Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
La plus-value (d’un bien immobilier ou d’un actif financier), résulte de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Pour calculer la plus-value imposable, suivez le guide !
Quels biens sont concernés par l’imposition des plus-values immobilières ?
Les résidences principales sont toujours entièrement exonérées. Il existe également d’autres cas d’exonération.
Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI.
Quel est le taux d’imposition sur la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Soit une fiscalité totale de 36,20 %. C’est le notaire qui se charge de l’acte et du paiement éventuel des taxes à l’administration fiscale. Le taux de taxation sera fonction de la durée de détention du bien.
N’oubliez pas qu’il est impératif, avant toute vente, de faire procéder par un professionnel agréé aux diagnostics obligatoires .
Combien de temps pour ne pas payer de plus-value ?
Les plus-values sont exonérées au terme de 22 ans : abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention de 6 % par année à compter de la 6e année jusqu’à la 21e année et de 4 % la 22e année. Mais les prélèvements sociaux restent calculés sur 30 ans.
Tableau de calcul rapide de l’imposition sur la plus-value selon la durée de détention du bien
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Abattement sur l’IR (19 %) |
Abattement sur les prélèvements sociaux (17,2 %) |
Pourcentage total des droits à Payer (IR + CSG) |
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Avant 5 ans |
0 |
0 |
36,20 % |
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6 ans |
6 % |
1,65 % |
34,78 % |
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7 ans |
12 % |
3,30 % |
33,35 % |
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8 ans |
18 % |
4,95 % |
31,93 % |
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9 ans |
24 % |
6,60 % |
30,50 % |
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10 ans |
30 % |
8,25 % |
29,08 % |
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11 ans |
36 % |
9,90 % |
27,66 % |
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12 ans |
42 % |
11,55 % |
26,23 % |
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13 ans |
48 % |
13,20 % |
24,81 % |
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14 ans |
54 % |
14,85 % |
23,39 % |
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15 ans |
60 % |
16,50 % |
21,96 % |
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16 ans |
66 % |
18,15 % |
20,54 % |
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17 ans |
72 % |
19,80 % |
19,11 % |
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18 ans |
78 % |
21,45 % |
17,69 % |
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19 ans |
84 % |
23,10 % |
16,27 % |
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20 ans |
90 % |
24,75 % |
14,84 % |
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21 ans |
96 % |
26,40 % |
13,42 % |
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22 ans |
100 % |
28 % |
12,38 % |
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23 ans |
100 % |
37 % |
10,84 % |
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24 ans |
100 % |
46 % |
9,29 % |
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25 ans |
100 % |
55 % |
7,74 % |
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26 ans |
100 % |
64 % |
6,19 % |
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27 ans |
100 % |
73 % |
4,64 % |
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28 ans |
100 % |
82 % |
3,10 % |
|
29 ans |
100 % |
91 % |
1,55 % |
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30 ans |
100 % |
100 % |
0,00 % |
Calcul de la plus-value immobilière : exemple
Vous avez acquis il y a 15 ans un bien immobilier locatif pour la somme de 130 000 euros. Vous avez effectué des travaux pour 13 500 euros.
Vous le vendez pour 200 000 euros.
Détermination de votre prix de vente
200 000 € – 500 € (frais de diagnostics sur facture) = 199 500 €
Détermination de votre prix d’achat
130 000 € + 7,5 % (montant forfaitaire) + 15 % (forfait travaux) = 159 250 €
Votre plus-value est donc de 199 500 – 159 250 = 40 250 €
- Vous bénéficiez d’un abattement de 60 % pour 15 années de détention au titre de l’Impôt sur le revenu et de 16,5 % au titre des prélèvements sociaux
- Le taux d’imposition global est de 21,96 %
Soit 40 250 X 21,96 % = 8 838 €
Vous aurez donc 8 838 euros à payer au titre de l’imposition sur votre plus-value immobilière.
Une surtaxe sur les plus-values élevées
Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, c’est à dire réduite éventuellement de l’abattement pour durée de détention.
Elle s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles autres que les terrains à bâtir (et les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values telles que la résidence principale).
Comment se calcule la taxe sur la plus-value immobilière ?
