Comment se calcule la plus-value sur un bien immobilier ?
Les éléments du calcul
La base d’imposition des plus-values est calculée en faisant la différence entre le prix de vente (duquel on déduit certains frais) et le prix d’achat (auquel on rajoute certains frais).
Le prix de vente retenu est celui enregistré dans l’acte de vente ; on peut le minorer des frais liés à la cession, comme par exemple les diagnostics obligatoires, la commission de l’agence immobilière, ainsi que du montant de la TVA acquittée.
Le prix d’acquisition retenu est celui enregistré dans l’acte d’origine augmenté de certains frais comme la commission d’agence, les frais de notaire, les droits de donation … A défaut de pouvoir justifier ces frais réels sur présentation de factures, il est admis une majoration forfaitaire du prix d’achat de 7,5 %.
Les travaux réalisés (reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent également être ajoutés au prix d’achat. C’est le montant des factures qui sera retenu si le bien a été détenu moins de 5 ans. Si le bien a été détenu plus de 5 ans, il faut retenir soit le montant des factures soit un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat.
C’est sur cette différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé que s’applique l’abattement pour années de détention puis le taux d’imposition sur la plus-value de 19 % et les contributions sociales de 17,2 % au 1er janvier 2018.
Vous avez acquis en 2009 un bien immobilier pour la somme de 130.000 euros ; vous avez effectué des travaux pour 13.500 euros et l’avez occupé en résidence secondaire. Vous le vendez en 2024 pour 200.000 euros.
Simulation de la plus-value immobilière
Détermination de votre prix de vente
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200.000-500 € (frais de diagnostics sur facture) = 199 500 euros
Détermination de votre prix d’achat :
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130.000 + 7,5 % (forfait pour frais d’acquisition) + 15% (forfait travaux*) = 159.250 euros
(*) On retiendra ici le forfait travaux de 15% de 130 000 €, soit 19 500 euros au lieu du montant réel des travaux de 13 500 € car le forfait est plus intéressant.
Votre plus-value imposable est donc de 199 500 – 159 250 = 40 250 euros.
Pour 15 années de détention du bien, vous bénéficiez d’un abattement de 60 % pour l’impôt de plus-value, soit 40 250 – 60 % = 16 100 € (base d’imposition du taux de 19 %), et d’un abattement de 16,50 % pour les prélèvements sociaux, soit 40 250 – 16,50 % = 33 609 euros (base d’imposition du taux de 17,2 %).
Le taux d’imposition est de 19 % (plus-values) + 17,2 % (cotisations sociales) sur chacune de ces bases d’imposition, soit 16 100 euros x 19 % (= 3 059 euros) + 33 609 euros x 17,2 % (= 5 780 euros). Ce qui représente au total 8 839 euros.
Vous aurez donc 8 839 euros à payer au titre de l’imposition sur votre plus-value immobilière.
Le notaire s’occupe de tout. Il établit la déclaration de plus-value (imprimé n°2048-IMM) et paye l’impôt pour le compte du vendeur. Toutefois, vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus (2042) le montant de la plus-value déclarée par le notaire. L’impôt sur les plus-values n’est pas prélevé deux fois. Le montant déclaré sera uniquement pris en compte pour déterminer votre revenu fiscal de référence.
Bonjour,
Mes parents qui ont 82 ans, domicilié en Belgique, veulent vendre leur maison secondaire en France.
Ils ont acheté le terrain en 2002 et ont fait construire en 2003 par differentes entreprises.
Malheureusements ils on perdu (pendant un démenagement) toutes leurs factures de la construction.
Comment déterminer maintenant le prix d’achat (=achat terrain + travaux) sans preuves.
Les entreprises de constructions n’existent plus aujourd’hui ou ne peuvent pas rééditer leur factures.
Est-ce que une estimation du prix de construction de l’époque par un expert (agréé) pourrait suffire comme base de calcul?
Meilleures salutations
Bart
Bonjour
La situation de vos parents mérite l’intervention d’un spécialiste. Voyez déjà avec un notaire qui saura vous donner des éléments de réponse.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour,
nous avons acheté un terrain en juin 2016 pour 135K€ + 18K€ de frais de notaire.
Puis nous avons fait contruire en sept 2016 une première maison pour 100K€.
Enfin nous sommes en cours de construction depuis dec 2020 d’une seconde maison sur le même terrain pour 250K€ (la maison n’est pas encore hors d’air).
Nous revendons l’ensemble en avril 2024 pour 630K€.
Le notaire ne propose aucune ventilation permettant de distinguer l’ancienneté de chaque bien et notamment de bénéficier du forfait de 15% pour les travaux réalisés aprés l’achèvement de la première maison.
