente.
Les diagnostics doivent être réalisés suffisamment en avance, de préférence avant la publication de l’annonce de vente du logement.
Si l’un des documents de diagnostic n’est plus en cours de validité à la date de signature de l’acte de vente notarié, un nouveau document doit être annexé à cet acte de vente.
A travers ces diagnostics, la responsabilité du vendeur est engagée. La loi en effet impose au vendeur de fournir ces documents sous peine d’être responsable des conséquences de ce défaut d’information. Le vendeur ne peut donc pas en être dispensé.
Dans le cas où l’un des diagnostics établi un état positif (présence d’amiante, de termites…), le vendeur n’a pas l’obligation de faire les travaux nécessaire pour les éradiquer, sauf en ce qui concerne le plomb.
Néanmoins l’acheteur pourra toujours négocier le prix de vente à la baisse de façon à prendre en compte les dépenses nécessaires pour remettre le logement aux normes. Dans l’avant contrat, vendeur et acheteurs peuvent également déterminer qui effectuera les travaux et qui en supportera les coûts.
La réalisation des diagnostics
Les différents diagnostics, à l’exception de celui relatif à l’installation d’assainissement non collectif et de celui relatif à l’état des risques naturels et technologiques, doivent être établis par des professionnels répondant à certains critères. Les compétences de ces derniers doivent avoir été certifiées par un organisme accrédité, le COFRAC (Comité français d’accréditation). Ces professionnels doivent également être indépendants, cela signifie qu’ils ne peuvent être liés ni au vendeur, ni à l’agence immobilière ou au notaire, ni à une entreprise fournissant des prestations dans un des domaines concernés par les diagnostics (le désamiantage par exemple).
Chacun des diagnostics coûte plusieurs centaines d’euros, ce qui, au final, représente un coût total non négligeable pour le vendeur. Comme les prix peuvent sensiblement varier d’un diagnostiqueur à l’autre, n’hésitez pas à comparer les tarifs de plusieurs professionnels.
Les diagnostics supplémentaires pour les logements en copropriété
Lors de l’achat d’un logement dans un immeuble en copropriété, la superficie de la partie privative (sans les annexes, caves et garages…) au moins égale à 8 m2 doit obligatoirement figurer dans la promesse de vente et dans l’acte de vente notarié. Il s’agit de la surface dite Carrez.
A défaut de mention de la superficie, l’acheteur peut demander la nullité de la vente dans le mois qui suit la signature de l’acte authentique. Si la superficie annoncée est supérieure de 5 % de la superficie réelle, l’acheteur peut, dans un délai d’un an maximum, engager une action en diminution du prix au prorata du nombre de m2 manquants.
Documents relatifs à l’immeuble et à la copropriété
Plusieurs documents doivent être remis à l’acheteur d’un logement situé dans une copropriété dont le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d’entretien de l’immeuble, tenu à jour par le syndic. Plusieurs autres documents portant sur les informations financières de la copropriété (montant des charges, état global des impayés…) doivent également être communiquées à l’acheteur.
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