Le loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Le statut de loueur en meublé non professionnel est un statut par défaut, c’est-à-dire qu’il s’applique quand on ne remplit pas les critères pour être loueur en meublé professionnel.
Pour être loueur en meublé professionnel, il faut remplir les deux conditions cumulatives suivantes :
– Percevoir plus de 23 000 € de recettes au titre de la location,
– Ces recettes issues de la location doivent être supérieures aux autres revenus perçus (salaires….).
Par conséquent, il suffit que l’une de ces conditions ne soit pas remplie pour n’avoir pas droit au statut privilégié de LMP.
Ce statut est applicable pour tout type de location meublée, même saisonnière.
Lorsque l’on perçoit au maximum 72 600 € de recettes au titre d’une location meublée, c’est alors le régime du micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) qui s’applique, avec l’avantage de pouvoir appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers bruts perçus pour couvrir l’ensemble des charges de propriété. Au-delà, l’activité relève du régime réel.
Si vous percevez 20 000 € au titre de la location d’un appartement meublé, le régime du micro-BIC vous permet de ne déclarer que 10 000 € de revenus nets (50 % de 20 000 €). La différence, 10 000 €, vous permet de couvrir les charges de propriété acquittées. Dans la plupart des cas, le montant des charges forfaitairement déduites (50 %) s’avère supérieur aux charges réelles qui bien sûr ne pourront plus être déduites.
Comment déclarer les revenus de la location ?
Dans le cadre du régime micro-BIC, le montant du revenu brut perçu au titre des loyers est directement porté sur la déclaration des revenus n° 2042 C Pro, l’administration fiscale y appliquera l’abattement de 50 % au moment où elle calculera votre impôt.
Si vous estimez que ce régime n’est pas avantageux, vous pouvez opter pour le régime réel, qui permet de déduire les charges pour leur montant réel et justifiable. Cette solution est envisageable si vous réalisez ou prévoyez des travaux importants. Cette option est irrévocable pendant 2 ans. Elle se renouvellera automatiquement.
Locations meublées particulières
Pour les activités de gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambre d’hôtes, le plafond qui permet de relever du régime Micro-Bic est plus élevé : 176 200 €. En outre l’abattement forfaitaire pour frais et charges est de 71 %.
Si vous louez ou sous-louez en meublé une ou plusieurs pièces de votre habitation principale, les recettes encaissées pour cette location sont exonérées d’impôt sur le revenu si cette (ces) pièce(s) louée(s) constitue(nt) la résidence principale de la personne à qui vous la louez ; et si cette location est consentie à un prix dit « raisonnable » n’excédant pas un plafond annuel hors charges de 199 euros par mètre carré de surface habitable en Ile de France, 147 euros par mètre carré pour les autres régions pour 2023.
Vous bénéficiez également d’une exonération d’impôt sur le revenu si vous louez de façon habituelle une partie de votre habitation principale à des personnes n’y élisant pas domicile lorsque le produit de ces locations (chambres d’hôtes) ne dépasse pas 760 € par an.
En savoir plus : les locations saisonnières
Le loueur en meublé professionnel (LMP)
Pour bénéficier de ce statut, il faut remplir deux conditions cumulatives :
-
percevoir plus de 23 000 € de recettes annuelles ;
-
l’activité de loueur doit représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal (traitements et salaires, pensions et rentes viagères, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de la location meublée, bénéfices non commerciaux)
Si vous remplissez toutes les conditions exigées pour le statut de loueur professionnel, trois avantages importants s’offrent à vous :
-
vous pouvez imputer les déficits fonciers constatés sur l’ensemble de ses revenus personnels ;
-
En cas de revente du bien, vous bénéficiez d’une exonération de taxation de la plus-value sous certaines conditions (notamment être loueur en meublé professionnel depuis au moins 5 ans et que les recettes tirées de la location au cours des deux années précédentes n’excèdent pas 90 000 € hors TVA)
-
le ou les biens ne font pas partie de l’assiette de l’IFI car il s’agit de biens professionnels.
Du fait de la complexité du statut de loueur meublé professionnel il est préférable de vous faire assister par un spécialiste, un fiscaliste par exemple, si vous avez recours à ce statut. Il est en effet préférable d’étudier soigneusement les éventuels avantages qu’il peut vous procurer.
En résumé, pour les locations meublées, trois régimes déclaratifs d’imposition sont possibles :
-
le régime de la micro-entreprise (ou micro-BIC) qui s’applique de plein droit si les loyers bruts annuels sont inférieurs à 72 600 €. Le bailleur pourra alors bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ces revenus locatifs.
-
le régime réel. Vous pouvez alors déduire l’ensemble de vos charges et frais (tels que travaux, intérêts d’emprunt, taxes,…). Si vous envisagez des travaux importants ce régime est intéressant. Il est d’autant plus attractif que, si vos charges sont supérieures à vos revenus, le déficit en résultant est imputable sur vos loyers pendant 10 ans.
