Le régime fiscal de la location meublée

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Le statut de loueur en meublé non professionnel est un statut par défaut, c’est-à-dire qu’il s’applique quand on ne remplit pas les critères pour être loueur en meublé professionnel.

Ce statut est applicable pour tout type de location meublée, même saisonnière.

Lorsque l’on perçoit au maximum 72 600 € de recettes au titre d’une location meublée, c’est alors le régime du micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) qui s’applique, avec l’avantage de pouvoir appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers bruts perçus pour couvrir l’ensemble des charges de propriété. Au-delà, l’activité relève du régime réel.

Comment déclarer les revenus de la location ?

Dans le cadre du régime micro-BIC, le montant du revenu brut perçu au titre des loyers est directement porté sur la déclaration des revenus n° 2042 C Pro, l’administration fiscale y appliquera l’abattement de 50 % au moment où elle calculera votre impôt.

Le loueur en meublé professionnel (LMP)

Pour bénéficier de ce statut, il faut remplir deux conditions cumulatives : 

• percevoir plus de 23 000 € de recettes annuelles ;

• l’activité de loueur doit représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal (traitements et salaires, pensions et rentes viagères, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de la location meublée, bénéfices non commerciaux)

Si vous remplissez toutes les conditions exigées pour le statut de loueur professionnel, trois avantages importants s’offrent à vous :

• vous pouvez imputer les déficits fonciers constatés sur l’ensemble de ses revenus personnels ;

• En cas de revente du bien, vous bénéficiez d’une exonération de taxation de la plus-value sous certaines conditions (notamment être loueur en meublé professionnel depuis au moins 5 ans et que les recettes tirées de la location au cours des deux années précédentes n’excèdent pas 90 000 € hors TVA)

• le ou les biens ne font pas partie de l’assiette de l’IFI car il s’agit de biens professionnels.

En résumé, pour les locations meublées, trois régimes déclaratifs d’imposition sont possibles :

• le régime de la micro-entreprise (ou micro-BIC) qui s’applique de plein droit si les loyers bruts annuels sont inférieurs à 72 600 €. Le bailleur pourra alors bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ces revenus locatifs.

• le régime réel. Vous pouvez alors déduire l’ensemble de vos charges et frais (tels que travaux, intérêts d’emprunt, taxes,…). Si vous envisagez des travaux importants ce régime est intéressant. Il est d’autant plus attractif que, si vos charges sont supérieures à vos revenus, le déficit en résultant est imputable sur vos loyers pendant 10 ans.

• le régime de l’imposition sur les sociétés si l’activité est exercée via une société (uniquement LMP).

Quel que soit le régime fiscal adopté, il faut savoir qu’en plus de l’impôt, des prélèvements sociaux sont à acquitter. Ils diffèrent selon que vous êtes loueur en meublé professionnel ou non. Ils figurent désormais sur le même avis d’imposition et sont à payer en même temps.