Vous pouvez utiliser le calculateur du Service Public pour savoir quelle sera la plus-value immobilière à payer
Barème de la surtaxe sur la plus-value immobilière
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Montant de la plus-value imposable |
Montant de la taxe |
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De 50 001 € à 60 000 € |
2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20 |
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De 60 001 € à 100 000 € |
2 % PV |
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De 100 001 € à 110 000 € |
3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10 |
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De 110 001 € à 150 000 € |
3 % PV |
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De 150 001 € à 160 000 € |
4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100 |
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De 160 001 e à 200 000 € |
4 % PV |
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De 200 001 € à 210 000 € |
5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100 |
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De 210 001 € à 250 000 € |
5 % PV |
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De 250 001 € à 260 000 € |
6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100 |
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Supérieure à 260 000 € |
6 % PV |
PV = montant de la plus-value imposable
En cas de pluralité de cédants (couple marié ou pacsé, concubins ou tous autres indivisaires), l’appréciation du seuil de 50 000 euros de plus-values s’effectue individuellement à hauteur de la quote-part détenue par chacun dans le bien vendu.
Un couple marié vend un bien appartenant à la communauté. La plus-value nette imposable est de 90 000 euros. La quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros. Les époux ne sont donc pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque chacune de leur quote-part est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 euros.
Bonjour,
Le notaire nous demande d’indiquer sur la déclaration de revenu le montant de la plus value réalisée sur la vente d’une résidence secondaire.
Ce montant vient-il augmenter le taux d’imposition de l’année en-cours ? de l’année suivante ?
Merci
Bonjour
Non, cela n’a pas d’incidence sur votre impôt sur le revenu (l’impôt sur la plus-value immobilière a déjà été payé). Mais cela est intégré à votre « revenu fiscal de référence » qui sert pour l’octroi d’aides sociales.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Un bien acheté 180.000 € en 2002, valeur d’achat corrigé des frais 220.500 € est vendu en 2023 pour 520.000 €, valeur de vente corrigé des frais pour 517.500 €. Base de calcul de l’imposition pour plus values 297.000 €. Taxes fiscales et sociales 13.42% pour 39855 €. Plus-value après taxation 257.145 €.
Compte tenu de la plus value la surtaxe et d’après vos explications la surtaxe est « 6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100 ». Mais sur quelle base est calculée cette surtaxe ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
La surtaxe sur les plus-values élevées est calculée sur la base de la plus-value nette imposable, c’est-à-dire la plus-value imposable de laquelle est retranchée l’abattement pour la durée de détention. Pour obtenir le résultat de ce calcul, vous devez vous adresser au notaire chargé de la vente ou à l’administration fiscale.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour,
J’avais en tête que l’exemption sur les résidences principales laissaient un délai d’un an pour la vente de la résidence principale?
Est ce toujours le cas?
Cordialement,
Bonjour,
Comme indiqué dans notre article sur les exonérations de la taxation sur la plus-value (https://www.lafinancepourtous.com/pratique/impots/fiscalite-de-l-immobilier/plus-values-immobilieres-les-exonerations/ ), l’exonération est applicable dans le cas où le propriétaire a quitté les lieux le jour de la vente, sous réserve que le logement ait été occupé en tant que résidence principale jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervienne dans un délai d’un an à partir du déménagement du propriétaire.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour,
jai besoin de réponses à ma question.
la maison à été évalué par le notaire à 140 000 € et mes frères souhaite me la vendre à 160 000€ hors frais de notaire. je ne suis pas d’accord avec eux.
A ton une plus value du bien ? et est ce que cela va engendrer des coûts supérieur par rapports aux impots qui prenne déjà 20% sur chaque part des enfants ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour
Dans ce cas précis, il s’agit d’un accord familial. Il ne s’agit pas de plus-value pour vous. Tentez de négocier avec vos frères afin de payer ce bien à la valeur de son estimation.
Meilleures salutations.
L’équipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour
Mon mari et moi avons acheté un appartement de 36000€ en 1997. Nous nous sommes séparés en 2010 et mon mari a gardé cet appartement en habitation principale. cette année il a voulu vendre pour 120000€. Nous avons donc mis fin à l’indivision en août 2023. J’ai accepté 20% de la vente. Aujourd’hui on me réclame une plus-value alors que mon ex mari est exempté puisque c’était son habitation principale, alors que moi non. Est ce normal? A combien va t elle se monter.