- le régime de l’imposition sur les sociétés si l’activité est exercée via une société (uniquement LMP).
Quel que soit le régime fiscal adopté, il faut savoir qu’en plus de l’impôt, des prélèvements sociaux sont à acquitter. Ils diffèrent selon que vous êtes loueur en meublé professionnel ou non. Ils figurent désormais sur le même avis d’imposition et sont à payer en même temps.
La location d’un meublé dans un batiment classé monument historique bénéficie d’une exonération fiscale mais quel article du code des impots couvre cette disposition ?
Bonjour
Vous pouvez lire cette réponse de l’assemblée nationale,
https://questions.assemblee-nationale.fr/q13/13-83892QE.htm ainsi que cet article https://www.impots.gouv.fr/particulier/immeubles-speciaux-0
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Peut-on amortir la construction du bien sous le régime Rsi en LMNP en cas de location d’une partie de sa redidence?
Si oui. dans quelle proportion?
Anne
Bohnjour
Voyez cette question avec un professionnel. Nous ne sommes pas habilités à donner des conseils fiscaux.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour, je souhaiterai mettre mon studio en location meublée non professionnel avec des revenus nets de 7200€/an. Est-il préférable d’un point de vue fiscal de louer en meublé ou vide ? Merci.
Bonjour,
Nous ne sommes pas habilités à fournir des conseils patrimoniaux et fiscaux personnalisés. Pour évaluer le régime fiscal le plus intéressant pour vous, vous pouvez effectuer des simulations sur le site de l’administration fiscale : http://www.impots.gouv.fr
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour, dans le cadre de bureau équipe mais avec des loyers inférieurs à 23000 euros, de quel fiscalité dépend-on ?
Bonjour
Il s’agit d’une impositio différente, celle des commerçants (BIC). Vous trouverez plus d’informations dans cet article https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/1_metier/2_professionnel/EV/2_gestion/210_declarer_payer/information_mise_ajour_locaux_pro.pdf
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Propriétaire et exploitante en direct d’une maison de campagne que je loue en meublé de tourisme depuis plus de 10 ans, je ne souhaite plus exploiter seule mais envisage de passer la main à ma fille.
Nous avons créer une SAS exploitation d’Hébergement touristique et autre hébergement de courte durée.
J’envisage de louer mon bien meublé à la SAS via un Bail commercial avec autorisation de sous location.
Je reste propriétaire du bien en nom propre, déclare les revenus de la location en LMNP car moins de 23000 euros ou en BIC ou en LLE location de bureau équipe ?
La SAS à l’IS exploite uniquement car elle n’est propriétaire de rien, elle encaisse toutes les locations des contrats de location saisonnières , paye le loyer, les charges et salaire puis IS sur ses bénéfices restants.
La SAS doit elle obligatoirement être titulaire de le carte G pour faire de la sous location , ou elle est considérée comme une société commerciale d’exploitation d’Hébergement touristique ?
Je ne tiens pas forcément à vendre cette maison à la sas , c’est mon capital retraite , et c’est ma fille qui en continuerai l’exploitation.
Merci de vos points de vues.
Bonjour,
Nous ne sommes pas habilités à répondre à ces questions fiscales très particulières. Le plus simple est de prendre contact avec un spécialiste.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Nous envisageons l’achat d’un bien immobilier ayant pour montant de loyers 25 K € / an.
Les frais de notaire pour la signature s’élève à 26K.
Me confirmez-vous qu’avec le régime réel nous pourrons déduire cette somme la première année?
Je vous remercie,
Natacha
Bonjour,
Si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire ces frais, si la location débute l’année de l’acquiisition du bien.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Je met en location une partie de ma résidence principale (une pièce + salle d’eau + usage terrasse, cuisine et buanderie)
Comment puis-je calculer les charges qui comprennent chauffage et eau chaude gaz, electricité, internet wifi tv, + charges locatives.
la partie louée correspond à environ 1/3 du logement – pièces en usage non incluses.
Merci
Bonjour
Si vous déduisez des charges, vous ne pouvez pas bénéficier du régime du micro-BIC. Pour le quota à déduire, voyez avec un spécialiste de la location meublée.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Nous avons achetés avec mon conjoint un appartement T2 neuf, nous souhaitons faire un logement meublé à 540€/mois, il est donc à votre avis plus intéressant d’appliquer le micro Bic ou alors le régime réel ?
Merci d’avance de votre retour,
Bonne journée.
Bonjour,
Le régime du micro foncier en meublé est préférable à titre de simplicité déclarative dans la mesure où vos revenus à déclarer sont les revenus bruts (qui doivent être pour 2020 inférieurs à 72 600 € pour bénéficier de ce régime) diminués des charges évaluées forfaitairement à 50 %.
En outre, si fiscalement vous jugez que vos charges réellement acquittées sont supérieures à 50 % de vos revenus bruts alors la méthode forfaitaire d’évaluation des frais sera également intéressante.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com