Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
La plus-value (d’un bien immobilier ou d’un actif financier), résulte de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Pour calculer la plus-value imposable, suivez le guide !
Quels biens sont concernés par l’imposition des plus-values immobilières ?
Les résidences principales sont toujours entièrement exonérées. Il existe également d’autres cas d’exonération.
Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI.
Quel est le taux d’imposition sur la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Soit une fiscalité totale de 36,20 %. C’est le notaire qui se charge de l’acte et du paiement éventuel des taxes à l’administration fiscale. Le taux de taxation sera fonction de la durée de détention du bien.
N’oubliez pas qu’il est impératif, avant toute vente, de faire procéder par un professionnel agréé aux diagnostics obligatoires .
Combien de temps pour ne pas payer de plus-value ?
Les plus-values sont exonérées au terme de 22 ans : abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention de 6 % par année à compter de la 6e année jusqu’à la 21e année et de 4 % la 22e année. Mais les prélèvements sociaux restent calculés sur 30 ans.
Tableau de calcul rapide de l’imposition sur la plus-value selon la durée de détention du bien
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Abattement sur l’IR (19 %) |
Abattement sur les prélèvements sociaux (17,2 %) |
Pourcentage total des droits à Payer (IR + CSG) |
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Avant 5 ans |
0 |
0 |
36,20 % |
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6 ans |
6 % |
1,65 % |
34,78 % |
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7 ans |
12 % |
3,30 % |
33,35 % |
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8 ans |
18 % |
4,95 % |
31,93 % |
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9 ans |
24 % |
6,60 % |
30,50 % |
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10 ans |
30 % |
8,25 % |
29,08 % |
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11 ans |
36 % |
9,90 % |
27,66 % |
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12 ans |
42 % |
11,55 % |
26,23 % |
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13 ans |
48 % |
13,20 % |
24,81 % |
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14 ans |
54 % |
14,85 % |
23,39 % |
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15 ans |
60 % |
16,50 % |
21,96 % |
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16 ans |
66 % |
18,15 % |
20,54 % |
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17 ans |
72 % |
19,80 % |
19,11 % |
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18 ans |
78 % |
21,45 % |
17,69 % |
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19 ans |
84 % |
23,10 % |
16,27 % |
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20 ans |
90 % |
24,75 % |
14,84 % |
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21 ans |
96 % |
26,40 % |
13,42 % |
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22 ans |
100 % |
28 % |
12,38 % |
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23 ans |
100 % |
37 % |
10,84 % |
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24 ans |
100 % |
46 % |
9,29 % |
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25 ans |
100 % |
55 % |
7,74 % |
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26 ans |
100 % |
64 % |
6,19 % |
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27 ans |
100 % |
73 % |
4,64 % |
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28 ans |
100 % |
82 % |
3,10 % |
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29 ans |
100 % |
91 % |
1,55 % |
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30 ans |
100 % |
100 % |
0,00 % |
Calcul de la plus-value immobilière : exemple
Vous avez acquis il y a 15 ans un bien immobilier locatif pour la somme de 130 000 euros. Vous avez effectué des travaux pour 13 500 euros.
Vous le vendez pour 200 000 euros.
Détermination de votre prix de vente
200 000 € – 500 € (frais de diagnostics sur facture) = 199 500 €
Détermination de votre prix d’achat
130 000 € + 7,5 % (montant forfaitaire) + 15 % (forfait travaux) = 159 250 €
Votre plus-value est donc de 199 500 – 159 250 = 40 250 €
- Vous bénéficiez d’un abattement de 60 % pour 15 années de détention au titre de l’Impôt sur le revenu et de 16,5 % au titre des prélèvements sociaux
- Le taux d’imposition global est de 21,96 %
Soit 40 250 X 21,96 % = 8 838 €
Vous aurez donc 8 838 euros à payer au titre de l’imposition sur votre plus-value immobilière.
Une surtaxe sur les plus-values élevées
Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, c’est à dire réduite éventuellement de l’abattement pour durée de détention.
Elle s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles autres que les terrains à bâtir (et les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values telles que la résidence principale).
Comment se calcule la taxe sur la plus-value immobilière ?