Merci
Bonjour
C’est effectivement la règle car ce bien ne constitue plus votre résidence principale. Toutefois vous allez payer peu car le bien est détenu depuis 26 ans. Vous allez donc seulement acquitter un peu de prélèvements sociaux. Le notaire pourra vous faire les calculs.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
bonjour. Mon père décédé en juin 2019 nous laisse une ferme sous évaluée à 72000 euros. Nous souhaitons la vendre 300000 euros compte-tenu de sa situation et de la mauvaise évaluation de départ par l’agence immobilière. Nous sommes deux sœurs. Pourriez-vous me dire ce que nous aurons à payer comme plus value et ce que nous tirerons chacune de la vente ? merci mille fois.
Bonjour
Cette différence d’évaluation pose un sérieux problème ! Car effectivement la plus-value imposable va être élevée. Il faut voir cette question avec un notaire. Vous pouvez également consulter un agent immobilier. Dans votre situation, et sachant que vous en avez hérité il y a moins de 5 ans, la plus-value nette est imposée à 36,2 %…
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
bonjour
nous avons acheté (mon mari et moi à part egale) en 2020 un batiment/lot vierge de ttes commodités. Apres travaux, nous les avons divisé en 2 studios que je loue actuellement. Mais j’aurai aimé en vendre 1 afin d’absorber une partie de mon crédit.
j’ai acheté le bâtiment 115 000€. nous avons effectué 35 000€ de travaux pour les 2 studios. j’aurai souhaité revendre un des studios environ 70 000/80 000€. Le montant de la vente étant en deçà du prix d’acquisition vierge, vais je payer une plus value calculée au prorata du métrage ou pas? merci pour votre aide ou à défaut vers qui dois je me tourner pour le savoir ?
Bonjour
Il semble selon vos calculs qu’effectivement l’opération soit non imposable. Le notaire en charge de la vente pourra vous faire les simulations.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour
En 2004 mon père décède et sa veuve (remariage) gatde la maison en usufruit.
Elle soihaite aujourd’hui vendre et le notaire m annoncce 1 plu value sur ma quote part (nu propriété) de 693€.
Hors j ai lu qu en dessous de 15000€ , l exonération de plu est totale.
En revanche je ne trouve pas si cette exonération s applique sur la valeur total lors de la vente (94k€) ou par quote part (ce qui donne depit à exonération totale dans ce dernier cas).
J ai deja contacté plisieurs notaires et j ai les 2 versions :
1- sur la quote part
2- sur le prix de vente total avant partage
Pourriez vois m éclairer ou m indiquer le texte de référence sur ce cas car je m y perds
Bonjour
Cette exonération vaut si votre part de la maison est inférieure à 15 000 €. Donc si la valeur de votre part excède ce montant, vous avez des impôts à payer.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour, en 1998 mon frère et moi avons reçu de notre père (alors âgé de 64 ans) en donation la moitié de la nue propriété de la maison qu’occupe mon frère. (valeur de la maison en 1998 115000€) En 2023 notre père décède, et mon frère souhaite être propriétaire (valeur de la maison en 2023 180000€) Est-il plus avantageux que mon frère me rachète ma part ou que je lui donne la nue propriété de ma part? Merci de me donner vos deux calculs, car j’ai un doute sur les taux d’impôt sur les plus value, les abattements, et le taux de prélèvement à la source. Cordialement,
Bonjour
Il est préférable de lui céder votre droit « entier » (Nue propriété + usufruit). Sachant que vous avez reçu la nue-propriété en 1998 vous n’avez aucun impôt à payer sur la plus-value. Il restera juste un peu de prélèvements sociaux à payer. Voyez avec votre notaire.
Meilleures salutations.
L’équipe de Lafinancepourtous.com
bonjour, j’ai la maison de mes parents que j’ai reçu par héritage il y a 19 ans, DC de ma mère en 2004. Je l’avais louée pendant quinze ans et comme tous le monde je l’ai récupéré saccagée!
En 2026 ça fera 22 ans que ma mère est dcd, comment sera calculé la plus value vu que je ne l’ai pas acheté mais hérité?
cdt
Bonjour,
La valeur d’acquisition du bien immobilier, reçu par succession, correspond à la valeur vénale du bien déclarée lors de la succession. Vous pouvez contacter un notaire qui pourra vous apporter toutes les précisions nécessaires.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com