Qu’en pensez-vous svp ? quel serait le calcul le plus pertinent pour la plus-value immobilière dans notre cas spécifique ?
Bonjour
Nous ne voulons pas vous donner de mauvaises informations. Nous vous conseillons de consulter un autre spécialite
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
vous devez avoir détenu le bien moins de 5ans pour bénéficier du forfait de 15%
Dans le calcul de la plus-value immobilière d’un bien reçu d’une succession, les frais d’agence à charge du vendeur (donc nous) pour la revente sont-ils déduits ? à savoir si le prix de vente est de 100000 FAI dont 5000 de frais d’agence à notre charge, le prix de cession retenu pour la déclaration aux impôts sera bien de 95000 ?
Merci
Bonjour
Oui, comme expliqué dans cet article le prix de vente est minoré des frais d’agence.
Meilleures salutations,
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour, j’ai un bien en nue propriete avec mon frére construite en 2007 sur un terrain achete en 2006 pour 3000 euro , La maison à été construite en 2007 , mon pere y vivait jusqu’en 2019 date de son deces , nous vendons le bien 222 000 euros , mais nous ne trouvons aucune facture pour estimer le prix du bien lors de sa construction ,et c’est devenu depuis son deces une residence secondaire , sur quelle base va se referer le fisc ou le notaire pour calculer les impots sur la plus value , va t’on devoir faire estimer le bien ?
Bonjour
La base de calcul est celle de la valeur déclarée lors du démembrement en 2007. Cela pose effectivement un problème si vous ne retrouvez aucun document permettant de fixer une valeur lors de la construction. Voyez avec le notaire pour avoir plus d’informations.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour
jai une question concernant le forfait travaux dans le calcul de la plue value
En ce qui concerne des appartements dans un immeuble neuf , est ce que apres le cap des 5 ans de propriete ce forfait travaux est applicable ou non en cas de revente ?
merci pour votre eclairage
Bonjour
Oui, le forfait travaux est applicable également dans le neuf.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
bonjour
est ce que l’inflation peut minimiser le prix de vente
en effet un bien acheté il y a 4 ans 100000 vaudrait au bas mot 112000 rien qu a cause de l’inflation …donc pourquoi payer de l’immpot sur une dévalorisation de monnaie???
Bonjour
On ne peut pas prendre en compte l’inflation dans le calcul. Il est possible d’ajouter un forfait travaux.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour j’ai acheté mon bien à 78.000, et j’ai fais les travaux pour 58.000 euros( mais je n’ai pas les factures d’ entreprise, c’est moi qui a fait les travaux, je n’ai que les factures des materiels que j’ai acheté).
Est ce que les factures des materiels sont pris en compte dans le calcul de plus value?
merci
Bonjour
Vous pouvez effectivement déduire les factures comme expliqué dans cet article. Le notaire pourra vous faire les calculs.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour, nous vendons actuellement un immeuble en sci à l’IR. sur le compromis le bien est vendu 310000 €. La valeur d’acquisition est de 245000€. les FAI sont à notre charge. Afin de calculer correctement l’impôt sur la plus-value, devons nous prendre pour valeur de cession du bien 310000€, ou devons-nous déduire de cette somme les FAI.
En vous remerciant par avance.
Bonjour
Les frais d’agence sont déductibles du prix de vente comme précisé dans cet article.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
bonjour
je vends une maison que je loue depuis 2019 suite à l’achat
achat 55000€
travaux par mes soins 10000€ englobé dans le même crédit
si je vends , le calcul de plus value se fait sur 55000€ ou sur 65000€ ?
Merci
Bonjour
Sauf à avoir des factures sur ces travaux, vous pouvez opérer une déduction forfaitaire de 15 % sur le prix d’acquisition comme expliqué dans cet article. Et pour le calcul de la plus-value, tout dépend avant tout du montant de la vente. Voyez avec votre notaire qui vous fera les calculs.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour, peut-on inclure les frais de courtage lors de la majoration du prix d’acquisition pour la détermination de la plus-value lors d’une vente ? Je ne trouve pas de definition claire sur ce point. En vous remerciant d’avance
Bonjour
Oui effectivement les frais d’agence peuvent être rajoutés. A défaut de pièces justificatives un forfait de 7,5 % s’applique. Lisez cet article https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/fiscalite-et-gestion-du-patrimoine/les-plus-values-immobilieres#:~:text=Les%20frais%20d'acquisition%20comprennent,%25%20du%20prix%20d'achat.
Meilleures salutations,
L’Equipe de Lafinancepourtous.com