Vous pouvez utiliser le calculateur du Service Public pour savoir quelle sera la plus-value immobilière à payer
Barème de la surtaxe sur la plus-value immobilière
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Montant de la plus-value imposable |
Montant de la taxe |
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De 50 001 € à 60 000 € |
2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20 |
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De 60 001 € à 100 000 € |
2 % PV |
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De 100 001 € à 110 000 € |
3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10 |
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De 110 001 € à 150 000 € |
3 % PV |
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De 150 001 € à 160 000 € |
4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100 |
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De 160 001 e à 200 000 € |
4 % PV |
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De 200 001 € à 210 000 € |
5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100 |
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De 210 001 € à 250 000 € |
5 % PV |
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De 250 001 € à 260 000 € |
6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100 |
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Supérieure à 260 000 € |
6 % PV |
PV = montant de la plus-value imposable
En cas de pluralité de cédants (couple marié ou pacsé, concubins ou tous autres indivisaires), l’appréciation du seuil de 50 000 euros de plus-values s’effectue individuellement à hauteur de la quote-part détenue par chacun dans le bien vendu.
Un couple marié vend un bien appartenant à la communauté. La plus-value nette imposable est de 90 000 euros. La quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros. Les époux ne sont donc pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque chacune de leur quote-part est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 euros.
bonjour j ai paye 18000€ plus frais notaire un terrain agricole en 2017 aujourd’hui je les vendu 20000€ le notaire ma fait que un virement de 17700€ moi je trouve pas sa normal meme si a un plus value alord je les vendu poin cher que j ai paye vraiment pas normal svp donner moi réponse merci beaucoup
Bonjour
Il faut poser la question au notaire : il y a surement des frais d’acte. Nous ne pouvons pas répondre à cette question.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour
comme je vois le sérieux des échanges, je me permets a mon tour de poser une question:
j ai un bien acheté début 2007, (17ans révolus) qui fut une année ma résidence principale. Je suis ensuite partie à l’étranger
de fait j ai loué des biens jusqu en 2022 ou j ai acheté une maison avec mon mari comme résidence principale .
Nous nous séparons et je me demande si je peux racheter ses parts en vendant mon premier bien, sur lequel je devrais faire une plue value > 50K .
Dans ce cas pourrais je prétendre à une exonération ?
merci
Bonjour
Votre situation est spécifique et nous ne voulons pas vous donner de mauvais conseils. Voyez avec votre notaire.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour,
suite au décès de notre père, la maison occupée par nos parents a été estimée par des agences pour
500 000€; notre mère continuant à habiter cette maison, un abattement de 20% s’applique en ce qui concerne les frais de succession soit 100 000€ (art764bisCGI)
Le notaire semble nous indiquer qu’en cas de revente, la plus-value serait relative,non pas à la valeur vénale du bien estimé, mais plutôt sur cette valeur diminuée de l’abattement soit 400 000€.
Est-ce bien le cas?
En vous remerciant pour votre réponse.
Cordialement.
Bonjour
Tout dépend si vous parlez de la vente du bien par les deux parties (votre mère et vous) ou la cession au décès de votre mère. Dans ce dernier cas, Pour déterminer la valeur de la plus-value imposable, on prend comme référence la valeur de la pleine propriété au moment de la donation de la nue-propriété au cédant.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour,
nous vous remercions pour votre réponse mais nous nous demandons si notre question ne manquait pas de précision; en effet, sauf erreur de notre part, il semble que vous parliez de donation.
Dans notre cas, notre mère, optant pour le 100% en usufruit à la suite du décès de notre père, nous devenons nue-propriétaires.
Cette précision modifie-t-elle votre réponse?
La réponse est-elle différente si le bien est vendu avant ou suite au décès de notre mère?
En vous remerciant d’avance pour votre réponse.
cordialement
Bonjour
Cela ne change pas notre réponse. Vous pouvez prendre conseil auprès d’un notaire.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
bonjour
Relativement à vos exemples chiffrés , je constate qu’un prix d’achat n’est pas actualisé en fonction de l’érosion monètaire : est ce un oubli , ou la réalité ?
par ailleurs , peut on faire valoir , factures à l’appuis , des travaux de réhabilitation dépassant tres largement le forfait stupide de 15/100 ?
Merci beaucoup cordialement
Bonjour
La loi ne prévoit pas de réactualiser le bien en fonction de l’érosion monétaire. Et effectivement si les travaux réalisés (avec facture) dépassent le forfait de 15 %) vous pouvez choisir cette option. Lisez cet article https://www.lafinancepourtous.com/pratique/impots/fiscalite-de-l-immobilier/calcul-de-la-base-dimposition-de-la-plus-value-immobiliere/
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
bonjour,
j ai vendu ma résidence secondaire que j avais au Portugal en juillet 2022, puis en novembre 2022, j ai racheté une résidence toujours au Portugal. du coup je me demande combien vais je payer d impots?
j habite en France. la vente a été de 180000 € dont 8900€ de frais d agence.
merci
Bonjour
Il faut voir cette question avec un notaire qui connait bien les ventes internationales.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour, comment se calcul la/les plus values dans le cas suivant:
-achat d’un appartement garage inclu pour location (150 K)
-revente 5ans plus tard de l appartement SEUL (150 K)
-revente du garage seul X annee plus tard.
Merci d’avance
Bonjour
Nous ne sommes pas habilité à faire ces calculs. Voyez avec votre notaire. Si la vente a lieu dans les 5 premières années, auucun abattement n’est fait sur la plus-value. Vous pouvez toutefois rajouter les frais d’acquisition et un forfait travaux de 15 % comme expliqué dans cet article.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Merci pour votre retour, pardon je me suis mal exprimé.
J ai acheté un appartement avec un garage.
Si je vends l’appartement SANS le garage, comment sera calculée la plus value de l appartement?
Dans un deuxieme temps, si je vends le garage seul, comment sera calculée sa plus value?
PS: à aucun endroit de l’acte de vente n’est precisé le prix seul de l’un ou l’autre.
Bonjour
Il faut voir avec le notaire pour savoir comment estimer ce garage. Vous pouvez également vous renseigner auprès d’une agence immobilière.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Je suis propriétaire d’un viager occupé depuis 5 ans et également propriétaire d’une autre maison qui est mon domicile principal. Je vis seul. Ayant des problèmes de santé sérieux, la probabilité que je décède avant ma locataire (viager) est très grande. Mes enfants vendront alors ma résidence principale et garderont le viager jusqu’au décès de la locataire puis vendront aussi cette maison. La plus value serait aujourd’hui de l’ordre de 170000€ pour cette maison. Mes enfants seront-ils taxés au titre de la plus value lors de la vente de la maison aujourd’hui en viager ?
Bonjour
Si vos enfants reprennent le viager, c’est la taxation classique qui intervient (en fonction de la durée de détention du bien), avec plusieurs cas d’exonérations prévus par la loi. Nous vous conseillons de consulter votre notaire afin d’envisager toutes les solutions possibles.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Mon épouse et moi sommes propriétaires d’un bien acquis en 2001 pour la somme de 76 000€ et pour lequel nous avons une proposition d’achat à 230 000€ ( les prix sont montés, il est bien situé…).
Il ne s’agit pas de notre residence principale car je suis logé par nécessité absolue de service. Si je comprends bien, la plus-value sera taxée à 12,38% ( 22 ans de propriété, cf le tableau) ? Ou dois-je rajouter 4% de plus value ? (plus value estimée: 156 000€…)
Merci pour votre réponse.
Cdlt.
Bonjour
S’il s’agit de votre première cession d’un bien immobilier vous pouvez être exonéré. Voyez avec le notaire en charge de cette transaction afin qu’il vous calcule les droits à payer, car d’autres déductions peuvent être opérée sur le prix de vente. https://www.lafinancepourtous.com/pratique/impots/fiscalite-de-l-immobilier/calcul-de-la-base-dimposition-de-la-plus-value-immobiliere/
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour, je vends un bien à letranger que je detiens avec ma soeur et pour lequel il y a une plus-value de 75 000€. Etant residente fiscale française mais elle non, devrais-je considerer ma part de plus value comme etant de 75000€ ou bien de la moitié ?
merci pour vos retours
Bonjour
Tout dépend de la convention fiscale signée avec ce pays. Il faut demander à un notaire sur place plus d’infrmations sur les modalités de réglement des frais.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour, je me permets de vous contacter car j’ai un appartement depuis 4 ans que j’ai mis en location depuis l’année dernière. Ce n’est donc plus ma résidence principale. Je souhaite le vendre pour racheter une maison, mais je pense faire une plue value de 90 000€ (environ). J’ai vu sur le site des impôts, cette information : « Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d’un logement autre que la résidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes :
Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans ».
Me confirmez-vous que je serais exonéré d’impôt sur la plus-value, si je rachète quelque chose dans les 2ans?
Mon locataire vient de m’annoncer son intention de partir, je pensais me remettre en résidence principal si ce n’était pas le cas.
JE vous remercie sincérement de votre retour,
Cordialement,
Pauline
Bonjour
Les deux solutions sont possibles. Effectivement, comme précisé dans cet article https://www.lafinancepourtous.com/pratique/impots/fiscalite-de-l-immobilier/plus-values-immobilieres-les-exonerations/ il est possible de bénéficier de l’exonération pour cette vente. Vous pouvez également vous réinstaller dans cette résidence. Voyez avec votre notaire.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
bonjour , non, vous n,e serez pas exonérée car danc votre cas car pour que cette condition d’exonération s’applique vous devez NE PAS ETRE PROPRIETAIRE DE VOTRE RESIDENCE PRINCIPALE DEPUIS PLUS DE 4 ANS. donc ce n’est pas votre cas !
En espérant avoir répondu à temps pour vous …